Failure to provide land registry extract prevents notary authentication and establishes seller’s exclusive fault in precontract breach

Asupra cauzei de față, constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului București sub nr. 23934/372008, reclamantul G.P. a solicitat în contradictoriu cu pârâții G.G.C. și F.V.C., să se dispună rezoluțiunea precontractului de vânzare-cumpărare atestat la 31 august 2007 de avocat P.D.A. și obligarea pârâților la plata sumei de 250.000 euro cu titlu de daune interese pentru prejudiciul produs, constând în beneficiul nerealizat, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea acțiunii reclamantul a arătat, în esență, că, prin antecontractul menționat, pârâții s-au obligat să plătească pentru terenul său prețul integral al vânzării de 2.400.000 euro, din care 300.000 euro au fost achitați drept avans la data încheierii precontractului, iar restul de 2.100.000 euro urmau să fie achitați în 90 de zile de la acea dată, cu acordarea unui termen de grație de 30 de zile, cel mai târziu la 31 decembrie 2007, dată la care urma să fie încheiat și contractul în formă autentică.

Cu toate acestea, restul de preț nu a fost achitat nici până în prezent, pârâții neîndeplinindu-și obligația principală de plată a prețului și, de asemenea, pârâții nu și-au îndeplinit nici obligația contractuală de a se prezenta la data, locul și notarul indicat în propria notificare în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare.

În acest mod, pârâții au acționat cu vădită rea-credință și cu încălcarea propriei manifestări de voință juridică în privința datei până la care au hotărât să-și producă efectele precontractul, dar și a principiului forței obligatorii a contractului între părțile contractante, precum și a dispozițiilor exprese și imperative ale art. 969 C. civ.

Însăși pârâta F. a confirmat prin declarație autentică împrejurarea că ambii promitenți-cumpărători nu și-au îndeplinit obligațiile contractuale.

Pe de altă parte, reclamantul și-a îndeplinit obligațiile contractuale, l-a mandatat pe S.G. să se ocupe în numele său de vânzarea terenului și îndeplinirea diferitelor formalități ce ar fi necesare, inclusiv pentru a se prezenta în fața notarului public pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

În exercitarea mandatului său, împuternicitul a purtat cu promitenții-cumpărători o întreagă corespondență comercială, prin e-mailuri, convorbiri telefonice și notificări transmise prin fax și s-a prezentat, însoțit de doi martori și având asupra sa actele necesare vânzării, la data, locul și notarul (B.N.P. F.D.) indicat de promitenții-cumpărători, în vederea semnării contractului autentificat de vânzare-cumpărare, constatând însă, cu această ocazie, că promitenții-cumpărători au fost cei care nu s-au prezentat la data, locul și notarul respectiv, în acest sens fiind încheiat un proces-verbal în care au fost consemnate cele constatate, contrasemnat de cei doi martori și au fost realizate fotografii ale sediului cabinetului notarial închis.

Reclamantul a mai susținut că și-a îndeplinit, personal și prin mandatar, toate celelalte obligații asumate prin precontractul de vânzare-cumpărare, respectiv aceea de a asigura demolarea construcțiilor existente pe teren și eliberarea acestuia de orice rest de construcție, aspecte confirmate prin certificatul de urbanism emis în vederea acordării autorizației de desființare din 15 martie 2007.

Reclamantul a arătat că nu a înțeles să acorde promitenților-cumpărători alt termen de grație decât cel prevăzut în precontractul de vânzare-cumpărare și care a expirat la data de 31 decembrie 2007, din considerente de ordin economic și ca urmare a unor oferte ferme de cumpărare a terenului în condiții mult mai avantajoase.

Promitenții-cumpărători nu au făcut în nici un fel dovada îndeplinirii obligației lor contractuale principale, aceea de plată a prețului, fie și prin procedura ofertei de plată urmată de consemnațiunea la dispoziția reclamantului a diferenței de preț convenită contractual.

Așadar, este de domeniul evidenței că nu mai poate subzista un contract sau antecontract al cărui termen de executare a expirat, fără a fi fost executat pentru ca unele dintre părți nu și-au îndeplinit obligațiile contractuale - în speță, nefiind îndeplinită chiar obligația contractuală principală de plată a prețului.

Cu privire la cel de-al doilea capăt de cerere, a solicitat obligarea pârâților la plata sumei de 250.000 euro cu titlu de daune-interese pentru prejudiciul produs, constând în beneficiul nerealizat având în vedere că, deși promitenții-cumpărători nu și-au îndeplinit propriile obligații contractuale, au procedat la crearea unei aparente litigioase false asupra imobilului pentru a-l împiedica pe reclamant să vândă și să accepte oferte de cumpărare mai avantajoase.

Pârâții au promovat în justiție o acțiune evident neîntemeiată, având ca obiect obligarea sa la plata unor pretinse și nereale sume de bani, promovând în chip abuziv acest simulacru de proces, și au procedat la notarea abuzivă a litigiului în cartea funciară.

Prin modul său de realizare, acest demers are un caracter abuziv, conducând în mod direct și determinant la dezinformarea prin inducerea în eroare a altor potențiali cumpărători cu privire la existența unui litigiu referitor la dreptul de proprietate asupra terenului, deși litigiul respectiv nu poarta asupra imobilului însuși, ci asupra unei creanțe, constând în suma de bani pe care i-o pretinseseră promitenții-cumpărători.

Faptele abuzive ale pârâților, determinând inducerea în eroare a oricărui potențial cumpărător, prin crearea aparenței că imobilul însuși s-ar afla în litigiu și prelungirea cât mai mult timp a acestei aparențe complet nereale, l-au prejudiciat material în mod grav, determinând în mod direct și determinant pierderea unor oferte de cumpărare a terenului mult mai avantajoase decât cea a promitenților cumpărători, diferența medie între aceste oferte fiind de cea 300.000 euro.

Pe rolul aceleiași instanțe a fost înregistrată, sub nr. 26234/3/2009, acțiunea formulată de reclamantul G.G.C. împotriva pârâților G.P. și F.V.C., prin care s-a solicitat sa se dispună rezoluțiunea precontractului de vânzare-cumpărare atestat la data de 31 august 2007 de către avocatul P.D.A., iar ca efect al repunerii părților în situația anterioară încheierii precontractului, să se dispună obligarea pârâtului G.P. la restituirea către reclamant a sumei de 150.000 euro, în echivalent în lei la cursul de cumpărare al euro valabil la data plății sumei.

În motivarea acțiunii s-a arătat că reclamantul și pârâta F.C., în calitate de promitenți-cumpărători, am încheiat cu pârâtul G.P. un antecontract de vânzare-cumpărare privitor la terenul în suprafață de 1.020 m.p. situat în București strada V., sector 2. Promitentul-vânzător s-a obligat, în schimbul prețului de 2.400.000 euro, să vândă terenul promitenților-cumpărători, liber de construcțiile aflate pe el, precum și liber de orice alte sarcini.

La data semnării precontractului, promitenții-cumpărători au achitat, în cote egale, cu titlu de avans asupra prețului, suma de 300.000 euro.

Termenul pentru achitarea restului de preț (2.100.000 euro) era de 90 de zile de la data autentificării precontractului, când urma să se încheie și autentifice și actul de vânzare-cumpărare propriu-zis, cu condiția ca pârâtul G.P. să elibereze complet terenul de construcții.

Acest termen limită se prelungea obligatoriu cu 30 de zile de grație, conform clauzei finale a precontractului.

La data de 20 decembrie 2007 pârâtul G.P. i-a trimis o scrisoare prin care îl înștiința că este pregătit să încheie contractul de vânzare-cumpărare la termenul convenit, respectiv, 31 decembrie 2007.

Încercând să ia legătura cu pârâtul G.P. imediat după primirea notificării, acesta a fost de negăsit, aflând ulterior că plecase din țară, pentru o vacanță în Mexic.

Având în vedere toate elementele de fapt expuse, rezultă în mod clar că neîntocmirea actului autentic de vânzare-cumpărare s-a datorat în exclusivitate culpei pârâtului G.P., care a nu a vrut să mai încheie actul final, din dorința de a-și însuși avansul încasat și, mai ales, datorită faptului că negociase cu alte persoane vânzarea terenului la un preț mai bun.

G.P., încă din lunile noiembrie și decembrie 2007, intrase în negocieri cu numitul C.A., căruia îi oferise spre vânzare terenul, la un preț de 2.650 euro/m.p.

Cu alte cuvinte, pentru un preț cu 303.000 euro mai mare decât cel negociat, pârâtul a procedat la manopere dolosive, cu scopul de a împiedica încheierea contractului autentic, pretinzând ca reclamantul e de vină pentru neîntocmirea contractului final.

Întrucât pârâtul a refuzat să încheie actul autentic, la data de 08 ianuarie 2008 reclamantul și pârâta F.C. l-au chemat în judecată, în principal pentru obținerea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare și în subsidiar pentru restituirea avansului plătit și daune interese.

