Ministry ordered to pay market-price compensation to evicted Law 112 buyers under special warranty, appeal dismissed.

Contract de vânzare-cumpărare a unui imobil încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr.112/1995. Evingerea cumpărătorului ca urmare a admiterii acțiunii în revendicare a fostului proprietar. Restituirea prețului de piață al imobilului.

Cuprins pe materii : Drept civil. Contracte. Răspundere pentru evicțiune.

Index alfabetic : imobil

- contract de vânzare-cumpărare

- acțiune în revendicare

- preț de piață

Legea 10/2001, art. 501

În condițiile în care contractul de vânzare – cumpărare a unui imobil, a fost încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 și a fost lipsit de eficacitate în urma admiterii acțiunii în revendicare a fostului proprietar prin compararea titlurilor, sunt incidente dispozițiile art. 501 din Legea nr. 10/2001 modificată prin Legea nr. 1/2009, care nu fac decât să aplice instituția răspunderii pentru evicțiune într-un domeniu particular, cel al imobilelor preluate abuziv de stat în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989 și înstrăinate de stat unor chiriași de bună - credință în baza Legii nr. 112/1995.

Secția I civilă, decizia nr. 679 din 6 februarie 2012

Prin sentința civilă nr. 901 din 23.06.2010 Tribunalul București, Secția a V-a civilă a admis acțiunea și a obligat pârâtul să plătească reclamanților suma de 659.535 lei reprezentând prețul de piață al imobilului situat în București.

Tribunalul a reținut că prin contractul de vânzare-cumpărare nr.N0xxxx/1996, Primăria Municipiului București, prin mandatar SC A. SA, în calitate de vânzătoare a înstrăinat reclamanților D.T. și D.D., în calitate de cumpărători. Prețul locuinței a fost achitat integral la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Prin sentința civilă nr.8971/2006 a Judecătoriei Sectorului 2 București a fost admisă în parte cererea formulată de numita S.L.E., împotriva reclamanților din prezenta cauză D.T. și D.D. și au fost obligați reclamanții să-i lase acesteia, în deplină proprietate și liniștită posesie, apartamentul nr.2 din imobilul situat în București, fiind respinsă cererea privind evacuarea reclamanților, ca nefondată.

Prin decizia civilă nr.463/2007 a Tribunalului București, Secția a IV-a civilă a fost admis apelul formulat de numita S.L.E. împotriva sentinței civile nr.8971/2006 a Judecătoriei Sectorului 2 București și a fost schimbată în parte sentința apelată, în sensul că a fost respins, ca lipsit de interes, capătul de cerere privind evacuarea, fiind menținute celelalte dispoziții ale sentinței.

Prin decizia civilă nr.1469/2007 a Curții de Apel București, Secția a IV-a civilă a fost respins ca nefondat recursul formulat de reclamanții din prezenta cauză, D.T. și D.D. împotriva deciziei civile nr.463/2007 a Tribunalului București.

Din economia dispozițiilor art. 50 alin. (21) și art. 501 din Legea nr. 10/2001 republicată cu modificările și completările ulterioare, instanța de fond a constatat că legiuitorul a prevăzut dreptul chiriașilor cumpărători la restituirea prețului de piață, numai în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, în timp ce pentru situația contractelor de vânzare-cumpărare desființate și care fuseseră încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 a prevăzut doar dreptul la restituirea prețului plătit, actualizat în funcție de indicele de inflație.

În speță, contractul de vânzare-cumpărare prin care reclamanții au dobândit imobilul situat în București, a fost încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 - neexistând nicio probă în sens contrar - acesta fiind lipsit de efecte ca urmare a admiterii acțiunii în revendicare formulată de moștenitoarea fostei proprietare a imobilului,

Prin urmare, tribunalul a constatat că reclamanții sunt îndreptățiți la restituirea prețului de piață al imobilului, în conformitate cu dispozițiile art.501 din Legea nr.10/2001.

Prin raportul de expertiză în specialitatea evaluarea proprietății imobiliare efectuat în cauză, s-a stabilit că valoarea de piață a imobilului situat în București, potrivit standardelor internaționale de evaluare este de 659.535 lei (echivalentul a 158.000 Euro).

