Liability of Ministry of Finance for market value restitution following eviction by vindication under Law No. 112/1995

Asupra cauzei de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la data de 27 mai 2009, pe rolul Tribunalului București, secția a III-a civilă, sub nr. 22693/3/2009, reclamanții B.S. și B.V. i-au chemat în judecată pe pârâții Ministerul Finanțelor Publice și Municipiul București, reprezentat de Primarul General și au solicitat să le fie restituit prețul de piață al apartamentului nr. 12, situat în București, str. Tache Ionescu nr. 8, sector 1, evaluat provizoriu la suma de 756.000 lei.

Prin sentința civilă nr. 546 din 12 aprilie 2010, Tribunalul București, secția a III-a civilă, a admis acțiunea formulată de reclamanții B.S. și B.V., îndreptată împotriva pârâtului Ministerul de Finanțe, și, în consecință, a obligat pârâtul la plata către reclamanți a sumei de 533.500 RON, reprezentând prețul de piață actualizat al apartamentului nr. 12, situat în imobilul din București, str. Tache Ionescu, a respins acțiunea față de pârâtul Municipiul București, reprezentat de Primarul General, constatând lipsa calității procesuale pasive.

Pentru a pronunța această sentință, instanța a reținut că reclamanta B.S. și soțul său, B.G. au cumpărat apartamentul în litigiu, conform contractului de vânzare - cumpărare cu plata în rate din 20 noiembrie 1996, încheiat în baza Legii nr. 112/1995, cu vânzătoarea Primăria Municipiului București, reprezentată de SC H.N. SA, însă, prin sentința civilă nr. 7068 din 7 mai 2007, pronunțată de Judecătoria Sector 1 București, devenită irevocabilă prin decizia civilă nr. 1020 din 10 iunie 2008, pronunțată de Curtea de Apel București, a fost admisă acțiunea în revendicare formulată de fosta proprietară T.L.S., astfel că atât B.S., cât și B.V., au fost obligați să lase reclamantei T., în deplină proprietate și liniștită posesie, apartamentul situat în București, str. Tache Ionescu, apreciindu-se de către instanță că titlul de proprietate al proprietarei inițiale este mai bine caracterizat.

Prin această hotărâre, rămasă definitivă și irevocabilă, nu s-a reținut faptul că soții B. ar fi dat dovadă de rea - credință, la momentul perfectării contractului de vânzare - cumpărare, cu vânzătoarea Primăria Municipiului București, reprezentată de mandatar SC H.N. SA.

De altfel, acțiunea prin care fosta proprietară T.L.S. a solicitat să fie anulat contractul de vânzare - cumpărare din 20 noiembrie 1996, încheiat de cumpărătorii B., a fost respinsă, ca nefondată, prin hotărârea devenită irevocabilă, respectiv decizia civilă nr. 2961 din 26 septembrie 2000, pronunțată de Curtea de Apel București.

Potrivit certificatului de moștenitor nr. 92 din 19 septembrie 2005, s-a probat faptul că reclamanții sunt moștenitorii legali ai defunctului B.G., decedat la data de 15 septembrie 2004, în calitate de soție supraviețuitoare și fiu.

Tribunalul a apreciat că sunt incidente în cauză dispozițiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 1/2009, text care stabilește că proprietarii ale căror contracte de vânzare - cumpărare, încheiate cu respectarea Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești, definitive și irevocabile, au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare, această normă legală aplicându-se și în ipoteza în care fostul chiriaș, cumpărător de la stat, a pierdut dreptul, în urma admiterii cererii de revendicare promovată de fostul proprietar, cum este cazul în speță.

Textul art. 50 alin. (3) din Legea 10/2001, modificată, prevede că restituirea prețului de piață pentru imobil se face de către Ministerul de Finanțe, dintr-un fond extrabugetar constituit în acest sens.

În cauza de față, reclamanții au pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu, ca urmare a admiterii cererii de revendicare formulată de fosta proprietară, însă nu s-a constatat nulitatea contractului de vânzare - cumpărare încheiat de foștii chiriași, întrucât nu s-a reținut, prin hotărârea judecătorească pronunțată în respectivul proces, faptul că pârâții - cumpărători au încălcat dispozițiile Legii nr. 112/1995, la momentul perfectării convenției de vânzare - cumpărare.

Față de prevederile legale în materie și avându-se în vedere raportul de expertiză tehnică imobiliară depus la dosar, tribunalul a dispus admiterea acțiunii formulate de reclamanți împotriva pârâtului Ministerul de Finanțe, care a fost obligat la plata către reclamanți a sumei de 533.500 RON, reprezentând prețul de piață al imobilului situat în București, str. Tache Ionescu.

Tribunalul a considerat că este întemeiată excepția invocată de pârâtul Municipiul București, reprezentat de Primarul General, acesta neavând calitate procesuală pasivă în prezenta cauză, în raport de nomele legale menționate, astfel că acțiunea a fost respinsă față de această parte.

Împotriva acestei sentințe, a declarat apel pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, criticând-o pentru motive de netemeinicie și nelegalitate.

Astfel, în conținutul motivelor de apel, a fost reiterată excepția lipsei calității procesuale pasive a Ministerului Finanțelor Publice, apelanta susținând că, pe plan procesual, calitate procesuală pasivă nu poate avea, într-o astfel de acțiune, decât unitatea administrativ-teritorială vânzătoare, în speță, Municipiul București, prin mandatar SC H.N. SA, care trebuie să răspundă pentru evicțiune totală sau parțială, prin fapta unui terț, iar nu Ministerul Finanțelor Publice, care nu a fost parte contractantă în raportul juridic dedus judecății și căreia nu-i revine obligația de restituire a prestațiilor efectuate în baza actului atacat.