Ulterior, a aflat că la aceeași dată, respectiv 07 martie 2008, când pârâta C.F. a dat declarația de renunțare la dreptul ei, ea primise înapoi suma de 150.000 euro, astfel încât era despăgubită.

La termenul din 18 martie 2010, tribunalul a dispus conexarea Dosarului nr. 26234/3/2009 la Dosarul nr. 23934/3/2008 al aceleiași instanțe, pentru considerentele arătate în încheierea de ședință de la acea dată.

Prin sentința civilă nr. 419 din 25 martie 2010, astfel cum a fost îndreptată prin încheierea din 12 august 2010, Tribunalul București, secția a lV-a civilă, a admis în parte acțiunea formulată de reclamantul G.P., a admis acțiunea conexă formulată de reclamantul G.G.C., a dispus rezoluțiunea precontractului de vânzare-cumpărare atestat la data de 31 august 2007 de avocat P.D.A., cu privire la imobilul teren în suprafață de 1.020 m.p. situat în București, strada V., sector 2, l-a obligat pe pârâtul G.P. la plata către reclamantul G.G.C. a echivalentului în lei a sumei de 150.000 euro, calculat în funcție de cursul Băncii Naționale a României la data plății, a respins capătul de cerere formulat de reclamantul G.P. privind obligarea pârâtului G.G.C. la plata daunelor interese în cuantum de 250.000 euro, ca neîntemeiat, l-a obligat pe pârâtul G.P. la plata către reclamantul G.G.C. a sumei de 61.965,5 RON, reprezentând cheltuieli de judecată și a respins cererea reclamantului G.P. de acordare a cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.

Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut următoarele:

La data de 31 august 2007, reclamantul, în calitate de promitent-vânzător, a încheiat cu pârâții, în calitate de promitenți-cumpărători, precontractul de vânzare-cumpărare atestat de avocat P.D.A., cu privire la terenul viran situat în București, strada V., sectorul 2, în suprafață de 1.020 m.p., stabilindu-se ca preț al vânzării suma de 2.400.000 euro, din care 300.000 euro a fost achitată la data semnării antecontractului, iar diferența de 2.1000.000 euro urma a se plăti în termen de 90 de zile, cu condiția ca promitentul-vânzător să demoleze construcțiile aflate pe teren, cu excepția postului trafo și să elibereze terenul de orice materiale de construcții. Părțile au convenit și posibilitatea acordării unui termen de grație de 30 de zile.

Prin procesul-verbal încheiat la 31 decembrie 2007 la B.N.P. F.D., s-a constatat că la data la care urma să se încheie actul în formă autentică, promitenții cumpărători nu s-au prezentat, fiind prezent doar reprezentantul vânzătorului, S.G., care deținea asupra sa actele menționate în procesul-verbal.

Tribunalul a reținut că antecontractul, prin care părțile au intenționat transmiterea dreptului real de proprietate cu privire la imobil, a născut în sarcina lor obligația de a face, constând în încheierea în viitor a contractului în formă autentică. S-a mai reținut, în considerentele sentinței, că rezoluțiunea contractului este o sancțiune a neexecutării culpabile a unui contract cu executare uno ictu, constând în încetarea contractului și repunerea părților, pe viitor, în situația avută anterior încheierii contractului. Pentru a fi admisibilă rezoluțiunea, este necesar ca una dintre părți să nu-și fi executat obligația ce-i revine și neexecutarea să fi fost imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația.

Or, în speța dedusă judecății, sunt întrunite toate condițiile prevăzute de art. 1020-1021 C. civ. pentru rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul în litigiu, având în vedere că, atât reclamantul, cât și pârâții nu și-au îndeplinit obligațiile asumate prin contract.

În ceea ce îl privește pe reclamant, tribunalul a reținut, din corespondența purtată între părți, prin scrisori, telegrame și e-mail-uri, că, la data de 31 decembrie 2007, reclamantul nu deținea extras de carte funciară valabil pentru autentificare, obligatoriu pentru realizarea vânzării-cumpărării. Această obligație nu poate fi decât a vânzătorului, pentru că acesta este titularul dreptului de proprietate, iar existența extrasului de carte funciară de informare, datat 20 noiembrie 2007, nu putea să conducă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, întrucât extrasul de carte funciară trebuie să fie actualizat, să fie emis cu mai puțin de 48 de ore înainte de data autentificării actului, tocmai pentru a se verifica faptul că vânzătorul este proprietarul bunului promis și că bunul nu este grevat de sarcini.

Instanța a mai reținut că promitentul-vânzător nu a mai dorit să încheie actul nici la 03 ianuarie 2008 și nici la 07 ianuarie 2008, deși în mod evident dacă ar fi dorit să încheie actul, nu exista niciun impediment în acest sens.

La aprecierea culpei promitentului-vânzător, tribunalul a avut în vedere că acesta a plecat în jurul datei de 20 decembrie 2007 într-o vacanță în Mexic, această atitudine neputând avea semnificația decât că, între timp, s-a răzgândit și că nu mai înțelege să încheie actul în formă autentică.

Faptul că, prin procura autentificată din 20 decembrie 2007 la B.N.P. C., promitentul-vânzător l-a mandatat pe S.G. în vederea vânzării imobilului, nu schimbă cu nimic împrejurările cauzei, întrucât prin această procură mandatarul a fost împuternicit inclusiv să obțină prin intermediul biroului notarial extrasul de carte funciară necesar autentificării contractului. Or, această obligație nu a fost îndeplinită de către mandatar, din declarațiile martorilor, din probele administrate și din procesul-verbal datat 31 decembrie 2007 rezultând că la data la care trebuia încheiat actul în formă autentică deținea un extras de carte funciară din 20 noiembrie 2007 și nu unul actualizat, deci nu deținea un extras în baza căruia să se fi putut vinde imobilul.

Tribunalul a mai reținut că, deși exista încheiat antecontract de vânzare-cumpărare cu pârâții, iar peste 10 zile urma să se încheie actul în formă autentică, în cuprinsul procurii mandatarul este autorizat să vândă cui va crede de cuviință și la prețul cel mai avantajos vânzătorului imobilul. Or, această clauză este de neînțeles pentru că, atâta vreme cât exista încheiat un precontract, iar părțile urmau să încheie actul în formă autentică peste numai câteva zile, mandatarul trebuia autorizat să vândă nu cui va crede de cuviință, ci să vândă pârâților și nu la prețul cel mai avantajos, ci la prețul menționat în precontract.

Atâta vreme cât vânzătorul, cu 10 zile înainte de data perfectării actului în formă autentică, mandatează o persoană să vândă cui va considera de cuviință imobilul promis anterior altei persoane, este evident că vânzătorul nu intenționa să mai încheie actul în formă autentică și nu intenționa să mai vândă pârâților bunul promis.

Această atitudine a vânzătorului a fost dedusă de prima instanță și din faptul că acesta a intrat în negocieri cu privire la vânzarea terenului și cu alte persoane, așa cum rezultă din declarația martorului N.G., dar și din înscrisul existent la Dosarul nr. 26234/3/2009, din care rezultă că numitul C.A. a notificat vânzătorul că este interesat de oferta de vânzare a terenului. Instanța a apreciat că existența unor negocieri paralele cu alți posibili cumpărători, în contextul în care era încheiat un precontract de vânzare-cumpărare cu pârâții, nu poate avea decât semnificația că vânzătorul nu intenționa, în realitate, să mai încheie actul în formă autentică cu pârâții.

În concluzie, instanța a reținut că reclamantul, care era proprietarul bunului, nu a putut prezenta un extras de carte funciară valabil, iar susținerea reclamantului în sensul că extrasul de carte funciară trebuie obținut de notarul public, din oficiu, este irelevantă, întrucât un act juridic obligă nu numai la ceea ce este prevăzut expres, ci și la ceea ce este notoriu și firesc pentru executarea obligației respective. Obținerea extrasului de carte funciară este obligația reclamantului, pentru că aceasta este proprietarul bunului și nu constituie o obligație a pârâților sau a unui notar public, care solicită în mod evident extrasul de carte funciară doar dacă vânzătorul îi confirmă că mai dorește vânzarea bunului.

Instanța a mai reținut, pe baza probelor administrate, că nici cumpărătorii nu și-au îndeplinit obligațiile asumate prin plata integrală a prețului solicitat de promitentul-vânzător, astfel încât notarul nu mai avea posibilitatea să încheie actul de vânzare-cumpărare.

Achitarea integrală a prețului era o condiție obligatorie pentru ca vânzarea să se poată realiza,iar prețul este de esența vânzării.

Sumă trebuia să fie achitată și încasată de către reclamant sau cel puțin aflată la dispoziția acestuia la data de 31 decembrie 2007.

