Vindication of state-seized real estate under Decree 223/1974 and nullity of fraudulent post-privatization transfer

Imobil preluat de statîn baza Decretului nr. 223/1974. Revendicarea imobilului și cerere de constatarea nulităţii contractului prin care bunul a fost vândut, prin fraudă, fostului chiriaș.

Cuprins pe materii: Drept civil. Dreptul de proprietate. Imobil preluat de stat în baza Decretului nr. 223/1974. Revendicarea imobilului și cerere de constatatrea nulităţii contractului prin care s-a vândut locuinţa fostului chiriaș prin fraudă.

Index alfabetic. Drept civil.

- Imobil preluat de stat.

- Revendicare

- Nulitatea contractului prin care s-a vândut locuinţa fostului chiariaș, prin fraudă.

- C.civ. art. 480-481, art.948, art. 966 și următ.

- Legea nr. 112/1995: art. 9 și art. 11

Statul nu are titlu valabil pentru locuinţele preluate în baza Decretului nr. 223/1974 și este nul contracul prin care bunul a fost vândut persoanei care, la data respectivă, recăpătase prin fraudă calitatea de chiriaș, situaţii în care este întemeiată revendicarea, solicitată de proprietarul deposedat prin acţiune introdusă anterior intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001.

Î.C.C.J., secţia civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 421 din 25 ianuarie 2005

Prin acţiunea înregistrată la 23 septembrie 1996, completată și precizată ulterior, reclamanţii P.D. și P.V.V. au solicitat: obligarea Consiliului General al Municipiului București și S.C. Orizont S.A. București de a le lăsa în deplină proprietate și liniștită posesie un apartament, al unei construcţii, precizată în acţiune; anularea, pentru fraudă la lege, a contractelor de închiriere și de vânzare a apartamentului încheiate de S.C. Orizont S.A. București cu pârâtul D.I.E, căsătorit cu pârâta D.V.

În cuprinsul acţiunii, reclamanţii, au arătat că sunt proprietarii apartamentului în litigiu, care a fost preluat de stat, fără plată, în temeiul Decretului nr. 223/1974, prin decizia nr. 1478 din 7 octombrie 1980 și nr. 500 din 23 martie 1982 a fostului Comitet Executiv al Consiliului Popular al Municipiului București, decizii ce nu le-au fost comunicate.

După un prim ciclu procesual, Tribunalul București, secţia a IV-a civilă, prin sentinţa nr. 1819 din 5 decembrie 2001, a respins acţiunea ca neîntemeiată, cu motivarea că imobilul a fost preluat de stat în temeiul legii și apoi înstrăinat cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995.

Curtea de Apel București, secţia a IV-a civilă, prin decizia nr. 499 din 10 decembrie 2002, a admis apelul declarat de reclamanţi, a schimbat în tot sentinţa și a admis acţiunea, a constatat nulitatea absolută atât a actelor administrative de preluare a apartamentului de către stat, cât și a contractelor încheiate între S.C. Orizont S.A. și pârâtul D.I.E. și a obligat pârâţii să lase reclamanţilor în deplină proprietate și posesie imobilul.

În considerentele deciziei instanţei de apel s-a arătat, în esenţă, că titlul invocat de stat nu este valabil, iar, pe de altă parte, atât contractul de închiriere cât și contractul de vânzare cumpărare încheiate între S.C. Orizont S.A. București și D.I.E. au fost încheiate cu încălcarea dispoziţiilor legale.

Împotriva deciziei curţii de apel, toţi pârâţii, au declarat recursuri.

Prin recursul declarat, pârâţii D.I.E. și D.V. au susţinut, în esenţă următoarele:

- deciziile administrative de preluare a apartamentului de către stat au fost emise cu respectarea legislaţiei în vigoare, respectiv a Decretului nr. 223/1974;

- apartamentul a fost preluat de stat cu titlu valabil, întrucât Decretul nr. 223/1974 a fost un act normativ cu caracter special;

- constatarea nulităţii absolute a contractului de închiriere s-a dispus cu aplicarea greșită a legii și cu nesocotirea probelor administrate;

- contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu aplicarea corectă a Legii nr. 112/1995;

- fără temei legal a fost admisă acţiunea în revendicare.

