Market value valuation date for restitution measures: interpretation of "date of notification resolution" under Property Restitution Law

Măsuri reparatorii acordate potrivit art. 26 din Legea nr. 10/2001. Stabilirea valorii de piaţă a terenului potrivit art. 10 alin. (9) din Legea nr. 10/2001.

Cuprins pe materii. Drept civil. Drept de proprietate. Măsuri reparatorii. Stabilirea valorii de piaţă a unui teren.

Index alfabetic: Drept civil.

- masuri reparatorii

- valoarea de piaţă a unui teren

Legea nr. 10/2001: art. 10 alin (9), art. 26

Legiuitorul a prescris regula stabilirii valorii terenului potrivit valorii de piaţa de la data soluţionării notificării, fără insa sa distingă intre diversele situaţii de fapt posibile din realitatea sociala, tocmai pentru a asigura garanţia unei soluţii, in egala măsura legale si echitabile, pricinilor având ca fundament un drept fundamental-dreptul de proprietate (indiferent ca aceasta soluţie este propusa de unitatea deţinătoare ori este stabilita de o instanţa de judecata, in activitatea de control judiciar exercitata in condiţiile legii)

Î.C.C.J, Secţia civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 419 din 27 ianuarie 2010.

Prin sentinţa civilă nr. 412 din 27 aprilie 2007, Tribunalul Dolj a admis contestaţia formulată de reclamanta D.D. împotriva deciziei nr. 11/C din 2 martie 2005, emisă de Universitatea din Craiova, a respins contestaţia formulată de reclamantă, în contradictoriu cu Ministerul Educaţiei și Cercetării, Primăria Municipiului Craiova și Primarul Municipiului Craiova, a anulat decizia nr. 11/C din 2 martie 2005, emisă de Universitatea din Craiova, a stabilit dreptul la despăgubiri al reclamantei în suma de 359 109 lei RON pentru terenul in suprafaţa de 670 mp, situat in Craiova și a obligat pârâta Universitatea din Craiova să plătească suma de 700 RON cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a reţinut că, prin decizia contestată, a fost respinsă cererea reclamantei privind retrocedarea în natură a suprafeţei de 670 mp. teren, în conformitate cu art.16 alin.(1) din Legea nr. 10/2001, cu motivarea că terenul respectiv este grevat de construcţia căminului nr. 1 din cadrul Facultăţii de Agricultură, a fost respinsa cererea pentru acordarea de despăgubiri bănești, cu motivarea că Universitatea din Craiova este instituţie de învăţământ superior finanţata integral de la bugetul de stat și, prin urmare, nu are alocate fonduri cu destinaţie „despăgubiri acordate în temeiul Legii nr.10/2001”.

S-a reţinut, totodată că, reclamanta a făcut dovada calităţii de persoană îndreptăţită la acordarea măsurilor reparatorii prevăzute de Legea nr. 10/2001, calitate care nu i-a fost contestată de pârâtă.

Mama reclamantei, M.I.D. a dobândit de la E.C., prin actul de vânzare-cumpărare din 7 iunie 1946, terenul în suprafaţă de 670 mp., situat în Craiova, Fundătura, iar terenul a fost preluat, în fapt, fără vreun temei legal, în anul 1952, pentru a se construi cămine studenţești.

În privinţa modalităţii de preluare, s-a reţinut ca, în cauză, sunt incidente dispoziţiile art. 2 alin. (l) lit. h teza III din Legea nr. 10/2001, terenul fiind identificat în faza administrativă, atât de Primăria municipiului Craiova, prin procesul verbal privind starea de fapt întocmit la data de 24 martie 2002, cât și de Universitatea din Craiova, prin procesul verbal din 9 februarie 2005, stabilindu-se că acesta este ocupat de căminul nr.1 al Facultăţii de Agricultură.