Chiar și în ipoteza în care reclamantul ar fi refuzat vânzarea și plata diferenței de preț, pârâții aveau posibilitatea executării legale a procedurii ofertei reale urmată de consemnațiune prevăzută de art. 586 și urm. C. proc. civ. Din nicio probă administrată nu rezultă că, pe data de 31 decembrie 2007, pârâții ar fi avut posibilitatea să achite diferența de preț de 2.100.000 euro, în acest sens instanța apreciind concludentă declarația copârâtei F.V.C., autentificată din anul 2008 la B.N.P. F.D., conform căreia, până la data scadentă a plății restului de preț, respectiv până la data de 31 decembrie 2007, nu a fost în măsură, nici separat și nici împreună cu pârâtul G., să respecte obligațiile asumate prin antecontract.

Susținerea pârâtului, în sensul că ar fi avut banii necesari de la Comunitatea C., a fost înlăturată ca nefiind dovedită prin niciun mijloc de probă pertinent (extras de cont bancar, dovada consemnării sumei) și ca necredibilă, întrucât nu este verosimil ca o persoană fizică sau juridică, inclusiv Comunitatea C., să dea cuiva o sumă de 2.100.000 euro fără a întocmi un înscris doveditor.

În consecință, instanța a reținut că ambele părți contractante sunt în culpă pentru neexecutarea obligațiilor asumate prin antecontract, motiv pentru care a admis în parte acțiunea și cererea conexă și a dispus rezoluțiunea precontractului de vânzare-cumpărare.

Ca efect al constatării rezoluțiunii, tribunalul l-a obligat pe promitentul-vânzător la restituirea avansului în sumă de 150.000 euro către promitentul cumpărător G.G.C., reținând că diferența de 150.000 euro a fost restituită de către reclamant pârâtei F.V.C. Tribunalul a apreciat că nu există niciun motiv pentru a nu se admite capătul de cerere privind restituirea avansului, întrucât rezoluțiunea precontractului presupune desființarea acestuia și, atâta vreme cât tribunalul a constatat culpa concurentă a reclamantului, suma de 150.000 euro este deținută de acesta fără niciun titlu și trebuie restituită.

Tribunalul a respins capătul de cerere formulat de reclamantul G.P. privind obligarea pârâtului G.G.C. la plata daunelor interese în cuantum de 250.000 euro, cu motivarea că s-a reținut culpa reclamantului în executarea obligațiilor contractuale, astfel încât acesta nu mai poate pretinde niciun prejudiciu produs, constând în beneficiul nerealizat. Pe de altă parte, s-a reținut că pretinsul prejudiciu este absolut ipotetic, că proprietarul putea vinde imobilul în mod liber cui dorea și nu există o certitudine că actul de vânzare-cumpărare s-ar fi putut încheia cu potențialii cumpărători SC B.A.D.R. SA, SC P. SRL, SC K&K SRL.

În baza art. 274 C. proc. civ., tribunalul l-a obligat pe reclamantul G.P. la plata către pârâtul G.G.C. a sumei de 61.965,5 RON, reprezentând cheltuieli de judecată. La calcului acestei sume, tribunalul a avut în vedere că pârâtul reclamant a achitat pentru acțiunea conexă 104.911 RON taxă de timbru, însă fiind admise ambele acțiuni și constatându-se culpa concurentă a părților, tribunalul a

admis cheltuielile de judecată doar într-un cuantum de ½, respectiv pentru suma de 52.455,5 RON, la care se adaugă 10 RON timbru judiciar și 9.500 RON taxă de timbru pe pretențiile admise de 150.000 euro, în total 61.965,5 RON.

De asemenea, a fost respinsă cererea reclamantului G.P. de acordare a cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.

Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamantul G.P. și pârâtul-reclamant G.G.C.

Apelantul G.P. a susținut, în motivarea apelului, că, în mod greșit s-a reținut culpa comună a părților contractante, în condițiile în care numai intimații nu și-au executat obligațiile asumate prin precontract, respectiv nu au plătit integral prețul. În acest sens, instanța de fond a reținut greșit obligația sa de a solicita extras de carte funciară, întrucât această obligație aparține notarului, potrivit art. 54 din Legea nr. 7/1996.

Apelantul a mai criticat sentința primei instanțe pe motiv că aceasta nu este motivată sub aspectul neaplicării art. 54 din Legea nr. 7/1996, invocat de apelant. Mai mult, notarul, care ar fi trebuit să respecte dispozițiile legale și să ceară extrasul de carte funciară, este chiar cel preferat de intimați.

În ceea ce privește culpa promitentului vânzător, instanța reține că acesta a intrat în negocieri cu alte persoane, dar nu arată când și nici nu rezultă că reclamantul ar fi acceptat eventualele oferte. Pe de altă parte, nici nu are relevanță faptul că a promitentul vânzător a fost interesat de oferta altei persoane.

Acesta și-a îndeplinit obligațiile asumate prin precontract, respectiv a obținut toate autorizațiile de desființare a construcțiilor și a asigurat demolarea acestora, în timp ce promitenții-cumpărători nu și-au îndeplinit principala și esențiala obligație pentru a interveni vânzarea, respectiv aceea de a plăti prețul.

Același apelant a mai susținut că soluția este greșită și în ceea ce privește restituirea avansului, deoarece prima instanță nu a observat clauza contractuală stipulată în parag. 2 din pagina 4 din antecontract, aplicabilă în caz de culpă comună, care prevede dreptul promitentului vânzător de a reține avansul, dacă promitenții cumpărători nu achită restul de preț la termenul prevăzut în contract.

Pe de altă parte, acțiunea în rezoluțiune nu putea fi introdusă de partea care nu și-a executat obligația contractuală, acest drept aparținând doar părții „care a executat sau care se declară gata să execute".

S-a mai susținut, în cadrul aceluiași apel, că, prima instanță nu a motivat nici soluția dată excepția inadmisibilității capătului de cerere privind restituirea avansului, argumentat de faptul că promitentul cumpărător avea deschisă calea daunelor-interese.

Pe de altă parte, restituirea avansului ar fi și imposibilă pentru că părțile nu pot fi repuse în situația anterioară, construcțiile fiind demolate. Totodată, apelantul reclamant a arătat că întregul avans a fost achitat de F.V.C., astfel cum rezultă din extrasul de cont, astfel încât nu se justifică cererea pârâtului de restituire a sumei de 150.000 euro.

În ceea ce privește extrasul de cont bancar din 07 martie 2008, acesta nu face dovada restituirii avansului către F. și nu are relevanță în cauză, întrucât persoana juridică care a făcut plata nu poate fi confundată cu persoana fizică care deține societatea.

În ceea ce privește daunele interese, apelantul a arătat că acestea trebuiau acordate, întrucât proprietarul terenului nu a putut vinde imobilul pentru că existau mențiuni în cartea funciară efectuate de intimați, în sensul că terenul este în litigiu.

Nici în ceea ce privește obligarea la cheltuieli de judecată instanța de fond nu a pronunțat o hotărâre corectă, apelantul fiind greșit obligat să suporte aceste cheltuieli, iar promitentul cumpărător nu, deși s-a reținut culpa acestuia în neexecutarea contractului.

Apelantul G.G.C. a criticat hotărârea instanței de fond sub aspectul greșitei rețineri a culpei comune, culpa în neexecutarea precontractului fiind exclusiv a promitentului-vânzător, care, la data stabilită în precontract nu a prezentat extras de carte funciară valabil și a intrat în negocieri cu alte persoane pentru vânzare a terenului.

Întrucât la data de 31 decembrie 2007 biroul de carte funciară nu funcționa, a propus data de 07 ianuarie 2008 pentru încheierea contractului, fiind de acord cu prorogarea termenului.

Promitenții-cumpărători au arătat prin e-mailurile trimise promitentului-vânzător și prin notificarea din 31 decembrie 2007 că au banii și că doresc să încheie contractul de vânzare cumpărare, indicând totodată și notarul unde urma să se încheie actul.

Apelantul G.G.C. a mai arătat că promitenta-cumpărătoare F.C., care era în același timp și avocatul său, și-a recuperat avansul plătit, în schimbul încălcării deontologiei profesionale.

Prin decizia nr. 319 A din 22 martie 2011, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a respins, ca nefondat, apelul declarat de apelantul G.G.C., a admis apelul declarat de apelantul G.P., a schimbat în parte sentința apelată, în sensul că: a respins, ca neîntemeiată, acțiunea conexă formulată de pârâtul-reclamant G.G.C., a înlăturat obligația reclamantului G.P. la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 61.965,5 RON către pârâtul-reclamant G.G.C. și i-a obligat pe pârâții G.G.C. și F.C.V. să plătească reclamantului G.P. suma de 48.041 RON cheltuieli de judecată la instanța de fond. Instanța de apel a păstrat restul dispozițiilor sentinței și i-a obligat pe apelantul G.G.C. și pe intimata F.C.V. la 10.940 RON cheltuieli de judecată către apelantul G.P.

