Tenant’s standing to evict non-tenant occupants without lease title under Civil Code art. 1426

Drept locativ. Acțiunea locatarului pentru evacuarea unor persoane.

Cuprins pe materii: Drept civil. Contracte. Contract de locațiune. Dreptul la acțiune pentru evacuarea terțului fără drept locativ.

Index alfabetic: Drept civil.

- Acțiune locatarului pentru evacuarea terțului fără drept locativ.

- Dreptul la acțiune al locatarului (pentru evacuarea unor persoane )

C.civ.: art. 1420 pct. 3, art. 1426

Legea nr. 114/1996: art. 72.

Dreptul la acțiune pentru evacuarea terțului fără drept locativ este conferit ca opțiune chiriașului prin art. 1426 din Codul civil, dispoziție legală care completează prevederile Legii nr. 114/1996 conform art. 72 din acest din urmă act normativ.

Î.C.C.J., Secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 109 din 13 februarie 2005

La 1 august 2003, reclamanții G.V. și G.F. au chemat în judecată pe pârâții V.N., V.M., V.N., V.N. junior și G. A., susținând, în contradictoriu și cu locatorul Primăria comunei Topolovățu Mare, evacuarea pârâților din imobilul, situat în localitatea Iosifalău..

Motivând acțiunea, reclamanții au susținut că sunt locatari ai imobilului, în baza contractului de închiriere nr. 1636/2003 încheiat cu Primăria Topolovățu Mare, iar pârâții locuiesc ca tolerați în același imobil, având un comportament care face imposibilă locuirea în comun.

Prin sentința civilă nr. 2656 din 16 decembrie 2003, Judecătoria Lugoj a admis acțiunea și a dispus evacuarea pârâților, reținând ca fiind reale susținerile reclamanților, care, în virtutea drepturilor de chiriași, au calitate procesuală activă de a cere, în contradictoriu cu locatorul, evacuarea celor care folosesc imobilul fără nici un titlu locativ.

Prin apelul declarat, pârâții V.N. și V.M. în nume propriu și în numele celorlalți pârâți minori, s-a solicitat schimbarea sentinței în sensul respingerii acțiunii ca fiind inadmisibilă, cu motivarea că acțiunea în evacuare aparține numai locatorului în virtutea dreptului său de proprietate, chiriașul având la îndemână numai o eventuală acțiune posesorie, Legea nr. 114/1996 neconținând dispoziții care să confere chiriașilor dreptul de a cere evacuarea celor care le tulbură folosința locuinței, asemenea drept având numai locatorul, în temeiul art. 1420 alin. (1) pct. 3 din Codul civil, care poate sta într-un astfel de proces numai în calitate de reclamant, nicidecum în calitate de pârât cum se află în pricina de față.

Apelul a fost respins prin decizia civilă nr. 220 din 25 februarie 2004 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția civilă.

Instanța de apel a statuat că reclamanții au calitate procesuală activă prin raportare la dispozițiile Legii nr.114/1996, întrucât pârâții au statut de tolerați, neavând nici un titlu locativ, iar cererea de evacuare a fost formulată în contradictoriu și cu locatorul.

Pârâții au declarat recurs, reiterând motivul de apel drept motiv de recurs.

Recursul nu este întemeiat.

Temeiul de drept invocat în sprijinul apelului și recursului nu este incident în cauza de față.

Astfel, art. 1420 pct. 3 din Codul civil prevede că locatorul este dator de a face ca locatarul să se poată folosi neîmpiedicat în tot timpul locațiunii.

În schimb, prin art. 1426 din Codul civil se dispune că „locatorul nu este răspunzător către locatar de tulburarea cășunată lui prin faptul unei a treia persoane, care persoană nu-și sprijină acest fapt pe un drept asupra lucrului închiriat; locatarul are însă facultatea de a reclama în contră-le în numele său personal”.

Așadar, dreptul la acțiune pentru evacuarea terțului fără drept locativ este conferit, ca opțiune, chiriașului prin art. 1426 din Codul civil, dispoziție legală care completează prevederile Legii nr. 114/1996 conform art. 72 din acest din urmă act normativ.

Pentru cele arătate, recursul a fost respins ca nefondat.