Compulsory sale of pre-1992 state-funded housing to tenant upheld against privatized company’s board resolutions

Contract de vânzare - cumpărare a unui imobil în baza Legii nr. 85/1992. Obligarea unităţii deţiătoare a imobilului de a încheia contractul de vânzare – cumpărare.

Cuprins pe materii. Dretp civil. Contracte. Contract de vânzare – cumpărare.

Index alfabetic. Drept civil. Contracte.

- Obligarea unităţii deţiătoare a imobilului de a încheia contractul de vânzare – cumpărare.

Legea nr. 85/1992: art. 7 alin. (1) și alin. (7)

Decretul-Lege nr. 61/1990: art. 2

Imobilele construite din fondurile unităţilor economice și bugetare până la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, pot fi vândute titularului contractului de închiriere la cererea acestuia, cu plata integrală sau în rate a preţului, fiind aplicabile dispoziţiile art. 7 alin. 1 din legea menţionată. Faptul că nu există contract de închiriere nu este relevant, deoarece forma scrisă a contractului de închiriere se cere numai pentru a se face dovada atunci când se solicită și nu „ad validitatem”.

De asemnea, privatizrea, începând cu anul 1998, deci ulterior apariţiei actelor normative ce reglementează vânzarea-cumpărarea imobilului din litigiu, a societăţii comerciale, nu are relevanţă în cauză.

Totodată, societate comercială privatizată, nu poate invoca hotărâri ale consiliului de administraţie prin care au stabilit că imobilele de natura celui în litigiu nu se înstrăinează, hotărâri care sunt în contradicţie cu dispoziţiile legii și prin care s-ar îngrădi dreptul reclamantei de a cumpăra locuinţa deţinută cu titlu de chiriaș, imobil construit anterior intrării în vigoare a Legii nr.85/1992.

Î.C.C.J. Secţia civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 2296 din 22 martie 2005

Prin cererea înregistrată la Judecătoria Drobeta Turnu Severin, reclamanta R.B.M. a chemat în judecată pe pârâta S.C.”Cildro”SA Turnu Severin, solicitând să fie obligată să încheie contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul situat în Drobeta Turnu Severin, pe care o ocupă cu titlu de chiriaș în condiţiile prevăzute de Decretul-Lege nr. 61/1990 și Legea nr. 85/1992.

Prin sentinţa nr.4621 din 13 noiembrie 2003, Judecătoria Drobeta Turnu Severin a admis acţiunea reclamantei și a obligat pârâta să perfecteze un contract de vânzare-cumpărare pentru locuinţa pe care o deţine în Drobeta Turnu Severin, cu cotele părţi indivize din spaţiilor comune aflate în indiviziune forţată și perpetuă, în condiţiile Decretului-Lege nr.61/1990 și ale Legii nr.85/1992.

S-a reţinut că reclamanta, în calitate de angajată a pârâtei deţine spaţiul de locuit într-un cămin de nefamiliști, pentru care a achitat chirie, chiar dacă nu s-a încheiat un contract de închiriere.

Faptul că nu există un contract de închiriere este irelevant, deoarece forma scrisă a contractului de închiriere este cerută „ad probationem” și nu „ad validitatem”.

S-a mai reţinut că, în cauză sunt îndeplinite cerinţele art.7 din Legea nr.85/1992 modificată și ale Decretului Legea nr.61/1990.

Prin apelul declarat de pârâtă s-a criticat hotărârea instanţei de fond pentru că prin soluţia dată s-au ignorat prevederile art.7 alin.7 din Legea nr.85/1992, modificată prin Legea nr.76/1994.

S-a mai arătat că, deși textul face referire nu numai la construirea de locuinţe, dar și la deţinerea acestora de către unităţile economice sau bugetare, instanţa în mod tendenţios a ignorat termenul de deţinere de locuinţe, referindu-se numai la construirea acestora.

În același timp, s-a arătat că spaţiul în litigiu este format dintr-o singură încăpere, fără a avea dependinţe și fiind amplasat într-un cămin de nefamiliști, situaţie în care nu sunt îndeplinite dispoziţiile art.2 din Decretul Lege nr.61/1990.

S-a mai susţinut că, instanţa de fond nu a ţinut seama de hotărârea nr.4/2000 a Consiliului de Administraţie, prin care s-a hotărât că aceste spaţii nu se vând, avându-se în vedere necesitatea cazării angajaţilor și specialiștilor societăţii și că, fiind privatizată în întregime din anul 1998, nu i se pot aplica dispoziţiile Legii nr.85/1992. Ca atare, nu poate fi obligată să înstrăineze anumite părţi din patrimoniul său.

Prin decizia nr. 268 din 25 februarie 2004, Curtea de Apel Craiova a respins apelul pârâtei S.C.”Cildro”SA Drobeta Turnu Severin.

