Recovery of Nationalized Property: Validity of Sale to Former Tenant Presumed via Good Faith Despite Absence of Title

Acţiune în revendicarea imobilului naţionalizat în baza Decretului nr. 92/1950 și constatarea nulităţii contractului prin care statul a vândut chiriașului bunul respectiv.

Cuprins pe materii. Drept civil. Dreptul de proprietate. Imobil naţionalizat în baza Decretului nr. 92/1950. Revendicarea imobilului și constatarea nulităţii contractului prin care statul a vândut chiriașului bunul.

Index alfabetic. Drept civil.

- Imobil naţionalizat în baza Decretului nr. 92/1950.

- Revendicare

- Acţiune în nulitatea contractului prin care statul a vândut chiriașului imobilul revendicat.

Legea nr. 112/1995 alin. 2

C. Civ. art. 966, art. 1303, art. 1899

alin. 2.

Admiterea acţiunii de revendicare este condiţionată de admiterea cererii de constatarea nulităţii contractului prin care statul a vândut chiriașului imobilul naţionalizat, chiar dacă bunul a fost preluat fără titlu valabil.

Numai existenţa dovedită a relei credinţe a chiriașului cumpărător poate conduce la desfiinţarea contractului de vânzare – cumpărare prin sancţiunea nultăţii absolute, buna credinţă prezumându-se potrivit art. 1899 alin. (2) din Codul civil.

Câtă vreme au existat prestaţia vânzătorului și contraprestaţia cumpărătorului, nu poate fi reţinută încălcarea art. 966 Cod civil, referitor la sancţiunea obligaţiei fără cauză sau fondată pe ocauză falsă sau nelicită.

Preţul vânzării, determinat cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, nu poate fi considerat neserios, în temeiul art. 1303 Cod civil.

Î.C.C.J., secţia civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 417 din 25 ianuarie 2005

La 30 noiembrie 1999, Z.M.P. și alţii au chemat în judecată Consiliul General al Municipiului București solicitând să fie obligat să le lase, în deplină proprietate și liniștită posesie un imobilul din București de care autorii lor au fost deposedaţi în mod abuziv de stat, prin naţionalizare, în baza Decretului art. 92/1950

La 11 decembrie 2000, reclamanţii au cerut introducerea în cauză a pârâţilor V.N. și V.G. soţi, care, la 27 martie 1997, în baza dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, au cumpărat apartamentul în litigiu, compus din patru camere și dependinţe.

Tribunalul București, secţia a V-a civilă și de contencios administrativ, prin sentinţa civilă nr. 157 din 5 martie 2001, a admis acţiunea și a obligat pe pârâţi să lase reclamanţilor, în deplină proprietate și posesie, imobilul din București.

Curtea de Apel București,secţia a III-a civilă, prin decizia nr. 235/A din 16 mai 2002, a admis apelurile declarate de pârâţi, a schimbat în tot sentinţa și pe fond a respins acţiunea ca neîntemeiată, reţinând că reclamanţii nu au făcut dovada că autorii lor au fost exceptaţi de la naţionalizarea dispusă prin Decretul nr. 92/1950.

Împotriva deciziei curţii de apel au declarat recurs reclamanţii susţinând, în esenţă, următoarele:

- s-au ignorat probele care atestă că autorii reclamanţilor au fost exceptaţi de la naţionalizare conform art. II din Decretul nr. 92/1950;

- lipsește cauza contractului de vânzare-cumpărare prin care apartamentul în litigiu a fost dobândit de foștii chiriași-pârâţi în dosar;

- neseriozitatea preţului și frauda la lege constituie alte cauze de nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare prin care foștii chiriași au achiziţionat apartamentul.

Recursul nu este întemeiat.

Așa cum rezultă din cererea de chemare în judecată, completată reclamanţii au revendicat un imobil naţionalizat abuziv, obligaţia pârâţilor de a preda imobilul reclamanţilor urmând să fie dispusă după constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat la 27 martie 1997 prin care pârâţii, persoane fizice, au cumpărat, de la stat, conform Legii nr. 112/1995, apartamentul în litigiu.