În motivarea acestei decizii, instanța de apel a reținut următoarele:

Între părți a intervenit la data de 31 august 2007 precontractul de vânzare-cumpărare atestat de avocat P.D.A., prin care apelantul reclamant-pârât G.P. a promis să vândă apelantului pârât reclamant G.G.C. și intimatei F.V.C. terenul viran situat în București, strada V., sectorul 2, în suprafață de 1.020 m.p., stabilindu-se ca preț al vânzării suma de 2.400.000 euro, din care 300.000 euro a fost achitată la data semnării antecontractului, iar diferența de 2.1000.000 euro urma a se plăti în termen de 90 de zile, cu condiția ca promitentul vânzător să demoleze construcțiile aflate pe teren, cu excepția postului trafo și să elibereze terenul de orice materiale de construcții și cu posibilitatea acordării unui termen de grație de 30 de zile.

Acest antecontract are caracter sinalagmatic și este, potrivit dispozițiilor art. 969 C. civ., obligatoriu pentru părțile contractante.

Potrivit prevederilor art. 1020 și 1021 C. civ., „condiția rezolutorie este subînțeleasa totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul său; în acest caz contractul nu este desființat de drept. Partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă parte a executa convenția, când este posibil, sau să-i ceară desființarea cu daune interese".

În speță, atât promitentul vânzător cât și promitenții cumpărători au optat pentru rezoluțiunea antecontractului.

Însă, potrivit dispozițiilor legale amintite, rezoluțiunea unei convenții poate fi cerută, în principiu, numai de partea care și-a executat obligația asumată sau se declară gata să o execute. Debitorul care nu și-a executat obligațiile nu are dreptul de a pretinde rezoluțiunea contractului, în caz contrar fiind înfrânt principiul obligativității contractelor.

Prin urmare, esențială rămâne verificarea îndeplinirii condițiilor cerute pentru intervenirea rezoluțiunii, respectiv ca una dintre părți să nu-și fi executat obligațiile ce-i revin, neexecutarea să fie imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația și debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere.

În speță, contrar reținerilor instanței de fond, pentru neexecutarea antecontractului de vânzare-cumpărare s-au aflat în culpă doar promitenții cumpărători.

În primul rând,, din analiza înscrisurilor depuse de către ambele părți rezultă că promitenții cumpărători au solicitat promitentului vânzător să încheie contractul de vânzare-cumpărare în alte condiții decât cele stipulate în antecontract, cu care promitentul vânzător nu a fost de acord.

Astfel, prin notificarea trimisă prin e-mail de promitenții cumpărători la data de 28 decembrie 2007, aceștia, după ce readuc la cunoștință promitentului vânzător data semnării contractului de vânzare-cumpărare și data plății restului de preț (31 decembrie 2007) și o indică pe d-na. notar F.D. ca fiind aleasă de aceștia, îi solicită ca perfectarea contractului de vânzare-cumpărare să se realizeze la data de 07 ianuarie 2008 sau 08 ianuarie 2008, ulterior termenului convenit prin antecontractul de vânzare cumpărare (cel mai târziu 31 decembrie 2007, urmare a acordării termenului de grație de 30 de zile).

Pe de altă parte, atitudinea acestora a fost cel puțin neglijentă, în condițiile în care, cu doar 3 zile mai înainte de data limită prevăzută în precontract, au notificat promitentului vânzător o altă dată de perfectare a contractului de vânzare cumpărare. Mai mult, în lipsa acceptării din partea promitentul a noii date pentru autentificarea actului de vânzare cumpărare, promitenții cumpărători nu s-au prezentat la notarul pe care chiar ei l-au indicat prin notificarea din 28 decembrie 2007, la data stabilită prin antecontract.

De asemenea, până la data stabilită pentru perfectarea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, promitenții cumpărători nu și-au îndeplinit nici obligația de plată integrală a prețului convenit cu promitentul vânzător.

Chiar dacă promitentul vânzător ar fi refuzat primirea restului de preț, promitenții cumpărători puteau uza de procedura ofertei reale, urmată de consemnațiune, prevăzută de art. 586 și urm. C. proc. civ.

Promitenții cumpărători nu au dovedit nici posibilitatea de a achita diferența de preț de 2.100.000 euro până la data de 31 decembrie 2007, stabilită în antecontractul de vânzare-cumpărare, declarațiile martorilor nefîind concludente în lipsa unor înscrisuri care să ateste că promitenții cumpărători aveau la dispoziție această sumă.

Mai mult, din declarația promitentei cumpărătoare F.V.C. autentificată din anul 2008 de B.N.P. F.D. rezultă că la data scadentă a plății restului de preț în cuantum de 2.100.000 euro, respectiv până la data de 31 decembrie 2007, nu a fost în măsură nici separat și nici împreună cu celălalt semnatar al antecontractului de vânzare-cumpărare semnat la data de 31 august 2007, să respecte obligațiile asumate prin acest act.

La analizarea culpei promitenților cumpărători în neexecutarea precontractului de vânzare cumpărare, Curtea a avut în vedere și demersurile formale ale acestora, prin promovarea unei acțiuni ce a avut ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, ce a fost anulată ca netimbrată. Or, dacă promitenții cumpărători ar fi fost gata să execute contractul, ar fi dat curs acestui demers judiciar, ceea ce nu s-a întâmplat.

Curtea de Apel a apreciat că atitudinea promitenților cumpărători, care nu și-au respectat obligația principală de plată a prețului stabilit prin antecontractul de vânzare-cumpărare până la termenul stabilit prin acest act și au modificat unilateral data perfectării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, constituie o conduită culpabilă, iar refuzul promitentului vânzător de a încheia actul de vânzare-cumpărare în astfel de condiții, după ce operase și termenul limită de 30 de zile stabilit de părțile contractante prin clauzele inserate în alin. (3), pagina 4 din precontract, nu îi poate fi imputat.

Acesta și-a executat obligațiile sale contractuale de a demola construcțiile aflate pe teren, cu excepția postului trafo și de a elibera terenul de orice materiale de construcții, astfel cum rezultă din certificatul de urbanism emis în vederea acordării autorizației de desființare din 15 martie 2007 și chiar din autorizația de desființare din 25 mai 2007.

De asemenea, deși a plecat în vacanță în Mexic, cu ocazia sărbătorilor de iarnă, cu puțin timp înainte de termenul stabilit pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare, promitentul vânzător a mandatat pe numitul S.G., prin procura autentificată din 20 decembrie 2007 la B.N.P. C., în vederea vânzării imobilului.

În executarea mandatului, mandatarul s-a prezentat la data de 31 decembrie 2007 la B.N.P. F.D., indicat prin notificarea trimisă prin e-mail la data de 28 decembrie 2007 în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, potrivit clauzelor antecontractului (cel mai târziu 31 decembrie 2007, urmare acordării termenului de grație de 30 de zile), moment la care deținea și certificatul de atestare fiscală eliberat chiar la data de 31 decembrie 2007, astfel cum rezultă din procesul verbal încheiat la sediul biroului notarial.

Refuzul său de a acorda un nou termen de grație, în afara clauzelor precontractului de vânzare-cumpărare și de a încheia contractul de vânzare cumpărare la o dată ulterioară celei convenită de părți la momentul încheierii precontractului, nu constituie o atitudine culpabilă a promitentului vânzător, întrucât prin antecontractul de vânzare-cumpărare, ce reprezintă legea părților, potrivit dispozițiilor art. 969 C. civ., nu s-a prevăzut o astfel de obligație.

De asemenea, nici lipsa extrasului de carte funciară la data de 31 decembrie 2007 nu poate fi imputată promitentului vânzător, întrucât posibilitatea obținerii acestui document nu aparținea în exclusivitate acestuia.

Potrivit dispozițiilor art. 54 din Legea nr. 7/1996: „la autentificarea actelor prin care se constituie, se modifică sau se stinge un drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciară pentru autentificare sau, după caz, certificat de sarcini". Prin urmare, chiar dacă promitentul vânzător nu prezintă extrasul de carte funciară, notarul public poate obține acest înscris în baza dispozițiilor legale enunțate, care nu au un caracter facultativ, ci obligatoriu pentru acesta.

În ceea ce privește faptul că promitentul vânzător a intrat în negocieri cu privire la vânzarea terenului și cu alte persoane, instanța de apel a reținut că aceasta nu poate constitui o culpă în neexecutarea antecontractului, deoarece nu a afectat executarea acestuia, atât timp cât promitentul-vânzător, prin mandatar, s-a prezentat la data convenită în precontract la notarul public ales de promitenții cumpărători pentru încheierea actului, însă aceasta nu a mai avut loc deoarece promitenții cumpărători au lipsit și nici nu își îndepliniseră obligația de plată a prețului.