Fiind aferent unei construcţii noi, s-a apreciat ca terenul nu poate fi restituit în natură, însă reclamanta este îndreptăţită la măsuri reparatorii prin echivalent, respectiv la despăgubiri în condiţiile legii speciale, cuantumul acestora fiind cel rezultat din expertiza efectuată în cauză de ing. Dumitrescu Victor, cuantum care reflectă valoarea actuală a terenului și respectă dispoziţiile art. 11 alin. (6) din Legea nr. 10/2001, republicată.

Prima instanţă a mai reţinut că, art. 16 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 nu mai exclude de la restituirea în natură imobilele afectate activităţilor de învăţământ, însă textul vizează imobilele construcţii care au primit o anumită afectaţiune după preluarea abuzivă, nu și terenurile pe care s-au edificat construcţii noi, al căror regim juridic este stabilit de art. 10 alin. (2) din lege, iar măsurile reparatorii se suportă de stat și nu de deţinătorul bunului, care are obligaţia să facă oferta de restituire prin echivalent prevăzută de lege.

Curtea de Apel Craiova, prin decizia civila nr.865 din 15 noiembrie 2007, a respins apelurile declarate de pârâta Universitatea din Craiova și reclamantă, împotriva acestei sentinţei primei instanţe, reţinând că reclamanta este persoană îndreptăţită la măsuri reparatorii, în calitatea ei de descendentă a fostei proprietare a bunului și, pentru că imobilul nu poate fi restituit în natură, aceasta are dreptul la măsuri reparatorii în echivalent pentru suprafaţa de 670 mp. teren, preluată abuziv în anul 1952, iar în privinţa evaluării, prima instanţă a avut în vedere valoarea din raportul de expertiză întocmit de expert, care la data întocmirii lucrării a avut în vedere dotările tehnico-edilitare ale terenului.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanta și pârâta Universitatea din Craiova.

Prin decizia nr.6679 din 5 noiembrie 2008, pronunţată în dosar nr. 166/63/2005, Înalta Curte de Casaţie și Justiţie a admis recursurile, a casat decizia și a trimis cauza spre rejudecare aceleiași instanţe.

Pentru a se pronunţa astfel, instanţa a reţinut că recursurile sunt întemeiate în raport de dispoziţiile art.304 pct.9 din Codul de procedura civila, pentru următoarele considerente :

Susţinerea recurentei-pârâte că reclamanta nu a făcut dovada calităţii de persoană îndreptăţită nu este întemeiată.

Potrivit înscrisurilor depuse la dosar, recurenta reclamantă a făcut dovada că M.I.D., autoarea sa, a cumpărat, conform contractului încheiat la data de 7 iunie 1946, terenul în suprafaţă de 670 mp. situat în municipiul Craiova.

Aceasta nu avea obligaţia să facă „proba negativă” in sensul că autoarea sa nu ar fi înstrăinat bunul altei persoane.

Amplasamentul terenului a fost stabilit de expert pe baza menţiunilor din contractul de vânzare-cumpărare, a planurilor de situaţie prezentate de părţi și a susţinerilor reclamantei, așa cum s-a consemnat în raportul de expertiză și în procesul verbal semnat și de reprezentantul recurentei-pârâte, iar indicarea Universităţii din Craiova, ca fiind unitate care deţine imobilul s-a făcut și de către Primăria Municipiului Craiova.

Lipsa actelor de preluare a terenului situat în Craiova, este confirmată de Arhivele Naţionale, Direcţia Judeţeană Dolj, prin adresa nr.6168 din 14 decembrie 2005, iar potrivit procesului verbal nr. 25444 din 24 martie 2003 privind starea de fapt a imobilului, terenul este în administrarea recurentei, conform, Hotărârii Comitetului Central al PCR și a Consiliului de Miniștri al RSR.