Soluţionarea cererii de constatare a nulităţii contractului de vânzare-cumpărare este considerată, corect, chiar de către reclamanţi, ca obligatorie pentru a se putea hotărî asupra restituirii imobilului. Prin urmare, instanţa este ţinută să soluţioneze și să se pronunţe asupra cererii de constatare a nulităţii, interesul persoanelor îndreptăţite, adică al reclamanţilor, fiind, evident, în acest sens.

Referitor la nulitatea contractului de vânzare-cumpărare menţionat, recurenţii reclamanţi au invocat dispoziţiile Codului civil din materia condiţiilor de validitate ale actului juridic și anume frauda la lege, lipsa cauzei și neseriozitatea preţului.

Prin fraudă la lege se înţelege încălcarea intenţionată, de către părţi, prin utilizarea unor mijloace viclene, a dispoziţiilor legale imperative cu ocazia încheierii sau executării unui act juridic.

În cazul dedus judecăţii, legea în vigoare la data încheierii contractului -în temeiul căreia apartamentul a fost vândut foștilor chiriași - era Legea nr. 112/1995.

Cum, potrivit art. 1169 Cod civil, cel care face o propunere înaintea judecăţii trebuie să o dovedească, iar reclamanţii nu au probat afirmaţia că pârâţii persoane fizice ar fi încheiat contractul cu încălcarea unei dispoziţii imperative a legii, soluţia corectă era aceea de respingere ca nefondat a acestui capăt de cerere.

Referitor la buna credinţă, invocată în apărare de pârâţii V.N. și V.G., se constată că art. 1898 alin. 1 din Codul civil prevede: buna credinţă este credinţa posesorului că cel de la care a dobândit imobilul avea toate însușirile cerute de lege pentru a-i transmite proprietatea. Cu toate că acest text de lege se referă la uzucapiunea de scurtă durată, care pretinde pe lângă justul titlu și buna credinţă a posesorului, el este incident și în alte situaţii, cum este cea în discuţie.

Buna credinţă se prezumă potrivit art. 1899 alin. (2) din Codul civil.

Reclamanţii nu au reușit să răstoarne, prin probe, prezumţia de bună credinţă cu care au acţionat chiriașii când au cumpărat locuinţa pe care o ocupau, deoarece numai existenţa dovedită a relei credinţe poate conduce la neaplicarea teoriei fondate pe error communis facit ius, cu consecinţa desfiinţării contractului de vânzare-cumpărare, prin sancţiunea nulităţii absolute.

Esenţială în soluţionarea motivului de casare invocat de recurenţi este examinarea atitudinii cumpărătorilor; or, probele administrate nu îndreptăţesc concluzia că pârâţii cumpărători aveau cunoștinţă că imobilul nu aparţinea vânzătorului.

Este neîntemeiată și susţinerea că lipsește cauza contractului de vânzare-cumpărare, prin care apartamentul în litigiu a fost dobândit de foștii chiriași, câtă vreme au existat prestaţia și contraprestaţia vânzătorului și cumpărătorului, așa încât nu poate fi reţinută încălcarea dispoziţiilor art. 966 din Codul civil.

Neseriozitatea preţului, de asemenea invocată de recurenţi, nu poate conduce la casarea deciziei. Potrivit art. 1303 din Codul civil preţul vânzării trebuie să fie serios și determinat de părţi; or, în cauză, preţul a fost determinat de părţi cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995.

Probele administrate conducând la concluzia valabilităţii contractului de vânzare-cumpărare prin care pârâţii V.N. și V.G. au dobândit apartamentul în litigiu, acţiunea în revendicare introdusă de reclamanţi nu mai putea fi admisă chiar dacă s-a dovedit că imobilul a fost preluat de stat fără titlu valabil.

Întrucât decizia curţii de apel are temei legal iar instanţa s-a pronunţat asupra mijloacelor de apărare și a dovezilor administrate, recursul a fost respins ca neîntemeiat.