În consecință, Curtea reține că vinovați pentru neperfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică au fost promitenții cumpărători, rezoluțiunea precontractului operând ca o sancțiune împotriva acestora.

S-a apreciat că instanța de fond a reținut corect că efectul rezoluțiunii unui act juridic este întotdeauna desființarea actului și repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului, restituindu-se tot ceea ce s-a prestat în temeiul contractului desființat.

Insă, în caz de rezoluțiune a contractului, creditorul poate să solicite și daune interese materiale și/sau morale în situația în care a suferit un prejudiciu datorită neexecutării totale sau parțiale sau a executării necorespunzătoare a prestațiilor de către cealaltă parte. Cuantumul daunelor interese poate fi stabilit de părți, anticipat, la momentul încheierii contractului prin inserarea unei clauze penale în acest sens, sau de către instanța de judecată la cererea creditorului.

În speță, părțile, între care a intervenit precontractul de vânzare-cumpărare atestat de avocat P.D.A. la data de 31 august 2007, au convenit ca „în cazul în care promitenții cumpărători nu vor respecta obligația asumată prin prezentul contract, respectiv plata restului de preț, la termenul fixat, în cuantumul și condițiile stabilite, promitentul vânzător are dreptul să rețină, cu titlu de penalitate, avansul plătit la data semnării prezentului act, în cuantum de 300.000 euro".

Prin urmare, repunerea părților în situația anterioară în cauza de față nu poate avea drept consecință restituirea de către apelantul reclamant a avansului plătit de către apelantul pârât cu ocazia încheierii antecontractului, datorită clauzei penale inserate în cuprinsul acestuia, care are putere de lege potrivit dispozițiilor art. 969 C. civ.

Împrejurarea că apelantul reclamant (promitent vânzător) a restituit unuia dintre promitenții cumpărători avansul achitat la momentul încheierii precontractului, a constituit o opțiune a sa, iar nu o obligație. Prin urmare, el nu poate fi obligat să restituie celuilalt promitent cumpărător avansul achitat de acesta, față de care a înțeles să acționeze clauza penală din precontract.

însă, în ceea ce privește obligarea promitenților cumpărători la plata de daune interese, Curtea a apreciat că instanța de fond a respins în mod corect această solicitare a promitentului vânzător, întrucât, prin inserarea clauzei potrivit căreia acesta are dreptul de a reține avansul plătit, cu titlu de penalitate, s-a atins scopul acoperirii prejudiciului, a cărei întindere a fost stabilită de comun acord de către părțile contractante.

Pe de altă parte, pentru a fi antrenată răspunderea civilă delictuală a cărei reglementare se regăsește în prevederile art. 998 și art. 999 C. civ., se cer a fi întrunite cumulativ patru condiții, și anume: existența unui prejudiciu; existența unei fapte ilicite; existența unui raport de cauzalitate între fapta ilicită și prejudiciu; existența vinovăției celui ce a cauzat prejudiciul, constând în intenția, neglijența sau imprudența cu care a acționat.

Pentru ca prejudiciul rezultat din fapta altei persoane să fie susceptibil de reparare, trebuie să întrunească următoarele condiții: să fie cert și să nu fi fost încă reparat. Caracterul cert al prejudiciului presupune că acesta este sigur, atât în privința existenței, cât și cu privire la posibilitățile de evaluare.

Or, promitentul vânzător a evaluat prejudiciul pretins produs în raport de ofertele de cumpărare pe care le-a primit de la alte persoane juridice.

Curtea a apreciat, pe de o parte, că punctul de plecare în evaluarea prejudiciului ce i-ar fi fost produs promitentului vânzător prin neexecutarea antecontractului de vânzare cumpărare din 31 august 2007 ar trebui să îl constituie prețul convenit cu promitenții cumpărători din acest act, iar nu cel din ofertele de cumpărare, care nu conferă certitudine că vânzarea s-ar fi realizat la prețul menționat în cuprinsul lor. Prin urmare, atât timp cât părțile au stabilit un preț al terenului la suma de 2.400.000 euro, promitentul vânzător nu justifică suma solicitată cu titlu de daune interese ce depășește această valoare.

Pe de altă parte, un eventual prejudiciu ce ar fi fost produs promitentului vânzător prin atitudinea culpabilă a promitenților cumpărători poate fi considerat ca reparat prin reținerea avansului primit cu ocazia încheierii precontractului de vânzare cumpărare, potrivit clauzei penale inserate în cuprinsul acestui act, care are drept scop chiar evaluarea anticipată de către părți a daunelor ce se cuvin creditorului în caz de neexecutare.

Așadar, în lipsa întrunirii cumulative a elementelor constitutive ale răspunderii civile delictuale, Curtea a apreciat că instanța de fond a respins în mod corect acest capăt de cerere.

În ceea ce privește cheltuielile de judecată acordate de către instanța de fond în favoarea pârâtului reclamant G.G.C., Curtea a înlăturat obligația reclamantului G.P. de plată a acestora, având în vedere modul în care au fost soluționate cererile cu care părțile au investit instanța, în raport de care reclamantul G.P. nu mai are calitatea de parte căzută în pretenții și nu mai datorează cheltuieli de judecată.

Instanța de apel a considerat că aceste cheltuieli sunt datorate, potrivit dispozițiilor art. 274 C. proc. civ., doar de către pârâții reclamanți G.G.C. și F.C.V., care se află în culpă procesuală, motiv pentru care aceștia au fost obligați să plătească reclamantului G.P. suma de 48.041 RON cu titlu de cheltuieli de judecată la instanța de fond, reprezentând taxă de timbru, timbru judiciar și onorariu apărător.

De asemenea, în baza aceluiași text procedural, a fost obligat apelantul G.G.C. și intimata F.C.V., ca părți căzute în pretenții în apel, la plata sumei de 10.940 RON cheltuieli de judecată către apelantul G.P., reprezentând taxă de timbru și timbru judiciar.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs, în termenul prevăzut de art. 301 C. proc. civ., toate părțile:

Reclamantul pârât G.P. formulează critici referitoare la respingerea capătului de cerere având ca obiect plata sumei de 250.000 euro solicitată cu titlu de daune interese. Invocând motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurentul susține următoarele argumente:

- Încălcarea dispozițiilor art. 969, art. 998-999 și art. 1084 C. civ. prin aceea că instanța de apel nu a avut în vedere că ofertele de cumpărare primite de reclamant de la mai mulți cumpărători conțineau toate elementele unui contract de vânzare-cumpărare, iar întâlnirea cererii cu oferta valorează convenție în sistemul nostru de drept, aplicându-se cu forța juridică de lege între părți, singurul motiv al neîncheierii contractului de vânzare-cumpărare fiind acela că pârâții au notat litigiul în cartea funciară, fiind dovedită îndeplinirea condițiilor prevăzute de art. 998-999 și art. 1084 C. civ.;

- Aprecierea greșită de către instanța de apel a modalității de determinare a prejudiciului, acesta fiind solicitat de reclamant ca diferență între prețurile din oferte și cel precontractat;

- Încălcarea prevederilor art. 984 C. civ., fiind nesocotite limitele clauzei penale din precontract, care vizau exclusiv situația neplății de către promitenții cumpărători a restului de preț, în interiorul termenului prevăzut în antecontract, nu și situația săvârșirii de către aceștia a unor fapte ilicite de împiedicare a reclamantului de a vinde, fapte petrecute după expirarea termenului menționat.

Pârâtul reclamant G.G.C. invocă motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ., în dezvoltarea cărora susține următoarele:

- În mod greșit s-a reținut culpa comună a părților contractante, în condițiile în care singurul care este în culpă pentru neexecutarea contractului este promitentul-vânzător.

- Instanța de apel a interpretat și a aplicat greșit dispozițiile art. 54 din Legea nr. 7/1996, ajungând la concluzia greșită că notarul ar putea solicita extrasul de carte funciară pentru autentificarea actului, independent de voința titularului dreptului de proprietate. Instanța a ignorat prevederile subsecvente din același articol al Legii nr. 54/1996, care prevăd indisponibilizarea imobilului pe perioada valabilității extrasului de carte funciară pentru autentificare, precum și art. 115 din Regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară, aprobat prin Ordinul nr. 633/2006, care fac trimitere, în ce privește solicitarea emiterii extrasului de carte funciară pentru autentificare, la art. 45 alin. (3) din Legea nr. 36/1995, potrivit cărora solicitarea se face în numele titularului dreptului de proprietate și cu încuviințarea acestuia, conform modelului din anexa 8 a normelor menționate.

- La data prevăzută pentru încheierea contractului, 31 decembrie 2012, mandatarul nu a putut prezenta un extras de carte funciară pentru autentificare, condiții în care actul de vânzare-cumpărare nu s-ar fi putut încheia la data menționată, din vina promitentului vânzător, care nu a asigurat toate înscrisurile necesare autentificării; având o culpă proprie, reclamantul nu poate activa clauza penală.