În baza dispozițiilor art.274 C.proc.civ., tribunalul a obligat pârâtul să plătească reclamanților cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel pârâtul Ministerul Finanțelor Publice iar prin decizia civilă nr. 14 din 14 mai 2011 a Curții de Apel București, Secția a IV-a civilă s-a respins ca nefondat apelul reținându-se următoarele considerente:

În mod corect a asimilat instanța de fond situația reclamanților, al cărui contract de vânzare-cumpărare nr. 9xx/1996 încheiat în procedura Legii nr. 112/1995, a fost lipsit de efecte juridice în urma admiterii acțiunii în revendicare a fostului proprietar, cu situația desființării contractului ca urmare a promovării unei acțiuni în anulare.

Această interpretare se fundamentează chiar pe dispozițiile Legii nr. 10/2001, respectiv art. 20 alin. (21) din lege, potrivit cărora: „(21) în cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, chiriașii care au cumpărat cu bună-credință imobilele în care locuiau și ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate, fie ca urmare a unei acțiuni în anulare, fie ca urmare a unei acțiuni în revendicare, prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la asigurarea cu prioritate a unei locuințe din fondurile de locuințe gestionate de consiliile locale și/sau de Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Locuințelor". Prin urmare, chiar legiuitorul a avut în vedere, în definirea noțiunii de „desființare" a contractului de vânzare-cumpărare a unui imobil vândut cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, atât ipoteza admiterii acțiunii în anularea respectivului contract, cât și ipoteza admiterii acțiunii în revendicare, prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.

Curtea constată ca fiind nefondată acea critică potrivit căreia instanța de fond a adăugat ia lege, deoarece interpretarea dată de instanța de fond este urmarea analizei coroborate a dispozițiilor art. 20 alin. (21) și alin. (3) cu cele ale art. 501 din Legea nr. 10/2001 modificată prin Legea nr. 1/2009, prevederi legale care dispun că restituirea prețului de piață plătit în baza contractelor de vânzare cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 și desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile (iar prin desființare se înțelege fie lipsirea contractului de eficiență juridică în urma admiterii acțiunii în revendicare, fie nulitatea contractului ca urmare a admiterii acțiunii în anulare) de face de către Ministerul Finanțelor Publice, din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995.

Prin cel de-al treilea motiv de apel se reiau susținerile privind inaplicabilitate prevederilor art. 50l din Legea nr. 10/2001, pe motiv că reclamanții nu au făcut dovada desființării contractului de vânzare-cumpărare printr-o hotărâre definitivă și irevocabilă.

Astfel, dintre cele două condiții cumulative prevăzute de text (respectiv contractul să fi fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 și existența unei hotărâri judecătorești irevocabile care să-1 fi desființat), apelantul invocă lipsa celei de-a doua condiții.

Astfel, dintre cele două condiții cumulative prevăzute de text (respectiv contractul să fi fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 și existența unei hotărâri judecătorești irevocabile care să-1 fi desființat), apelantul invoca lipsa celei de-a doua condiții.

S-a reținut astfel ca, critica nu este întemeiată, deoarece împotriva intimaților - reclamanți a fost pronunțată sentința civilă nr. 8971/2006 a Judecătoriei sector 2 București, rămasă definitivă și irevocabilă, prin care au fost obligați să lase fostei proprietare S.L. în deplină proprietate și liniștită posesie apartamentul ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. 9xx/1996, act care a rămas lipsit de eficiență juridică în urma comparării titlurilor de proprietate exhibate de cele două părți.

Nici critica privind obligarea apelantului pârât la plata cheltuielilor de judecată către intimații reclamanți nu este fondată, Curtea constatând faptul că instanța de fond a aplicat în mod corect dispozițiile art. 274 C.pr.civ. constatând culpa procesuală a părții care a căzut în pretenții. Nu se poate reține susținerea apelantului potrivit căreia culpa procesuală ar aparține Municipiului București, deoarece calitatea de „parte" aparține apelantului și nu unei persoane străine de proces, iar cheltuielile de judecată sunt în sarcina părții care a pierdut.

Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs Ministerul Finanțelor Publice.

Criticile aduse hotărârii instanței de apel vizează nelegalitatea ei prin prisma dispozițiilor art. 304 pct. 9 C.proc.civ.

Se susține că instanța de apel a făcut o greșită interpretare și aplicare a legii în condițiile în care potrivit dispozițiilor art. 1337 și 1341 C.civ. s-ar fi putut pune în discuție problema răspunderii vânzătorului, respectiv a Primăriei Municipiului București pentru evicțiune totală sau parțială prin fapta unui terț. Aceste dispoziții de drept comun nu pot fî înlăturate prin nici o dispoziție specială contrară.

