Abusive state seizure of real estate: restitution in nature and denial of possessor's right of retention due to bad faith

Imobil preluat în mod abuziv de stat. Restituire în natură a imobilului. Instituirea unui drept de retenţie al deţinătorului asupra imobilului, până la achitarea c/valorii îmbunătăţirilor.

Cuprins pe materii. Drept civil. Drept de proprietate. Imobil preluat în mod abuziv de stat. Restituire în natură a imobilului. Instituirea unui drept de retenţie al deţinătorului asupra imobilului, până la achitarea c/valorii îmbunătăţirilor.

Index alfabetic. Drept civil.

- Imobil preluat în mod abuziv de stat;

- Restituire în natură a imobilului;

- Instituirea unui drept de retenţie al deţinătorului asupra imobilului, până la achitarea c/valorii îmbunătăţirilor.

Invocând dreptul de retenţie, creditorul poate refuza să restituie un bun al debitorului, până ce debitorul nu-i plătește tot ceea ce îi datorează în legătură cu acel bun. Pe lângă cazurile prevăzute de lege, practica judiciară recunoaște un drept de retenţie posesorului de bună credinţă al unui imobil până la restituirea cheltuielilor necesare și utile făcute asupra lucrului.

În speţă, nu este îndeplinită condiţia bunei credinţe a posesorului, deoarece, preluarea de la fostul proprietar s-a efectuat doar faptic, fără nici un titlu, or, în atare situaţie, nimic nu împiedica pe posesor să verifice cu precauţie statutul juridic al imobilului, mai înainte de efectuarea unor îmbunătăţiri costisitoare.

Î.C.C.J., Secţia civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 4336 din 3 mai 2006.

La 12 mai 2000, reclamanta M.A. a chemat în judecată Tribunalul Călărași și SC Praser SA Călărași solicitând obligarea pârâţilor să-i lase în deplină proprietate și posesie un imobil situat în Călărași, compus din teren și construcţii. Reclamanta a mai cerut ca, până la eliberarea imobilelor, pârâţii să fie obligaţi să încheie contract de închiriere.

În cuprinsul acţiunii, reclamanta a arătat că este moștenitoarea fostei proprietare de la care imobilul a fost preluat abuziv de către stat.

Reclamanta și-a întemeiat acţiunea pe dispoziţiile art.480 din Codul civil.

Investită cu judecarea acţiunii, Judecătoria Călărași, prin sentinţa civilă nr.2390 din 1 iunie 2000, și-a declinat competenţa în favoarea Tribunalului Călărași.

Soluţionând litigiul în primă instanţă, Tribunalul Călărași, prin sentinţa civilă nr. 522 din 27 octombrie 2000, a admis în parte acţiunea și a obligat Tribunalul Călărași să lase reclamantei în deplină proprietate și posesie imobilul compus din construcţie și 524 mp teren și a respins capătul de cerere privind obligarea tribunalului la încheierea contractului de închiriere. Prin aceeași sentinţă s-a luat act că reclamanta a renunţat la judecata acţiunii împotriva pârâtei SC Praser SA Călărași și a fost admisă cererea reconvenţională formulată de Tribunalul Călărași, cu consecinţa obligării reclamantei la plata sumei de 5.656.969.331 de lei reprezentând valoarea îmbunătăţirilor aduse imobilului. De asemenea, prin sentinţă, s-a stabilit în favoarea Tribunalului Călărași dreptul de retenţie asupra imobilului, până la achitarea valorii îmbunătăţirilor.

Curtea de Apel București, secţia a III-a civilă, prin decizia nr.153/A din 26 martie 2001, a admis apelul declarat de reclamanta M.A., a desfiinţat sentinţa civilă a tribunalului și a trimis cauza spre rejudecare aceluiași tribunal. În considerentele deciziei, instanţa de apel a reţinut că admiterea cererii reconvenţionale nu a fost motivată prin sentinţă, de vreme ce din probele dosarului nu rezultă în ce au constat îmbunătăţirile aduse imobilului, valoarea acestora și modul de calcul al reactualizării sumelor pretinse prin cererea reconvenţională.

După înregistrarea dosarului la Tribunalul Călărași, Curtea Supremă de Justiţie, prin încheierea din 23 ianuarie 2002, a strămutat judecarea pricinii la Tribunalul Buzău.