- Instanța de apel a reținut greșit că pârâții ar fi pretins încheierea contractului în alte condiții decât cele stipulate în antecontract; demersul promitenților cumpărători era destinat tocmai scopului de a face posibilă încheierea actului autentic, în timp de atitudinea promitentului-vânzător, prin mandatarul său, a fost una distructivă, constând în insistența de a încheia actului pe baza unui extras de carte funciară pentru informare, fără valoare.

- Nu li se poate imputa promitenților cumpărători că nu au achitat diferența de preț, deoarece plata este concomitentă cu autentificarea actului, posterioară obținerii extrasului de carte funciară pentru autentificare, iar inexistența extrasului face inutilă preocuparea de a se ști dacă promitenții cumpărători ar fi consemnat sau nu suma constituind prețul prin procedura ofertei de plată;

- Instanța de apel a apreciat în mod greșit că declarația dată de pârâta F.V.C., în litigiul anterior, i-ar fi opozabilă pârâtului G.G.C.; în litigiul respectiv, pârâta F. avea calitatea de coreclamantă și avocată a acestuia, declarația a fost dată cu încălcarea intereselor clientului, fără știrea și acordul său, iar scopul a fost contrar intereselor acestuia, respectiv obținere sumei de 150.000 euro; instanța de apel nu a avut în vedere și nu a motivat soluția din perspectiva declarației ulterioare, din 23 februarie 2009, a aceleiași persoane, în care recunoaște scopul pentru care a făcut acea declarație de renunțare la dreptul pretins în primul proces, respectiv restituire părții din avans pe care ea o plătise.

- Instanța de apel, deși a stabilit corect, ca situație de fapt, că reclamantul a restituit către pârâta F.V. suma de 150.000 euro reprezentând partea sa din avans, a apreciat greșit că restituirea avansului către unul dintre promitenții cumpărători constituie un drept de opțiune al promitentului vânzător, făcând astfel ca față de unul dintre promitenții cumpărători să acționeze clauza penală, iar față de celălalt nu. Instanța a dat valoare de liberalitate actului de restituire a avansului către pârâta F.V., deși niciuna dintre părți nu a susținut așa ceva (reclamantul a negat restituirea, iar pârâții au arătat că avansul s-a restituit în favoarea unuia dintre promitenții cumpărători în scopul dării unei declarații contra celuilalt). Prezumția simplă reținută de instanță, în sensul că ar fi vorba despre o liberalitate, este contrară art. 1199 și 1203 C. civ. În realitate, restituirea avansului reprezintă dovada recunoașterii de către reclamant a neexecutării culpabile a promisiunii de vânzare.

În consecință, recurentul pârât solicită admiterea apelului său, respingerea apelului reclamantului, schimbarea în parte a sentinței, în sensul respingerii acțiunii reclamantului și obligării acestuia la întreaga sumă reprezentând cheltuielile de judecată în prima instanță.

Recurenta pârâtă F.V.C. invocă motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în dezvoltarea căruia arată următoarele:

- Instanța a reținut greșit culpa promitenților cumpărători; aceștia nu au solicitat prelungirea termenului din precontract, ci l-au înștiințat pe promitentul vânzător prin notificarea din 27 decembrie 2007 transmisă prin e-mail, întrucât nu au mai putut lua legătura cu acesta (fiind plecat din țară rară a comunica persoana de legătură și perioada în care lipsea), că, întrucât cartea funciară a încetat să elibereze extrase, singura soluție era semnarea actului în prima zi lucrătoare a anului 2008. Prin aceeași notificare, pârâții l-au informat pe reclamant că sunt în măsură să achite diferența de preț, comunicându-i și biroul notarului public ce urma să perfecteze actele. Promitentul vânzător a refuzat prelungirea termenului, toate demersurile sale dovedind că a încercat în mod premeditat, ca această tranzacție să nu se finalizeze.

- Recurenta susține că mandatul dat lui S.G. este unul general, care nu permitea perfectarea contractului, ca atare, reclamantul fiind, din culpa sa, în imposibilitate, atât fizică (fiind plecat din țară), cât și juridică (procura nu permitea mandatarului să încheie actul) de a semna actul de vânzare-cumpărare la data stipulată.

- La data de 31 decembrie 2007, mandatarul nu avea asupra sa extras de carte funciară pentru autentificare, iar motivarea instanței de apel privind posibilitatea notarului de a solicita extrasul de carte funciară, este contrară art. 54 din Legea nr. 7/1996.

- Recurenta mai arată că returnarea avansului, în schimbul renunțării sale la judecată/la dreptul pretins în Dosarul nr. 447/3/2008, constituie consecința recunoașterii de către reclamant a culpei sale în ceea ce privește neexecutarea obligațiilor decurgând din antecontractul de vânzare-cumpărare. Nu constituie o simplă opțiune, neputându-se justifica plata unei astfel de sume fără a exista o obligație corelativă sau neîndeplinirea unei obligații.

Întrucât, prin antecontract, promitentul vânzător și-a asumat obligații unitare față de ambii promitenți cumpărători (obligația de demolare a construcțiilor, de încheiere a contractului la termenul stipulat și de a nu înstrăina către terțe persoane), iar promitenții cumpărători și-au asumat obligația solidară și indivizibilă de a plăti avansul de 300.000 euro și diferența de preț de 2.100.000 euro, recurenta susține că dovada culpei în neexecutarea obligațiilor de către promitentul vânzător operează în favoarea ambilor promitenți cumpărători, iar odată returnat avansul față de unul dintre ei, se impune returnarea întregii sume ce a reprezentat avansul.

Prin întâmpinarea depusă la recursul declarat de reclamantul G.P., recurenta pârâtă F.V.C. a invocat excepția lipsei calității sale procesuale pasive în raport de acțiunea introductivă, susținând că raporturile contractuale cu reclamantul au încetat ca urmare a restituirii avansului.

Reclamantul a formulat întâmpinări la recursurile formulate de cei doi pârâți, solicitând respingerea acestora. În ce privește recursul declarat de recurenta F.V.C., a solicitat în principal, respingerea acestuia ca lipsit de interes, deoarece, pe de o parte, recurenta pârâtă a solicitat schimbarea în tot a sentinței, deși instanța de apel a menținut anumite dispoziții din sentință, iar pe de altă parte recurenta nu putea ataca decizia decât în ceea ce o privește personal, respectiv, sub aspectul obligării sale de plată a cheltuielilor de judecată. Cu privire la recursul aceleiași pârâte, reclamantul susține că argumentele sale nu se pot încadra în prevederile art. 304 C. proc. civ., iar pe fond, solicită respingerea criticilor.

De asemenea, pârâtul G.G.C. a depus întâmpinare, solicitând respingerea recursului declarat de reclamantul G.P. și admiterea recursului pârâtei F.V.C.

Examinând decizia recurată, prin prisma recursurilor formulate și a apărărilor din întâmpinările depuse în această fază procesuală, Înalta Curte retine următoarele:

Excepția lipsei de interes în ceea ce privește recursul declarat de recurenta F.V.C., excepție invocată prin întâmpinare de recurentul G.P. nu este întemeiată, în raport de faptul că prin decizia recurată instanța de apel a menținut sancțiunea rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare, însă din culpa promitenților cumpărători, recurenta pârâtă având interesul să critice decizia din perspectiva acestei dispoziții, nu numai în ceea ce privește obligarea sa la plata cheltuielilor de judecată.

Cu toate acestea, Înalta Curte nu va putea examina criticile recurentei F.V.C. care vizează modul de soluționare a capătului de cerere din acțiunea conexă, privind restituirea avansului în sumă de 150.000 euro, acest capăt de cerere fiind formulat de reclamantul pârât G.G.C., singurul interesat să critice decizia sub acest aspect.

Examinând cu prioritate motivul de recurs formulat de recurenta F.V.C., privind lipsa calității sale procesuale pasive în raport de cererea principală (acest motiv fiind unul de ordine publică, în sensul art. 306 alin. (2) C. proc. civ.), Înalta Curte îl găsește nefondat, apreciind că restituirea sumei de 150.000 euro, parte din avans, nu înlătură toate consecințele născute din antecontractul de vânzare-cumpărare, astfel încât promitenta cumpărătoare căreia i s-a restituit o parte din avans își păstrează calitatea procesuală pasivă în cadrul acțiunii având ca obiect rezoluțiunea contractului. De asemenea, pârâta F.V.C. are calitate procesuală pasivă și pe capătul de cerere din acțiunea reclamantului G.P. privind daunele interese, cerere care se întemeiază pe răspunderea civilă delictuală, nu pe răspunderea contractuală. Simpla restituire către pârâtă a sumei de 150.000 euro nu înlătură, în principiu, eventuala răspundere pe temeiul art. 998-999 C. civ., în măsura în care sunt îndeplinite condițiile răspunderii delictuale.

