Valuation standard for expropriation compensation: requirement to base damages on effective transaction prices of similar immovables under Law No. 33/1994

Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la data de 17 aprilie 2008 pe rolul Tribunalului București, secția a IlI-a civilă, reclamantele S.A. și S.T.A. au chemat în judecată Ministerul Transporturilor - Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA și Consiliul Local Otopeni și au solicitat instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să dispună modificarea hotărârii din 25 februarie 2008 prin care s-a dispus exproprierea terenului în suprafață de 279 m.p. - proprietatea reclamantelor, situat în Otopeni, jud. Ilfov, sub aspectul cuantumului despăgubirilor acordate, cuantum ce se situează sub valoarea reală de circulație a terenului.

Prin sentința civilă nr. 749 din 27 mai 2009, Tribunalul București, secția a IlI-a civilă, a admis cererea formulată de reclamante, a modificat hotărârea din 25 februarie 2008 emisă de pârâta Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, în sensul că a stabilit cuantumul despăgubirilor cu privire la exproprierea terenului în suprafață de 279 m.p. situat în Otopeni, jud. Ilfov, la suma de 228.780 RON, echivalentul în RON a 62.078 euro la cursul B.N.R. din data de 25 februarie 2008 și au fost păstrate celelalte dispoziții ale hotărârii.

Tribunalul a constatat că din raportul de expertiză efectuat în cauză a rezultat valoarea reală a despăgubirilor cuvenite reclamantelor pentru suprafață de teren expropriată, la data emiterii hotărârii de expropriere ca fiind de 228.780 RON, echivalentul a 62.078 euro la cursul B.N.R. din ziua emiterii hotărârii.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâtă Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România.

Prin decizia civilă nr. 526/A din 19 mai 2011, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a admis apelul declarat și a schimbat în parte sentința apelată, în sensul că a stabilit cuantumul despăgubirilor acordate la suma de 208.400 RON, menținând celelalte dispoziții ale sentinței.

Pentru a pronunța această decizie, instanța de apel a avut în vedere următoarele considerente:

Prin hotărârea de stabilire a despăgubirilor din 25 februarie 2008 s-a dispus exproprierea și s-a aprobat acordarea prin consemnare a despăgubirilor aferente terenului situat în Otopeni, jud. Ilfov, în suprafață de 279 m.p. aparținând intimatelor-reclamante, despăgubirile fiind stabilite la suma de 120.717,59 RON, echivalentul a 32.868 euro.

Atât la data introducerii cererii de chemare în judecată, cât și la momentul pronunțării hotărârii de către prima instanță legea prevedea în mod expres și imperativ obligația pentru experți și pentru instanță de a ține seama la calcularea cuantumului despăgubirilor, de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.

Prin urmare, în mod greșit Tribunalul a stabilit valoarea despăgubirii la momentul exproprierii.

Prin raportul de expertiză întocmit în fața primei instanțe, stabilirea despăgubirii propuse a fi acordate reclamantelor s-a realizat pe baza metodei comparației directe, în raport menționându-se că au fost folosite drept comparabile, proprietăți imobiliare (terenuri libere) oferite la tranzacționare și nu tranzacționate, comisia de experți având în vedere proprietăți comparabile postate pe site-ul diverselor agenții imobiliare.

Întocmit în acest mod, raportul de expertiză nu respectă prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, potrivit cu care valoarea despăgubirii stabilită de comisia de experți trebuie să se raporteze la prețurile cu care se tranzacționează efectiv imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, iar nu la oferte de vânzare.

Raportul de expertiză întocmit în apel, completat cu răspunsul la obiecțiuni a stabilit o valoare a despăgubirii pentru terenul expropriat la data efectuării raportului de expertiză în sumă de 208.400 RON (175 euro/m.p.).

Curtea de Apel a apreciat că valoarea stabilită prin expertiza efectuată în apel corespunde criteriilor prevăzute de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, despăgubirea fiind raportată la prețuri de tranzacționare efectivă a unor terenuri similare.

Împotriva acestei decizii, în termen legal a declarat și motivat recurs pârâta Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA.

Prin motivele de recurs se formulează următoarele critici de nelegalitate, întemeiate pe prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.:

Hotărârea a fost dată cu încălcarea prevederilor 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, deoarece instanța de apel a omologat varianta din raportul de expertiza care stabilește cuantumul despăgubirilor la suma de 175 euro/m.p., deși această valoare a fost determinată în baza unor oferte și nu a prețurilor de tranzacționare.

Sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele” conținută în cuprinsul art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 are modificația de preț plătit efectiv și menționat în contractele autentice de vânzare-cumpărare și nu de preț de ofertare ale agențiilor imobiliare sau din anunțurile de mică publicitate.

Or, valoarea despăgubirilor din raportul de expertiză a fost stabilită în baza prețurilor de ofertare și nu în baza prețurilor de vânzare care sunt întotdeauna inferioare prețurilor de ofertare.

Analizând decizia recurată în limita criticilor formulate prin motivele de recurs, Înalta Curte constată că recursul nu este fondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente:

Conform art. 26 din Legea nr. 33/1994, „despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”.

Așa cum rezultă din conținutul raportului de expertiză efectuat în faza de judecată a apelului, comisia de experți tehnici stabilită de instanță în baza art. 25 din Legea nr. 33/1994, a avut în vedere analiza pieței imobiliare și, pentru determinarea despăgubirilor cuvenite reclamanților, a aplicat metoda comparației directe.

Prețul stabilit prin raportul de expertiză este apropriat celui comunicat de Camera Notarilor Publici București și de cel stabilit prin contractul de vânzare-cumpărare depus în faza de judecată a apelului, autentificat în 27 ianuarie 2010 și care are ca obiect un teren din aceeași categorie de folosință, și situat în aceeași unitate administrativ teritorială ca și cel ce face obiectul hotărârii de stabilire a despăgubirilor din 25 februarie 2008, fiind încheiat la nivelul anului 2010, anul efectuării expertizei în cauza de față,

Prin urmare, modalitatea de stabilire a cuantumului despăgubirilor stabilită prin decizia recurată satisface exigentele impuse de art. 26 din Legea nr. 33/1994, astfel încât, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul declarat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA împotriva deciziei nr. 526 A din 19 mai 2011 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 31 mai 2012.