Consiliul General al Municipiului București a susţinut, prin recursul declarat, că nu are calitate procesuală pasivă, iar în proces trebuia chemat municipiul București reprezentat legal de primarul general și că, pe de altă parte, imobilul în litigiu a trecut în proprietatea statului cu titlu, potrivit Decretului nr. 223/1974.

S.C. Orizont S.A. București a criticat decizia instanţei de apel solicitând desfiinţarea acesteia și, pe fond, respingerea acţiunii, cu motivarea că imobilul a intrat în proprietatea statului cu titlu, încât acţiunea în revendicare trebuia respinsă; că, pârâtul D.I.E. a închiriat și apoi a cumpărat apartamentul cu respectarea dispoziţiilor legale.

Recursurile nu sunt întemeiate.

Imobilul în litigiu a fost proprietatea reclamanţilor și a fost preluat de stat, prin cele două decizii emise de organele locale ale administraţiei de stat, în temeiul Decretului nr. 223/1974, cu motivarea că proprietarii au plecat în străinătate și, la expirarea termenului pentru care aveau viză de plecare, nu au revenit în ţară.

Potrivit art. 6 din Legea nr. 213/1998: fac parte din domeniul public sau privat al statului sau al unităţilor administrativ teritoriale și bunurile dobândite de stat în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, dacă au intrat în proprietatea statului în temeiul unui titlu valabil, cu respectarea Constituţiei, a tratatelor internaţionale la care România era parte și a legilor în vigoare la data preluării lor de către stat (alin. 1); bunurile preluate de stat fără un titlu valabil pot fi revendicate de foștii proprietari (alin.2); instanţele judecătorești sunt competente să stabilească valabilitatea titlului (alin.3). Făcând aplicarea acestor dispoziţii legale, Curtea Supremă de Justiţie – Secţiile Unite, prin decizia în interesul legii nr. V/2000, a statuat că persoanele care consideră că, în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, au fost deposedate nelegitim de proprietăţile lor imobiliare, inclusiv în baza prevederilor Decretului nr. 223/1974, pot cere în justiţie, pe calea acţiunii în revendicare, recunoașterea dreptului lor de proprietate asupra acestor bunuri și, ca urmare, restituirea lor.

Decretul nr. 223/1974 contravenea Constituţiei din 1965 potrivit căreia dreptul de proprietate personală era ocrotit de lege, iar terenurile și construcţiile puteau fi expropriate numai pentru lucrări de interes obștesc și cu plata unei juste despăgubiri. Același decret contravenea și Codului civil, potrivit căruia nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică și primind o dreaptă și prealabilă despăgubire, precum și Declaraţiei Universale a Drepturilor Omului.

Deciziile administrative emise la 7 octombrie 1980 și la 23 martie 1982, de preluare a apartamentului de către stat, nici nu au fost comunicate proprietarilor, încât nu se poate susţine nici măcar că ar fi fost respectate dispoziţiile Decretului nr. 223/1974.

Nevalabilitatea titlului statului, chiar de la data emiterii celor două decizii administrative, a fost constatată în mod corect de instanţa de apel, încât, sunt neîntemeiate susţinerile făcute de toţi recurenţii că imobilul a fost preluat de stat cu titlu. Cele două decizii administrative, fiind lovite de nulitate absolută, pot fi atacate oricând.

Prin decizia nr. 3514/1999 a Curţii de Apel București – pronunţată într-un prin ciclu procesual - a fost admis apelul reclamanţilor și a fost casată în totalitate decizia 3519/1998 a Tribunalului București, cu trimiterea procesului pentru rejudecare, încât susţinerea, făcută în prezent de recurentul D.I.E., că ar fi fost încălcate dispoziţiile art. 315 Cod procedură civilă, ori că ar fi fost depășite limitele investirii, nu sunt întemeiate.