Rejudecând pricina, după ce a completat probele administrate, Tribunalul Buzău, secţia civilă, prin sentinţa nr.299 din 26 mai 2003, a admis în parte acţiunea reclamantei și a obligat Tribunalul Călărași să lase reclamantei în plină proprietate și posesie imobilul revendicat, a luat act de renunţare la judecata acţiunii formulate de reclamantă împotriva SC Praser SA Călărași și a respins capătul de cerere referitor la încheierea contractului de închiriere. Prin aceeași sentinţă, Tribunalul Buzău a admis cererea reconvenţională formulată de Tribunalul Călărași și în consecinţă a obligat reclamanta la plata sumei de 5.656.969.311 lei – despăgubiri constând în îmbunătăţiri și adăugiri la imobilul în litigiu și de asemenea a instituit în favoarea pârâtului un drept de retenţie asupra imobilului până la achitarea de către reclamantă a despăgubirilor. Cererile de completare a acţiunii, prin care, la 9 octombrie 2001, reclamanta a solicitat introducerea în cauză a Statului Român prin Ministerul Finanţelor Publice și a Ministerului Justiţiei au fost respinse.

Curtea de Apel Ploiești, secţia civilă, prin decizia nr.515 din 23 decembrie 2003, a respins ca nefondate apelurile declarate de reclamantă și de pârâţii Tribunalul Călărași și Ministerul Justiţiei împotriva sentinţei civile nr.299 din 26 mai 2003 a Tribunalului Buzău.

Împotriva deciziei Curţii de Apel Ploiești au declarat recurs, reclamanta și pârâţii Tribunalul Călărași și Ministerul Justiţiei.

Prin recursul declarat, reclamanta a susţinut că cererea reconvenţională trebuia respinsă deoarece nu a fost timbrată, este nelegală, nedovedită și inadmisibilă.

Ministerul Justiţiei, motivându-și recursul a susţinut, în esenţă, că decizia instanţei de apel a fost dată cu aplicarea greșită a legii, sub aspectul despăgubirilor, deoarece acestea trebuia să fie stabilite la suma de 8.064.132.186 lei cât a stabilit expertul desemnat de instanţă, cu aplicarea indicelui de inflaţie până la data executării hotărârii, fie la suma de 10.266.178.856 lei, rezultată din actele contabile, sumă, de asemenea, indexabilă până la executarea hotărârii.

Tribunalul Călărași, prin recursul declarat, a susţinut că instanţa de apel a interpretat greșit actul juridic dedus judecăţii și a pronunţat decizia cu aplicarea greșită a legii, deoarece despăgubirile, reprezentând valoarea îmbunătăţirilor aduse imobilului, trebuia să fie indexate în funcţie de rata inflaţiei, iar, pe de altă parte, cu prilejul rejudecării procesului, nu au fost respectare îndrumările, cu caracter obligatoriu, date prin decizianr.153/A/2001 a Curţii de Apel București.

Recursul declarat de reclamantă este întemeiat în sensul considerentelor ce vor fi arătate în continuare.

Imobilul, aflat, în prezent, în litigiu a fost proprietatea M.M. Cu actele de stare civilă depuse la dosar și cu certificatul de moștenitor eliberat de notar la 20 noiembrie 1997, reclamanta a dovedit că este moștenitoarea fostului proprietar.

Întrucât imobilul a fost preluat, în mod abuziv, în anul 1953, instanţele au hotărât, corect, că reclamanta, în calitate de moștenitor al fostului proprietar, este îndreptăţită să revendice imobilul în temeiul art.480 și 481 din Codul civil și art.6 din Legea nr.213/1998.

Tribunalul Călărași, care deţine imobilul de mai mulţi ani, a executat, în anul 1995, lucrări de îmbunătăţiri constând în modernizarea vechii construcţii și extinderea cu un corp nou de clădire și cu garaj, așa cum rezultă din raportul de expertiză tehnică întocmit de expert.

Lucrările de îmbunătăţiri au sporit, neîndoielnic, valoarea imobilului revendicat, așa încât proprietarul este dator, potrivit art.494 din Codul civil, a plăti valoarea materialelor și preţul muncii, așa cum au hotărât, în mod justificat, instanţa de fond și instanţa de apel.

Valoarea la care este îndreptăţit pârâtul a fost stabilită, prin sentinţa civilă nr.522/2000 a Tribunalului Călărași, la suma de 5.656.969.331 lei. Această sentinţă a fost casată de Curtea de Apel București ca o consecinţă a admiterii apelului ce a fost exercitat numai de către reclamantă.

Potrivit art.296 și art. 316 din Codul de procedură civilă, apelantului sau, după caz, recurentului nu i se poate crea în propria cale de atac o situaţie mai grea decât aceea din hotărârea atacată, așa încât, cu deplin temei, cu prilejul rejudecării procesului în fond și în apel, instanţele nu au putut crea reclamantei o situaţie mai grea, prin obligarea la plata unei valori mai mari, cum au cerut pârâţii.