În ce privește motivele de recurs comune ale recurenților promitenți cumpărători referitoare la stabilirea greșită a culpei lor exclusive pentru neîndeplinirea obligațiilor contractuale, Înalta Curte constată că sunt întemeiate criticile referitoare la interpretarea și aplicarea greșită a prevederilor art. 54 din Legea nr. 7/1996, critici încadrabile în motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Concluzia instanței, în sensul că notarul public putea obține extrasul de carte funciară necesar pentru autentificare, în condițiile date în speță, este contrară dispozițiilor legale menționate, care trebuie examinate prin raportare la prevederile art. 115 din Regulament de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară (în continuare, Regulament), aprobat prin Ordinul nr. 633/2006 al Directorului General al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară, text care face trimitere la prevederile art. 45 alin. (3) din Legea nr. 36/1995 a notarilor publici și a activității notariale, în forma în care aceste prevederi legale erau în vigoare în perioada în care, potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare, părțile ar fi trebuit să încheie actul autentic de vânzare-cumpărare.

Potrivit art. 54 alin. (1) din Legea nr. 7/1996: „La autentificarea actelor prin care se constituie, se modifică sau se stinge un drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciară pentru autentificare sau, după caz, certificat de sarcini. Pe perioada valabilității extrasului de carte funciară pentru autentificare, registratorul nu va efectua niciun fel de înscriere în cartea funciară, cu excepția aceleia pentru care a fost eliberat extrasul".

Modalitatea concretă în care notarul public putea solicita extras de carte funciară pentru autentificare este prevăzută în art. 115 din Regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară: „Notarii publici, la întocmirea actelor care urmează să se înscrie în registrele de publicitate, se vor asigura în prealabil de situația de carte funciară, prin solicitarea emiterii extraselor de carte funciară pentru autentificare, și de cea cadastrală de la birourile teritoriale asupra imobilelor ce fac obiectul raporturilor juridice și vor stărui la efectuarea lucrărilor de către birourile teritoriale, în condițiile art. 45 alin. (3) din Legea nr. 36/1995 a notarilor publici și a activității notariale și ale art. 48 lit. e), respectiv art. 54 din Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996 republicată".

Art. 45 alin. (3) din Lege nr. 36/1995 a notarilor publici și a activității notariale, text la care face trimitere Regulamentul, prevede că: „Actele din care rezultă drepturi ce urmează a fi supuse publicității mobiliare sau imobiliare se vor comunica de îndată, la locul unde se ține această evidență, de notarul public, care va face și demersurile necesare în numele titularilor pentru aducerea la îndeplinire a tuturor lucrărilor de publicitate. Se exceptează cazul în care părțile interesate vor cere în scris să îndeplinească ele însele formalitățile de mai sus".

Din examinarea acestor prevederi legale rezultă că notarul public nu poate solicita eliberarea extrasului de carte funciară pentru autentificare decât în măsura în care proprietarul imobilului își dă acordul în acest sens, cu atât mai mult cu cât eliberarea unui astfel de extras are drept consecință sistarea operațiunilor de carte funciară pe durata de valabilitate a extrasului, exceptând operațiunea pentru care a fost solicitat, ceea ce presupune o limitare temporară a efectului publicității prin cartea funciară, care ar fi de natură să creeze proprietarului grave consecințe, în măsura în care extrasul de carte funciară pentru autentificare ar putea fî solicitat de notarul public fără acordul său.

În acest sens, în Anexa nr. 8 la Regulament este cuprins modelul de cerere pe care o face notarul public pentru eliberarea extrasului de carte funciară necesar pentru autentificarea actului, precum și modelul de declarație prin care proprietarul își dă acordul la „indisponibilizarea imobilului" și la eliberarea extrasului de carte funciară prin intermediul biroului notarial.

În raport de împrejurarea de fapt reținută de instanța de fond, necontestată de reclamant, în sensul că la data de 31 decembrie 2007 mandatarul S.G. dispunea de un extras de carte funciară cu rol de informare eliberat la data de 20 decembrie 2007, Înalta Curte constată că, la data menționată, chiar dacă pârâții s-ar fi prezentat la biroul notarial, actul de vânzare-cumpărare nu s-ar fi putut autentifica, din lipsa unuia dintre actele esențiale și obligatorii pentru autentificare, act care nu ar putut fi obținut decât de către reclamant, mandatarul său sau notarul public, însă cu acordul acestora.

Apărarea formulată de reclamant prin întâmpinarea depusă în recurs, în sensul că i s-a adus la cunoștință prea târziu care este biroul notarial la care urma să se autentifice actul și că astfel, nu a avut timpul necesar eliberării extrasului de care funciară, nu poate fi primită, deoarece părțile adverse au fost de acord cu prelungirea termenului tocmai în vederea îndeplinirii acestei obligații. Nu s-a susținut și nu s-a dovedit că anterior reclamantul ar fi solicitat pârâților să-i comunice care este biroul notarial, pentru a avea timpul necesar pregătirii actelor necesare vânzării, deși, în măsura în care ar fi dorit să-și îndeplinească propriile obligații la termen, ar fi putut solicita lămuriri în acest sens. În condițiile neindicării în antecontract a unui anume birou notarial, lipsa de preocupare a reclamantului de a lămuri situația în acest sens, urmată de refuzul de a încheia actul în primele zile lucrătoare ale anului 2008, la un interval de timp foarte redus după data limită prevăzută în antecontract, denotă faptul că acesta nu intenționa în realitate să-și mai aducă la îndeplinire obligația de a vinde asumată prin antecontract.

Reclamantul a imputat pârâților că nu au plătit diferența de preț la termenul stipulat și că nu s-au prezentat la notarul public indicat în propria lor notificare pentru a încheia actul în formă autentică. Instanța de apel, reținând culpa exclusivă a pârâților, a apreciat că aceștia au solicitat încheiere contractului la un alt termen decât cel convenit, că nu s-au prezentat la biroul notarului public la data de 31 decembrie 2007 și că nu și-au îndeplinit obligația de plată a prețului până la această dată, nefacând dovada posibilității acestei diferențe de preț.

În ceea ce privește comunicarea expediată prin e-mail la data de 28 decembrie 2007 de către pârâți către reclamantul G., a cărei primire nu este contestată de acesta, actul respectiv nu are valoarea unei solicitări de prelungire a termenului contractual, așa cum reține instanța de apel, ci constituie un acord pe care pârâții au înțeles să-l exprime, în sensul încheierii contractului și la o dată ulterioară, în măsura în care promitentul vânzător nu mai putea obține extrasul de carte funciară pentru autentificare până la data de 31 decembrie 2007.

În comunicarea respectivă se arată că „deoarece la acea dată cartea funciară nu lucrează și deoarece prima zi în care urmează a-și relua activitatea cartea funciară este 07 ianuarie 2008, vă rog să luați toate măsurile necesare pentru a putea semna contractul translativ de proprietate (...) la data de 07 ianuarie 2008 sau 08 ianuarie 2008". Pe aceeași cale, pârâții îl informează pe reclamant că pot achita restul de preț „în orice moment începând cu data de 31 decembrie 2008" și îi aduc la cunoștință că notarul public la care se va autentifica actul este F.D. solicitându-i să se adreseze acestui notar în vederea obținerii extrasului de carte funciară pentru autentificare. Prin aceeași comunicare, îi solicită reclamantului să-i anunțe cu privire la data semnării contractului final.

Această comunicare cuprinde manifestări de voință ale promitenților cumpărători, în sensul acordului de prelungire a termenului în cazul în care reclamantul nu-și poate îndeplini până la termen obligația de a obține actele necesare vânzării, afirmația în sensul că pot plăti diferența de preț inclusiv la data de 31 decembrie 2007 și indicarea notarului la care se va întocmi actul, aceste manifestări de voință fiind de natură a produce consecințe în ceea ce privește raporturile contractuale dintre părți și având relevanță în privința stabilirii răspunderii contractuale.

Acest act juridic a fost greșit interpretat de instanța de apel ca fiind o solicitare de prelungire a termenului contractual, ceea ce atrage incidența motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. În acest sens, Curtea constată că ambii recurenți pârâți a formulat critici cu privire la modalitatea în care instanța de apel a interpretat conținutul și efectele mențiunilor cuprinse în comunicarea expediată prin e-mail la data de 28 decembrie 2007. Deși recurenții pârâți nu au încadrat aceste critici într-unui dintre temeiurile prevăzute de art. 304 C. proc. civ., Înalta Curte, constatând că este posibilă încadrarea în dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., va face aplicarea prevederilor art. 306 alin. (3) C. proc. civ.