Faptul că terenul care a aparţinut autoarei recurentei-reclamante este deţinut de către recurenta pârâtă și lipsa actelor care să ateste preluarea imobilului de către stat, confirmă preluarea, în fapt, fără titlu a bunului și dă dreptul reclamantei la măsuri reparatorii în condiţiile Legii nr. 10/2001, republicată, care în art. 26 stabilește obligaţia unităţii deţinătoare să propună acordarea de despăgubiri, iar despăgubirile, pentru ipoteza în care restituirea în natură nu este posibilă, sunt determinate în raport de prevederile art. 10 alin. (9) din Legea nr. 10/2001.

În privinţa valorii terenurilor, s-a reţinut că sunt întemeiate criticile formulate de ambele recurente, deoarece evaluarea a fost făcută de expert, a cărui expertiză a fost însușită de prima instanţă, prin metoda comparaţiei prin bonitate, publicată în Buletinul documentar editat de Corpul Experţilor Tehnici din România, nr.97, deși art. 10 alin. (9) din Legea nr. 10/2001 dispune ca „valoarea terenurilor, precum și a construcţiilor nedemolate preluate în mod abuziv, care nu se pot restitui în natură, se stabilește potrivit valorii de piaţă de la data soluţionării notificării, stabilită potrivit standardelor internaţionale de evaluare”.

Faţă de faptul că valoarea terenului nu a fost stabilită de expert în raport de textul citat, că la prima instanţă reclamanta a solicitat să se încuviinţeze proba cu o nouă expertiză și de motivele de apel formulate de ambele părţi, care au susţinut să valoarea nu a fost stabilită corect în raport de prevederile Legii nr. 10/2001 și ale Normelor metodologice de aplicare a acestei legi și au solicitat să se efectueze o nouă expertiză, s-a apreciat că instanţa de apel trebuie să dispună efectuarea unei noi expertize pentru stabilirea valorii terenului, în raport de dispoziţiile legale în vigoare la data soluţionării pricinii.

În drept, au fost avute în vedere dispoziţiile art.312 si art. 314 din Codul de procedura civila.

Prin decizia civilă nr. 172/28.05.2009, Curtea de Apel Craiova – Secţia I civilă și pentru cauze cu minori și de familie a admis apelul declarat de reclamanta D.D., a schimbat în parte sentinţa menţionată, în sensul că valoarea măsurilor reparatorii în echivalent este de 241.200 Euro, a menţinut restul dispoziţiilor sentinţei, a respins apelul declarat de pârâta Universitatea din Craiova.

Pentru a pronunţa această decizie, instanţa de apel a avut în vedere următoarele considerente de fapt si de drept:

Primind cauza spre rejudecare, Curtea de Apel Craiova, în ședinţa de judecată din 5 martie 2009, a dispus, în raport de îndrumările date prin decizia de casare, efectuarea unui supliment la raportul de expertiză, în sensul evaluării terenului în litigiu potrivit valorii de piaţă stabilită potrivit standardelor internaţionale de evaluare, după cum prevede art. 10 alin. (9) din Legea nr. 10/2001.

Prin suplimentul de expertiză depus la dosar la 17 aprilie 2009, inginerul expert a concluzionat în sensul că valoarea terenului conform metodei comparaţiei prin bonitare este de 339 EUR/mp., în total 227.130 EUR, iar conform valorii de circulaţie este de 360 EUR/mp., în total 241.200 EUR.

Pârâta Universitatea din Craiova a formulat obiecţiuni la expertiză, în sensul neevaluării terenului la nivelul anului 2005, nemotivării majorării valorii terenului de la 339 EUR/mp. la 360 EUR/mp, neprecizării anului calendaristic pentru care se face evaluarea, precum și neluării în considerare a situaţiei de fapt a terenului.

La solicitarea instanţei s-au depus, de asemenea, la dosar înscrisuri privind valoarea de piaţă a terenului.

Astfel, pârâta a depus adresa nr.51 din 14 mai 2009 a SC K.I.SRL, din care rezultă valoarea de tranzacţionare a terenului în zonă, de 300 - 350 EUR/mp. în anul 2009 și 120-150 EUR/mp., în anul 2005.