Nu pot fi primite nici susţinerile recurenţilor cu privire la valabilitatea contractului de închiriere nr. 549/29 august 1996.

Într-un contract de închiriere din 11 octombrie 1988, pârâtul D. I. E. figurează ca titular, iar în fișa suprafeţei locative este menţionată chiriașă și soţia D.V., cu precizarea că respectivul contract a fost încheiat pentru perioada 1 octombrie 1988 – 1 ianuarie 1993.

Potrivit art. 2 din Legea nr. 17/1994, contractele de închiriere existente la 1 ianuarie 1988, precum și cele încheiate și expirate după 1 ianuarie 1988 se reînnoiesc, în aceleași condiţii, dacă chiriașul ocupă în continuare spaţiul locativ care a făcut obiectul închirierii. Or, această condiţie, nu a fost îndeplinită de pârâţii D.I.E. și D.V.; aceștia, ca și fiica lor, D.A, nu mai ocupau, în 1994, apartamentul în litigiu. D.I.E. se afla din 1990 în Suedia, cu statut de emigrant definitiv, iar D.V. s-a stabilit în Suedia în 1988, a făcut cerere de renunţare la cetăţenia română în 1989 și a obţinut cetăţenia suedeză în 1993. Această situaţie locativă este atestată de actele emise de autorităţile suedeze și de cartea de imobil, iar împrejurarea că, din diferite motive, organele de evidenţă a populaţiei din România nu au operat în acte modificările ce se impuneau nu conduce la o altă concluzie. De altfel, într-un raport întocmit de departamentul de inspecţie din cadrul Consiliului General al Municipiului București, în luna septembrie 1996 sunt consemnate mai multe ilegalităţi, în legătură cu încheierea contractului de închiriere nr. 549/1996, și s-a propus anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza respectivului contract de închiriere.

Aceste acte fac dovada că au fost încălcate, cu intenţie, dispoziţiile Legii nr. 17/1994, când a fost încheiat contractul de închiriere nr. 549 din 29 august 1996, încât instanţa de apel a procedat legal constatând nulitatea contractului respectiv.

Pe baza contractului de închiriere, încheiat cu încălcarea legii, a fost încheiat, după numai 12 zile, și contractul de vânzare-cumpărare nr. 10/1996, între S.C. Orizont S.A. București și D.I.E.

Contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat, de asemenea, prin fraudă, cu încălcarea Legii nr. 112/1995. Astfel, cu toate că foștii proprietari au înregistrat cereri (la 9 mai 1996 și la 13 iulie 1996) pentru restituirea apartamentului, pârâtul D.I.E., fără a aștepta expirarea termenului de 6 luni prevăzut de lege, în care foștii proprietari își puteau preciza poziţia, a întocmit la 22 mai 1996 cerere de cumpărare a apartamentului.

Cererea reclamanţilor nu a fost soluţionată, dar S.C. Orizont S.A. București a încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu pârâtul D.I.E. Dacă s-ar fi făcut verificările necesare se constata că, încă de la 6 august 1996, Comisia locală a sectorului 6 București, de aplicare a Legii nr. 112/1995, înștiinţase că proprietarii solicitaseră restituirea în natură a apartamentului.

Condiţiile esenţiale, prevăzute de art. 948 C.civ., pentru validitatea contractului de închiriere, nefiind îndeplinite, instanţa de apel a constatat corect nulitatea contractului de închiriere încheiat între pârâţi.

De asemenea, întrucât nici unul din recurenţi nu are un titlu cu privire la imobil, instanţa de apel a admis, în mod corect, acţiunea în revendicare, iar critica formulată, sub acest aspect, de recurenta S.C. Orizont S.A. București nu este întemeiată.

Cu privire la calitatea procesuală pasivă a Consiliului General al Municipiului București, invocată prin recursul acestuia, trebuie precizat că, în baza art. 12 din Legea nr. 213/1998, consiliul local are calitatea procesuală pasivă.

În raport cu considerentele expuse, recursurile au fost respinse.