În ceea ce privește plata diferenței de preț, în acțiunea introductivă reclamantul a arătat că aceasta trebuia achitată de pârâți până cel târziu la data de 31 decembrie 2007, „dată la care urma să fie încheiat și contractul de vânzare cumpărare, în formă autentică". Ca atare, pârâții puteau achita diferența de preț cel târziu la momentul autentificării, nefiind obligați să achite mai întâi diferența de preț, pentru ca ulterior să se autentifice actul. Față de caracterul reciproc și concomitent al prestațiilor, pârâților nu li se poate imputa că nu au efectuat procedura de consemnare a diferenței de preț la dispoziția promitentului vânzător, atâta vreme cât actul de vânzare cumpărare nu s-a încheiat din culpa părții adverse.

Sub aspectul neprezentării pârâților la biroul notarului public la data de 31 decembrie 2007 și neplata diferenței de preț, aceste aspecte erau relevante în măsura în care la data de 31 decembrie 2007, data prezentării mandatarului reclamantului la biroul notarial, contractul s-ar fi putut încheia din perspectiva actelor necesare. În condițiile inexistenței extrasului de carte funciară pentru autentificare, eventuala prezentare a pârâților, cu suma de bani necesară plății avansului, era inutilă, deoarece oricum contractul nu s-ar fi putut autentifica la acea dată.

Declarația dată de pârâta F., în sensul că până la data scadenței nu a fost în măsură „nici separat și nici împreună cu celălalt semnatar al antecontractului" să respecte obligațiile asumate, nu poate fi opusă pârâtului G., fiind un act unilateral, care poate fi sursă de obligații numai pentru autorul său, nu și pentru terțe persoane.

Pe de altă parte, această declarație a fost dată în cadrul unui proces în care pârâta avea și calitatea de avocat al pârâtului G., iar în această calitate nu putea îndeplini acte păgubitoare pentru clientul său. Declarația menționată a fost mijlocul prin care pârâta F. a obținut restituirea părții pe care o plătise din avans, fiind dată în scopul obținerii unui avantaj material în detrimentul clientului său, motive suficiente pentru a concluziona că acest act nu poate fi valorificat în prezent cauză în detrimentul pârâtului G.

În raport de situația expusă, se constată că singurul care se face culpabil de neîndeplinirea obligației de încheiere a actului autentic de vânzare-cumpărare este reclamantul G.P., astfel încât se impune rezoluțiunea antecontractului din culpa sa exclusivă.

Nu poate fi reținută culpa concurentă a pârâților, constând în aceea că nu au făcut dovada achitării diferenței de preț la termenul stipulat, deoarece, fiind un contract sinalagmatic, fiecare dintre părți aveau dublă calitate de debitor și creditor, eventuala plată a diferenței de preț de către promitenții cumpărători fiind lipsită de cauză în lipsa îndeplinirii concomitente de către promitentul vânzător a obligației de a transfera dreptul de proprietate prin încheierea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Pe de altă parte, promitenții cumpărători pot pretinde rezoluțiunea antecontractului chiar dacă în calitate de debitori nu și-au executat propria obligație, în condițiile în care prin e-mail la data de 28 decembrie 2007 expediat către promitentul vânzător s-au declarat gata să și-o execute cu condiția ca și contractul autentic de vânzare-cumpărare să se încheie la termenul stipulat, sau chiar ulterior.

În circumstanțele stabilirii culpei exclusive a reclamantului, acesta nu poate pretinde dreptul de a păstra avansul, clauza penală din contract operând numai în ipoteza neîndeplinirii culpabile a obligației de plată a diferenței de preț de către promitenții cumpărători, condiție care nu este îndeplinit în speță.

În ceea ce privește recursul declarat de reclamantul G.P., se constată că acesta critică soluția de respingere a capătului de cerere privind daunele solicitate pe temeiul răspunderii delictuale.

Deși, în principiu, sunt întemeiate susținerile reclamantului, în sensul că cererea sa de daune se bazează pe răspunderea civilă delictuală, nu pe clauza penală din antecontract (instanța de apel reținând fără argumente concludente că punctul de plecare în evaluarea prejudiciului ce i-ar fi fost produs promitentului vânzător prin neexecutarea antecontractului de vânzare ar trebui să îl constituie prețul convenit cu promitenții cumpărători din acest act, iar nu cel din ofertele de cumpărare, și apreciind fără o motivare convingătoare că, în prezența clauzei penale, care are drept scop chiar evaluarea anticipată de către părți a daunelor ce se cuvin creditorului în caz de neexecutare, nu ar mai fi posibilă și antrenarea răspunderii delictuale), totuși, soluția de respingere a acestui capăt de cerere este corectă chiar și din perspectiva condițiilor răspunderii delictuale.

Într-unul dintre considerentele deciziei din apel se reține neîntrunirea cumulativă a elementelor constitutive ale răspunderii civile delictuale, Curtea apreciind că instanța de fond a respins în mod corect acest capăt de cerere. În acest mod instanța de apel menține soluția dată de prima instanță, care a motivat în sensul că pretinsul prejudiciu este absolut ipotetic, că proprietarul putea vinde imobilul în mod liber cui dorea și nu există o certitudine că actul de vânzare-cumpărare s-ar fi putut încheia cu potențialii cumpărători ulteriori.

Mai mult, din probele administrate în recurs a rezultat că reclamantul a încheiat ulterior un antecontract de vânzare-cumpărare pentru un preț mult mai mare decât cel convenit cu pârâții, fiind făcută dovada contrară celor susținute de reclamant, respectiv dovada faptului că reclamantul nu a fost împiedicat, prin notarea litigiului în cartea funciară, să înstrăineze bunul la un preț cel puțin egal cu cel convenit în antecontractul din prezentul litigiu.

De aceea, soluția urmează a fi păstrată, cu înlocuirea motivării deciziei din apel, în sensul că cererea de acordare a daunelor a fost corect respinsă de prima instanță, în condițiile în care nu s-a făcut dovada existenței și întinderii prejudiciului.

Față de considerentele de mai sus, în temeiul art. 312 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursurile declarate de pârâtul reclamant G.G.C. și de pârâta F.V.C., va modifica în tot decizia recurată, va admite apelul declarat de pârâtul reclamant G.G.C. împotriva sentinței pronunțată de prima instanță, pe care o va schimba în parte, în sensul respingerii acțiunii formulate de reclamantul G.P. în contradictoriu cu pârâții G.G.C. și F.V.C.

În temeiul art. 274 alin. 1 C. proc. civ., reclamantul G.P. va fi obligat să plătească pârâtului G.G.C. suma de 114.421 RON reprezentând cheltuieli de judecată în prima instanță, astfel cum au fost solicitate prin notele scrise depuse la dosarul de fond.

Se va respinge, ca nefondat, apelul declarat de reclamantul G.P. împotriva aceleiași sentințe, cu menținerea celorlalte dispoziții ale acesteia.

În ceea ce privește cheltuielile de judecată datorate de reclamantul G.P. pârâtului G.G.C. în apel și în recurs, se constată că, în faza procesuală a apelului s-au solicitat de către pârât cheltuieli de judecată, fără a preciza în ce constau. Prin notele scrise depuse în recurs a precizat că solicită pentru faza apelului suma de 10.664 RON reprezentând onorariu de avocat conform chitanței depuse în dosarul de apel, însă din verificarea dosarului nu s-a putut identifica chitanța corespunzătoare.

În acest context, urmează a i se acorda pârâtului cheltuielile de judecată dovedite, respectiv, suma de 4,15 RON reprezentând taxa de timbru și timbrul judiciar, plătite în apel, iar pentru recurs 4.800,5 RON taxa de timbru, 5 RON timbrul judiciar și 4.216 RON onorariul avocatului, în total 9.021,5 RON.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca neîntemeiată, excepția lipsei de interes în ceea ce privește recursul declarat de pârâta F.V.C.

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantul G.P. împotriva deciziei nr. 319 A din 22 martie 2011 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă.

Admite recursurile declarate de pârâtul reclamant G.G.C. și de pârâta F.V.C. împotriva aceleiași decizii.

Modifică în tot decizia recurată.

Admite apelul declarat de pârâtul reclamant G.G.C. împotriva sentinței civile nr. 419 din 25 martie 2010 a Tribunalului București, secția a IV-a civilă.

Schimbă în parte sentința apelată, în sensul că respinge acțiunea formulată de reclamantul G.P. în contradictoriu cu pârâții G.G.C. și F.V.C.

Obligă pe reclamantul G.P. să plătească pârâtului G.G.C. sumele 114.421 RON reprezentând cheltuieli de judecată în prima instanță.

Respinge, ca nefondat, apelul declarat de reclamantul G.P. împotriva aceleiași sentințe.

Menține celelalte dispoziții ale sentinței.

Obligă pe reclamantul G.P. să plătească pârâtului G.G.C. 4,15 RON cheltuieli de judecată în apel și 9.021,5 RON cheltuieli de judecată în recurs.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, azi, 15 iunie 2012.