Validity of real estate sale and serious price requirement under Article 1303 Civil Code: fictional price claim failed due to proportionality and inheritance waiver

Acţiune privind anularea unui contract de vânzare cumpărare. Preţ neserios.

Cuprins pe materii. Drept civil. Contracte. Contract de vânzare-cumpărare imobiliară. Condiţiile de valabilitate ale contractului de vânzare-cumpărare. Preţ.

Index alfabetic. Drept civil.

- Contract de vânzare-cumpărare.

- Condiţiile de valabilitate ale contractului de vânzare-cumpărare.

- Preţul neserios.

C.civ. art. 1303

Potrivit art. 1303 Cod civil, prin preţ serios se înţelege preţul care constituie o cauză suficientă a obligaţiei luate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formează obiectul vânzării. Seriozitatea preţului depinde de existenţa unei proporţii între cuantumul preţului fixat de părţile contractante și valoarea reală a bunului vândut.

Î.C.C.J., Secţia civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 1597 din 14 februarie 2006

La 14 decembrie 2000 reclamanta C.A. a solicitat să se constate, în contradictoriu cu fratele său, pârâtul B.I., nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 219 din 2 iulie 1998, încheiat între mama petenţilor, B.E.și pârâtul B.I. având drept obiect o casă, curte și garaj, bun imobil înstrăinat de vânzătoare cu preţul de 8.000.000 lei.

În motivarea acţiunii se arată că preţul este fictiv, iar cauza este ilicită, constând în scopul înlăturării reclamantei de la succesiunea mamei sale.

Prin sentinţa civilă nr. 16764/2001 a fost admisă acţiunea, în temeiul art. 948 Cod civil și cu motivele invocate prin acţiune, iar prin decizia civilă nr. 1306/2002, Tribunalul Timiș a respins apelul declarat de intervenienta B.A., soţia cumpărătorului B.I.

Curtea de Apel Timișoara, prin decizia civilă nr. 150 din 30 ianuarie 2003 a modificat în parte hotărârile în sensul respingerii acţiunii deoarece îmbunătăţirile aduse de soţii B.I. și B.A. au sporit valoarea imobilului, ceea ce fac verosimil și serios preţul achitat. S-a mai reţinut că, după decesul vânzătoarei, bunul nu a fost inclus în masa succesorală și că, ulterior, prin sentinţa civilă nr. 12913 din 28 septembrie 2000, bunul a fost atribuit intervenientei B.A., ca efect al partajului judiciar intervenit între ea și soţul său, B.I.

Contra deciziei pronunţate în recurs, Procurorul general al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casaţie și Justiţie, a declarat recurs în anulare, esenţiala nelegalitate și vădita netemeinicie cerută de art. 330, pct. 2 Cod procedură civilă, constând în: existenţa unui preţ neserios, mai mic de 64 de ori faţă de cel real; preţul este fictiv, iar contractul de vânzare-cumpărare are o cauză falsă, care s-a și realizat, îndepărtarea reclamantei de la succesiunea mamei.

Prin decizia civilă nr. 6421 din 17 noiembrie 2004, Înalta Curte de Casaţie și Justiţie a admis recursul în anulare declarat, a casat decizia menţionată și a respins recursul declarat de intervenientă, cu motivarea că prin acest contract a fost înlăturată de la succesiune sora pârâtului, așa cum a declarat pârâtul declaraţie coroborată cu celelalte probe din care rezultă fictivitatea preţului consemnat și cauza ilicită a contractului.

Sesizată de către intervenientă cu soluţionarea unei contestaţii în anulare împotriva deciziei pronunţate cu ocazia soluţionării recursului în anulare, prin decizia civilă nr. 4354 din 24 mai 2000, Înalta Curte de Casaţie și Justiţie a admis calea extraordinară de atac formulată, a anulat decizia nr. 6431/2004 cu motivarea că instanţa a soluţionat recursul în anulare fără citarea legală a contestatoarei recurente.

Recursul în anulare este nefondat.

Proprietara tabulară a imobilului înscris în CF 5343 Timișoara, a fost B. E., mama reclamantei și a pârâtului, care, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul 2819 din 8 iulie 1996, l-a vândut fiului său, B.I., cu preţul înscris în contract de 8.000.000 lei, dată la care pârâtul era căsătorit cu intervenienta.

La 25 februarie 1998 vânzătoarea B.E. a decedat, succesori fiind, în calitate de fii: Bauer Ionel și Constantin Aurora. Din certificatul de moștenitor, a rezultat că masa succesorală era compusă dintr-un număr de 20 părţi sociale la o societate comercială, nedeclarându-se bunuri imobile.

Ulterior decesului vânzătoarei, părţile din proces nu au formulat vreo acţiune privind valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare.

Prima acţiune a fost formulată de B.I. abia în timpul derulării procesului de partaj judiciar intervenit între el și fosta sa soţie, B.A., acţiune la care B.I. a renunţat.

Prin sentinţa civilă nr. 12913 din 28 septembrie 2000, pronunţată de Judecătoria Timișoara, s-a reţinut calitatea de bun comun a imobilului în litigiu, imobil ce a fost atribuit reclamantei, care și-a întabulat dreptul de proprietate în cartea funciară.

Din conţinutul acestei hotărâri judecătorești, intrată în puterea lucrului judecat, a rezultat că foștii soţi au extins locuinţa în regim P+1 și construire de anexe, sporindu-se astfel valoarea imobilului.

Preţul trebuie să fie, de regulă, proporţional cu valoarea lucrului vândut, părţile fiind însă libere să determine valoarea bunului și deci preţul lui, care poate fi astfel superior ori inferior valorii reale a bunului.

Prin noţiunea de preţ serios, în sensul art. 1303 Cod civil, urmează a se înţelege preţul care constituie o cauză suficientă a obligaţiei luate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formează obiectul vânzării. Seriozitatea preţului depinde de existenţa unei proporţii între cuantumul preţului fixat de părţile contractante și valoarea reală a bunului vândut.

Din întregul probatoriu administrat în cauză a rezultat că preţul a fost achitat, că este un preţ rezonabil, dat fiind raporturile dintre părţi, mamă-fiu, a faptului că foștii soţi, prin îmbunătăţirile aduse, îmbunătăţiri substanţiale, au sporit valoarea bunului.

Nu poate fi susţinută intenţia de fraudare a drepturilor succesorale ale reclamantei câtă vreme nu s-au făcut dovezi în acest sens. Dimpotrivă, din probele administrate a rezultat că aceasta, la momentul dezbaterii succesiunii mamei sale, 1998, a cunoscut despre faptul înstrăinării imobilului, consimţind la eliberarea certificatului de moștenitor menţionat, certificat care nu a fost contestat în justiţie.

Așa cum s-a arătat, acţiunile în justiţie au intervenit doar în momentul în care relaţiile de căsătorie dintre Bauer Ionel și Bauer Ana s-au deteriorat.

Recunoașterea pârâtului, în sensul că vânzarea a fost fictivă, este lipsită de relevanţă câtă vreme mărturisirea a avut drept unic scop, înlăturarea bunului din masa de împărţit.

Pentru considerentele arătate, instanţa, constatând că nu sunt incidente dispoziţiile art. 330 pct. 2 Cod procedură civilă, va respinge recursul în anulare, declarat ca nefodnat.