În aceeași idee se susține că nici dispozițiile art. 50 alin.(2) din Legea nr. 10/2001 nu sunt de natură să determine introducerea în cauză a Ministerului Finanțelor Publice și să-i confere calitate procesuală pasivă acestei instituții cât timp obligația de garanție pentru evicțiune are un conținut mult mai larg.

Or, susține recurentul, nefiind parte contractantă în raportul juridic dedus judecății, nerevenindu-i obligația de restituire a prestațiilor efectuate în baza contractului de vânzare - cumpărare nr. N0xxx/1996 și față de dispozițiile imperative prevăzute de art. 50 din Legea nr. 10/2001, acțiunea se impunea respinsă, întrucât este îndreptată împotriva unei persoane tară calitate procesuală pasivă.

În subsidiar s-a mai susținut că nu sunt incidente dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001 și ca atare nu se poate dispune obligarea Ministerul Finanțelor Publice la restituirea prețului de piață.

O altă critică vizează greșita obligare la plata cheltuielilor de judecată, față de lipsa culpei procesuale.

Examinând hotărârea recurată prin prisma motivelor de recurs, a dispozițiilor art. 304 pct. 9 C.proc.civ., Înalta Curte a reținut că recursul este nefondat.

Contractul de vânzare - cumpărare prin care reclamanții au dobândit imobilul din București, a fost încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995.

Acest contract a fost însă lipsit de efectele juridice ca urmare a admiterii acțiunii în revendicare a fostului proprietar, prin sentința civilă nr. 8971/2006 a Judecătoriei Sectorului 2, deciziei civile nr. 463/2007 a Tribunalului București și a deciziei civile nr. 1469/2007 a Curții de Apel București.

Titlul de proprietate al reclamanților a format obiectul unui litigiu soluționat irevocabil prin decizia civilă nr. 1469/2007 a Curții de Apel București, în cadrul căruia s-a procedat la compararea titlurilor de proprietate, statuându-se că este preferabil titlul deținut de numita S.T.E. față de împrejurarea că reclamanții de azi au dobândit imobilul de la un non dominus.

Ca atare, prin hotărârea sus evocată, reclamanții D.D. și D.T. au fost obligați să lase în deplină proprietate și pașnică folosință imobilul situat în București.

Contractul de vânzare - cumpărare prin care reclamanții au dobândit imobilul, a fost încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, în condițiile în care a fost lipsit de eficacitate în urma admiterii acțiunii în revendicare prin compararea titlurilor.

Dispozițiile art. 501 din Legea nr. 10/2001 modificată prin Legea nr. 1/2009 nu fac decât să aplice instituția răspunderii pentru evicțiune într-un domeniu particular, cel al imobilelor preluate abuziv de stat în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989 și înstrăinate de stat unor chiriași de bună - credință în baza Legii nr. 112/1995.

Legiuitorul român și-a adaptat legislația specifică acestui domeniu (al caselor naționalizate) la exigențele Convenției Europene și jurisprudenței Curții Europene a Drepturilor Omului, astfel că restituirea prețului prevăzut la alin.(2) și alin.(21) al art. 50 din Legea nr. 1/2009 se face de către Ministerul Finanțelor Publice prin direcțiile generale ale finanțelor publice și a Municipiului București (art. 50.3 din Normele Metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001 astfel cum au fost modificate și completate prin H.G. nr. 923 din 1 septembrie 2010 publicată în Monitorul Oficial nr. 610 din 13 septembrie 2010).

Din această perspectivă și a faptului că dispozițiile art. 50 alin.(3) din Legea nr. 10/2001 republicată prevăd că restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea Legii nr. 112/1995 cu modificările și completările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, se face de către Ministerul Finanțelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificarea și completările ulterioare, Înalta Curte a constatat că decizia recurată este dată cu corecta aplicare a legii, nefiind fondat nici motivul de recurs ce vizează lipsa calității procesuale pasive a Ministerul Finanțelor Publice.

Nefondată este și critica legată de greșita obligare la plata cheltuielilor de judecată , în condițiile în care instanța apel și cea de fond au aplicat în mod corect dispozițiile art. 274 C.pr.civ. constatând culpa procesuală a părții care a căzut în pretenții.

Din perspectiva celor expuse, motivele de recurs invocate sunt nefondate și nefiind incidente dispozițiile art. 304 pct. 9 C.proc.civ., recursul fiind respins ca nefondat.