Reclamanta a depus înscrisuri emise de SC K.I. SA, SC A.O. precum și publicaţii locale, din care rezultă preţuri de 300 - 500 EUR/mp.

Instanţa a respins obiecţiunile la raportul de expertiză, constatând că expertul a răspuns obiectivelor stabilite conform deciziei de casare, având în vedere, de asemenea, și înscrisurile depuse la dosar, referitoare la valoarea de circulaţie a terenului.

În ceea ce privește data în raport de care se stabilește valoarea măsurilor reparatorii, Legea nr. 10/2001 se referă la valoarea de piaţă de la data soluţionării notificării.

Acest text trebuie însă interpretat în sensul datei soluţionării pozitive a notificării, respectiv stabilirii cuantumului măsurilor reparatorii în mod legal.

În situaţia respingerii notificării sau stabilirii valorii cu nerespectarea dispoziţiilor Legii nr. 10/2001, data soluţionării notificării înseamnă data soluţionării cauzei, de către instanţă.

Ca atare, în speţă, instanţa a concluzionat în sensul că urmează a se avea în vedere valoarea de piaţă a terenului, în raport de data pronunţării prezentei decizii.

Sub aspectul valorii de circulaţie a terenului în litigiu, calculat conform dispoziţiilor Legii nr. 10/2001, s-a apreciat că valoarea stabilită de expert, de 360 EUR/mp., se încadrează în limitele comunicate și prin înscrisurile depuse de părţi la dosar.

Prin urmare, s-a apreciat ca valoarea calculată prin expertiză asigură atât respectarea criteriilor legale, cât și a realităţii preţurilor practicate pe piaţa imobiliară.

Împotriva deciziei instanţei de apel a formulat recurs pârâta Universitatea din Craiova, prin care a criticat-o pentru nelegalitate sub următoarele aspecte:

Instanţa de apel a apreciat in mod greșit momentul soluţionării notificării reclamantei ca fiind data pronunţării hotărârii atacate cu recurs.

S-a susţinut ca au fost aplicate greșit dispoziţiile Legii nr.10/2001 si ale Legii nr.247/2005, întrucât, conform acestora momentul soluţionării unei notificări este data când entitatea deţinatoare a bunului revendicat se pronunţa prin decizie motivata privind admiterea sau respingerea pretenţiilor emise prin notificare.

În cauza de fata, soluţionarea notificării reclamantei s-a produs prin decizia nr. 11/C/02.03.2005

Instanţa de apel a interpretat probatoriul administrat in cauza, favorizând-o pe reclamanta, făcând similitudine intre termenii „valoare de piaţa” si „preturi solicitate de vânzători”.

Instanţa de apel a validat expertiza efectuata in cauza cu ocazia rejudecării respingând obiecţiunile formulate de recurenta, nemotivat, favorizând-o astfel tot pe reclamanta

Deși prin decizia de casare s-a dispus efectuarea unui nou raport de expertiza de evaluare, noua expertiza a fost efectuata din birou, fără ca expertul sa convoace părţile, sa solicite documentele părţilor sau sa se deplaseze la fata locului.

Instanţa de apel nu a stabilit instituţia care trebuie sa acorde eventualele masuri reparatorii prin echivalent bănesc in conformitate cu dispoziţiile HG nr. 1095/2005 si HG nr.128/2008.

In drept, criticile invocate de recurenta-parata au fost întemeiate pe dispoziţiile art. 304 pct.8 si pct. 9 din Codul de procedura civilă.

Recursul este nefondat, pentru considerentele ce urmează:

Deși prin cererea de recurs, recurenta-parata invoca alături de dispoziţiile art.304 pct. 9 din Codul de procedura civila si ipoteza prevăzuta de pct. 8, din expunerea de motive a cererii nu rezulta decât critici de nelegalitate pe aspectul modalităţii concrete de evaluare a terenului în litigiu, in sensul dispoziţiilor art. 10 alin. (9) din Legea nr. 10/2001, momentul soluţionării notificării, după aprecierea recurentei, fiind data când entitatea deţinătoare a bunului revendicat se pronunţa prin decizie motivata (de admitere sau de respingere) asupra pretenţiilor emise prin notificare.