Examinarea acestor dispoziţii din Codul de procedură civilă conduce la concluzia că nu sunt întemeiate recursurile declarate de pârâţi prin care s-a susţinut că reclamanta trebuia să fie obligată la despăgubiri de 8.064.132.186 lei, sau chiar de 10.266.178.856 lei, cum s-a propus într-o variantă a raportului de expertiză tehnică, sume care să fie indexabile până la executarea hotărârii.

Este adevărat că, în considerentele deciziei nr.153/A din 26 martie 2001 a Curţii de Apel București, s-a arătat, ca o consecinţă a desfiinţării sentinţei primei instanţe, că instanţa de trimitere, în exercitarea rolului activ, va pune în discuţia părţilor necesitatea efectuării unei expertize tehnice având drept obiectiv stabilirea îmbunătăţirilor, caracterul și valoarea acestora. Cu prilejul rejudecării în fond a procesului, Tribunalul Buzău a dispus efectuarea unei expertize tehnice cu obiectivul menţionat în considerentele deciziei din 26 aprilie 2001, respectând, astfel, îndrumările, cu caracter obligatoriu, ale instanţei ierarhic superioare. Soluţionând însă pricina, nici prima instanţă, care a rejudecat procesul, nici instanţa de apel nu puteau crea reclamantei, în propria cale de atac o situaţie mai grea, așa că nu puteau obliga reclamanta la plata unei sume de bani mai mari decât cea stabilită iniţial, fără administrarea probei cu expertiză tehnică, de către Tribunalul Călărași.

Cu privire la instituirea dreptului de retenţie susţinerile făcute de reclamantă, prin recursul declarat, sunt, însă, întemeiate.

Invocând dreptul de retenţie, creditorul poate refuza să restituie un bun al debitorului, până ce debitorul nu-i plătește tot ceea ce îi datorează în legătură cu acel bun. Prin lege sunt reglementate mai multe cazuri în care creditorul poate invoca dreptul de retenţie, cum sunt: vânzătorul asupra lucrului vândut până la plata preţului, depozitarul până la plata cheltuielilor ocazionate de păstrarea bunului depozitat, comoștenitorul asupra imobilului supus raportului pentru îmbunătăţiri, locatarul asupra imobilului închiriat până la plata despăgubirilor ce-i sunt datorate de proprietar conform legii ș.a.

Pe lângă cazurile prevăzute de lege, practica judiciară a mai recunoscut un drept de retenţie posesorului de bună credinţă al unui imobil până la restituirea cheltuielilor necesare și utile făcute asupra lucrului.

În litigiul dedus judecăţii nu este îndeplinită condiţia bunei credinţe a posesorului, deoarece, așa cum s-a arătat mai sus, preluarea de la fostul proprietar s-a efectuat doar faptic, fără nici un titlu, or, în atare situaţie, nimic nu împiedica pe posesor să verifice cu precauţie statutul juridic al imobilului, mai înainte de efectuarea unor îmbunătăţiri costisitoare. În consecinţă, sub aspectul instituirii dreptului de retenţie, recursul reclamantei va fi admis și va fi modificată, în parte, decizia instanţei de apel în sensul că va fi admis apelul reclamantei și va fi schimbată în parte sentinţa Tribunalului Buzău, prin înlăturarea dispoziţiei de instituire a dreptului de retenţie.

Nu sunt întemeiate celelalte susţineri din recursul reclamantei și anume cele prin care s-a cerut că reconvenţionala să fie respinsă deoarece nu a fost timbrată și este nelegală, nedovedită și inadmisibilă.

Cererea reconvenţională, așa cum a fost formulată, este scutită de taxa de timbru prin dispoziţiile art.17 din Legea nr.146/1997, așa încât, în mod corect, instanţele nu au cerut timbrarea acestei cereri.

Pretenţiile formulate prin cererea reconvenţională au acoperire legală în dispoziţiile Codului civil, așa cum s-a motivat mai sus și au fost dovedite prin raportul de expertiză tehnică, întocmit în urma examinării actelor pe baza cărora au fost executate lucrările de îmbunătăţiri.

Nu poate fi acceptat argumentul recurentei reclamante că cererea revonvenţională nu este admisibilă întrucât, potrivit Legii nr.10/2001, obligaţia de a-l despăgubi pe posesorul imobilului revine statului. Legea nr.10/2001, prin care a fost reglementat regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, a fost adoptată ulterior sesizării justiţiei în prezentul litigiu, așa încât dispoziţiile acestei legi nu pot retroactiva.

Întrucât recursurile declarate de pârâţi nu sunt întemeiate, pârâţii vor fi obligaţi în temeiul art.274 din Codul de procedură civilă, să plătească reclamantei cheltuielile de judecată, reprezentând onorariu de avocat, micșorate în raport cu admiterea parţială a motivelor de recurs.