Instanţa de apel a reţinut, în esenţă, că potrivit art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, republicată, locuinţele construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, până la intrarea în vigoare a acestei legi, altele decât locuinţele de intervenţie pot fi vândute titularilor contractelor de închiriere la cererea acestora cu plata integrală sau în rate a preţului, în condiţiile Decretului Lege nr. 61/1990 și ale legii amintite.

Prin interpretarea prevederilor legale menţionate anterior, s-a tras concluzia că vânzarea locuinţelor în discuţie se poate face dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiţii: locuinţele să fie construite din fondurile unităţilor economice și bugetare, până la intrarea în vigoare a Legii nr.85/1992 și, respectiv, solicitantul să aibă calitatea de chiriaș, condiţii care sunt îndeplinite în cauză.

S-a apreciat că, susţinerea apelantei, cu privire la dispoziţiile art. 7 alin. 7 din Legea nr. 85/1992 republicată, este irelevantă din punct de vedere juridic.

Textul citat are în vedere o altă categorie de locuinţe, decât cele la care se referă strict alineatul 1 al aceluiași articol.

Este adevărat că, în art.7 alin.7 din Legea nr. 85/1992, sunt avute în vedere locuinţele construite din fonduri proprii, după intrarea în vigoare a acestei legi, locuinţe care pot fi înstrăinate în raport de hotărârile luate în Consiliul de Administraţie.

Spaţiile în litigiu nu se încadrează în această categorie de locuinţe, fiind construit anterior intrării în vigoare a Legii nr.85/1992, așa încât corect s-au aplicat dispoziţiile art.7 alin.1 din lege.

Locuinţa din litigiu se încadrează în prevederile art. 2 din Decretul –Lege nr. 61/1990, astfel că poate face obiectul unui contract de vânzare- cumpărare, cum a reţinut instanţa de fond.

Faptul că pârâta s-a privatizat începând din anul 1998, după apariţia actelor normative invocate, nu poate conduce la ideea că acţionarul majoritar poate fi absolvit de obligaţia ce-i revine prin aceste dispoziţii legale.

Referitor la hotărârea nr. 4 a Consiliului de Administraţie s-a reţinut că ea este irelevantă, deoarece nu poate contraveni legii și nu poate îngrădi dreptul reclamantei ce-i revine prin lege.

Împotriva deciziei curţii de apel a declarat recurs pârâta S.C.”Cildro”SA Drobeta Turnu Severin, susţinând că soluţia instanţei de apel este nelegală, deoarece, ignorându-i-se dreptul de proprietate asupra imobilului din litigiu, este obligată să vândă un bun din patrimoniul său contrar voinţei sale.

Mai mult, se susţine că este societate privatizată în proporţie de 100% încă din anul 1998 prin vânzarea pachetului majoritar de acţiuni între fostul F.P.S., că locuinţa în discuţie îi este necesară pentru cazarea personalului său de specialitate și contrar voinţei sale a fost obligată să o înstrăineze, astfel fiindu-i diminuat patrimoniul.

Recursul este nefondat.

Corect s-a reţinut de către instanţa de apel că în speţă sunt incidente prevederile art.7 alin.1 din Legea nr. 85/1992, deoarece imobilul în discuţie a fost construit din fondurile unităţilor economice și bugetare până la data intrării în vigoare a acestei legi, situaţie în care poate fi vândut titularului contractului de închiriere la cererea acestuia, cu plata integrală sau în rate a preţului. Faptul că nu există contract de închiriere nu este relevant pentru reclamantă, deoarece forma scrisă a contractului de închiriere se cere numai pentru a se face dovada atunci când se solicită și nu „ad validitatem”.

Invocarea dispoziţiilor art.7 alin.7 din Legea nr.85/1992 nu își au aplicabilitatea în speţă, deoarece se referă la cu totul altfel de locuinţe, și anume acelea construite din fonduri proprii după intrarea în vigoare a legii, locuinţe ce pot fi deţinute de societăţile comerciale și înstrăinate în raport de hotărârile consiliilor de administraţie și conducerile unităţilor.

Chiar dacă recurenta s-a privatizat începând cu anul 1998, ulterior apariţiei actelor normative ce reglementează vânzarea-cumpărarea imobilului din litigiu, nu se poate ignora obligaţia ce îi revine conform acestora de a înstrăina locuinţa reclamantei, în această situaţie nefiind necesar a se discuta înfrângerea voinţei sale.

De asemenea, recurenta nu poate invoca hotărâri ale consiliului său de administraţie prin care au stabilit că imobilele de natura celui în litigiu nu se înstrăinează, hotărâri care sunt în contradicţie cu dispoziţiile legii și prin care s-ar îngrădi dreptul reclamantei de a cumpăra locuinţa deţinută cu titlu de chiriaș, imobil construit anterior intrării în vigoare a Legii nr.85/1992.

Faţă de aceste considerente, reţinându-se ca nefondate criticile formulate, recursul a fost respins.