În acest al doilea ciclu procesual, judecata efectiva din recurs trebuie sa plece de la ceea ce s-a statuat deja cu puterea lucrului judecat, anume: reclamanta a făcut dovada că autoarea sa, M.I.D., a cumpărat, conform contractului încheiat la data de 7 iunie 1946, terenul în suprafaţă de 670 mp. situat în municipiul Craiova; amplasamentul terenului a fost stabilit de expert pe baza menţiunilor din contractul de vânzare-cumpărare susmentionat, a planurilor de situaţie prezentate de părţi și a susţinerilor reclamantei, așa cum s-a consemnat în raportul de expertiză și în procesul verbal; indicarea paratei ca unitate deţinătoare a imobilului in litigiu s-a făcut și de către Primăria Municipiului Craiova; lipsa actelor de preluare a terenului este confirmată de Arhivele Naţionale, Direcţia Jud.Dolj, prin adresa nr.6168 din 14 decembrie 2005, iar potrivit procesului verbal nr. 25444 din 24 martie 2003 privind starea de fapt a imobilului, terenul este în administrarea recurentei, conform, Hotărârii Comitetului Central al PCR și a Consiliului de Miniștri al RSR; faptul că terenul care a aparţinut autoarei recurentei-reclamante este deţinut de către recurenta pârâtă și lipsa actelor care să ateste preluarea imobilului de către stat, confirmă preluarea, în fapt, fără titlu, a bunului și dă dreptul reclamantei la măsuri reparatorii în condiţiile Legii nr. 10/2001, republicată, care în art. 26 stabilește obligaţia unităţii deţinătoare să propună acordarea de despăgubiri, iar despăgubirile, pentru ipoteza în care restituirea în natură nu este posibilă, sunt determinate în raport de prevederile art. 10 alin. (9) din Legea nr. 10/2001.

În privinţa valorii terenurilor, pe temeiul art. 10 alin. (9) din Legea nr. 10/2001, care prevede in mod expres in sensul ca „valoarea terenurilor, precum și a construcţiilor nedemolate preluate în mod abuziv, care nu se pot restitui în natură, se stabilește potrivit valorii de piaţă de la data soluţionării notificării, stabilită potrivit standardelor internaţionale de evaluare”, instanţa suprema a hotărât necesitatea ca instanţa de apel, in rejudecare, să dispună efectuarea unei noi expertize, obiectivul acesteia fiind stabilirea valorii terenului, în raport de dispoziţiile legale în vigoare la data soluţionării pricinii.

Prin suplimentul de expertiză depus la dosar la 17 aprilie 2009, expertul D.V. a concluzionat în sensul că valoarea terenului conform metodei comparaţiei prin bonitare este de 339 EUR/mp., în total 227.130 EUR, iar conform valorii de circulaţie este de 360 EUR/mp., în total 241.200 EUR.

Aceasta ultima valoare a terenului a fost avuta in vedere de instanţa de apel atunci când a schimbat în parte sentinţa primei instanţe, stabilind astfel valoarea explicita a măsurilor reparatorii în echivalent, coroborând concluziile raportului de expertiza cu datele concrete rezultate din înscrisurile administrate de părţile cu interese contrare din prezentul dosar.

Pentru operaţiunea de apreciere asupra singurei chestiuni ramase in litigiu intre părţile din dosar, anume stabilirea valorii măsurilor reparatorii în echivalent, instanţa de apel a avut in vedere, in egala măsura, înscrisurile administrate de părţi privind valoarea de piaţă a terenului-din partea pârâtei, adresa nr. 51 din 14 mai 2009 a SC K.I. SRL, din care rezultă valoarea de tranzacţionare a terenului în zonă, de 300 - 350 EUR/mp. în anul 2009 și 120-150 EUR/mp., în anul 2005; din partea reclamantei, înscrisuri emise de SC K.I. SA, SC A.O. precum și publicaţii locale, din care rezultă preţuri de 300 - 500 EUR/mp.

În ceea ce privește data în raport de care se stabilește valoarea măsurilor reparatorii, Legea nr. 10/2001 se referă in terminis la valoarea de piaţă de la data soluţionării notificării, ceea ce înseamnă, pentru cauza pendinte, data soluţionării acesteia de câtre instanţa de judecata.

Nu poate fi acceptat punctul de vedere al recurentei-parate conform căruia momentul soluţionării notificării este data când entitatea deţinătoare a bunului revendicat se pronunţa prin decizie motivata in sensul admiterii sau respingerii pretenţiilor emise prin notificare (soluţionarea notificării reclamantei s-a produs prin decizia nr. 11/C/02.03.2005), întrucât dispoziţiile legale incidente in cauza au configurat o soluţie logica situaţiei in care restituirea in natura nu este acceptata, anume acordarea de masuri reparatorii prin echivalent, ceea ce înseamnă, in raport de circumstanţele particulare ale fiecărei cauze, ca momentul stabilirii efective a despăgubirilor trebuie legat de data soluţionării notificării de către unitatea deţinătoare sau de data soluţionării notificării de către instanţa de judecata.

De altfel, însăși instanţa suprema, in primul ciclu procesual, a ordonat instanţei de rejudecare efectuarea unei noi expertize pentru stabilirea valorii terenului, in raport de dispoziţiile legale in vigoare la data soluţionării pricinii.

Legiuitorul a prescris regula stabilirii valorii terenului potrivit valorii de piaţa de la data soluţionării notificării, fără insa sa distingă intre diversele situaţii de fapt posibile din realitatea sociala, tocmai pentru a asigura garanţia unei soluţii, in egala măsura legale si echitabile, pricinilor având ca fundament un drept fundamental-dreptul de proprietate (indiferent ca aceasta soluţie este propusa de unitatea deţinătoare ori este stabilita de o instanţa de judecata, in activitatea de control judiciar exercitata in condiţiile legii, cum este cazul situaţiei pendinte)).

Nu poate fi primita nici o critica pe aspectul modalităţii concrete de efectuare a raportului de expertiza de evaluare, întrucât dispoziţiile procedurale prescriu citarea părţilor pentru expertiza doar in ipoteza când „este nevoie de o lucrare la fata locului”, ceea ce nu mai era cazul in situaţia pendinte, dat fiind chestiunile de fapt si de drept câștigate cauzei pana la acest moment procesual, obiectivul clar stabilit de instanţa suprema, păstrarea aceluiași expert pentru completarea raportului de expertiza, încuviinţarea părţilor pentru aceasta modalitate de efectuare a suplimentului la expertiza iniţiala.

De asemenea, nu poate fi reţinuta nici o critica referitoare la lipsa de preocupare a instanţa de apel de a stabilit instituţia care trebuie sa acorde in mod efectiv eventualele masuri reparatorii prin echivalent bănesc, întrucât, pe de o parte, atât dispoziţiile art.26 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, cat si dispoziţia anterioara a instanţei supreme, au statuat dreptul reclamantei la măsuri reparatorii în condiţiile Legii nr. 10/2001, republicată, respectiv „obligaţia unităţii deţinătoare de a propune acordarea de despăgubiri”, iar, pe de alta parte, recurenta-parata nu precizează aspectul concret de pretinsa nelegalitate in aplicarea sau interpretarea dispoziţiilor HG 1095/2005 si HG nr.128/2008.

Pentru toate aceste considerente de fapt si de drept, Înalta Curte, pe temeiul dispoziţiilor art.312 alin.(1) din Codul de procedura civila, a respins ca nefondat recursul declarat de Universitatea din Craiova împotriva deciziei nr.172 din 28 mai 2009 a Curţii de Apel Craiova, Secţia I civilă și pentru cauze cu minori și de familie.