Un al doilea motiv de apel s-a raportat la faptul că instanța de fond, în mod greșit, nu a ținut seama de obiecțiunile la suplimentul de expertiză tehnică judiciară, formulate la termenul din 13 ianuarie 2009, și și-a însușit suma cuprinsă în suplimentul raportului de expertiză întocmit de expert C.G., care a folosit o metodă nelegală de actualizare a sumei de 26.422.005 ROL, ignorând în totalitate dispozițiile exprese prevăzute de art. 50 pct. 3 din H.G. nr. 250/2007.

Prin cel de-al treilea motiv de apel, s-a criticat faptul că instanța de fond a apreciat că Ministerul Finanțelor Publice trebuie să plătească întregul preț actualizat, fără a ține seama de comisionul de 1% încasat de către SC H.N. SA, în conformitate cu prevederile art. 41 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995.

În ceea ce privește obligarea Ministerului Finanțelor Publice la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 1.312 RON, apelantul a apreciat că această dispoziție a instanței este nelegală, întrucât, chiar dacă această instituție va fi obligată să plătească prețul actualizat, culpa procesuală nu-i aparține acesteia, ci Primăriei Municipiului București, prin mandatar SC H.N. SA, parte a contractului de vânzare - cumpărare din 1996, care răspunde pentru evicțiune, în temeiul art. 1337 C. civ., astfel încât este inadmisibilă obligarea la plata cheltuielilor de judecată potrivit art. 274 C. proc. civ.

Prin decizia civilă nr. 693/ A din 30 noiembrie 2010 Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a respins, ca nefondat, apelul formulat de apelantul-pârât Ministerul Finanțelor Publice, împotriva sentinței civile nr. 546 din 12 aprilie 2010, pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă, în contradictoriu cu intimații-reclamanți B.S., și B.V. și intimatul-pârât Municipiul București, prin Primarul General.

În ceea ce privește primul motiv de apel, prin care s-a reiterat, de către apelantul - pârât Ministerul Finanțelor Publice, excepția lipsei calității procesuale pasive în raportul juridic dedus judecății, în considerarea răspunderii pentru evicțiune întemeiată pe art. 1337 C. civ., s-a apreciat ca nefondat, întrucât, prin dispozițiile speciale ale Legii nr. 10/2001, reluate și extinse în dispozițiile Legii nr. 1/2009, se prevede, în mod expres, că plata sumelor, reprezentând valoarea de piață a imobilului ce a format obiectul contractului de vânzare-cumpărare nedesființat pe calea unei acțiuni în nulitate, și, cu privire la care cumpărătorul a fost evins pe calea acțiunii în revendicare, se face de către Ministerul Finanțelor Publice, din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, astfel încât legitimarea procesuală pasivă a Ministerului Finanțelor Publice rezultă ope legis (in virtutea legii) și această normă specială derogă de la normele generale ale codului civil privind evicțiunea, conform principiului specialia generalibus derogant.

Asupra celui de-al doilea motiv de apel, prin care s-a invocat faptul că instanța de fond nu a luat în considerare obiecțiunile la suplimentul de expertiză tehnică judiciară formulată la termenul din 13 ianuarie 2009, însușindu-și suma cuprinsă în suplimentul raportului de expertiză, întocmit de experta C.G., Curtea a reținut că aceste obiecțiuni au fost respinse motivat de către prima instanță, întrucât acestea s-au referit la indicele de inflație aplicat, iar apelantul nu a invocat argumente care să combată concluziile expertizei, administrată cu respectarea garanțiilor procesuale ale ambelor părți.

Cu privire la cea de-a treia critică, prin care s-a invocat faptul că apelantul - pârât Ministerul Finanțelor Publice nu ar trebui să plătească întregul preț actualizat, fără a ține seama de comisionul de 1% încasat de SC H.N. SA, Curtea a considerat că este neîntemeiată, câtă vreme art. 50 alin. (3) din Legea nr. 1/2009 reglementează restituirea prețului, după caz, prețul de piață al imobilelor sau prețul actualizat plătit de chiriași, în integralitatea sa, fără a se reține comisionul de 1% încasat de unitatea ce administra bunul.

În ceea ce privește critica referitoare la acordarea cheltuielilor de judecată, Curtea a apreciat că, reglementându-se legitimarea procesuală pasivă a Ministerului Finanțelor Publice, în raportul juridic având ca obiect restituirea prețului încasat în baza contractelor de vânzare - cumpărare, încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995, și stabilindu-se, în cauză, obligația de a restitui prețul actualizat al imobilului în litigiu în sarcina apelantului - pârât Ministerul Finanțelor Publice, se impune obligarea acestuia și la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul proces, fiind incidente dispozițiile art. 274 alin. (1) C. proc. civ.

Împotriva acestei decizii, în termen legal a declarat recurs Ministerul Finanțelor Publice, prin Direcția Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București, invocând în drept disp. art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

În dezvoltarea motivelor de recurs s-a invocat că instanța a făcut o greșită interpretare și aplicare a legii în soluționarea excepției calității procesuale pasive - art. 50 din Legea nr. 10/2001.

S-a susținut că Ministerul Finanțelor Publice nu a fost parte în contractul de vânzare-cumpărare și în raport de temeiul juridic invocat, respectiv garanția pentru evicțiune, calitate procesuală are Primăria Municipiului București.

Că potrivit disp. art. 501 din Legea nr. 10/2001, cu modificările și completările aduse prin Legea nr. 1/2001, pentru a avea calitate procesuală trebuiesc îndeplinite două condiții; contractul de vânzare-cumpărare să fi fost desființat printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă iar acest contract să fi fost încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995.

Or, în cauză nu există o hotărâre judecătorească în ce privește constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare iar reclamanții nu au făcut dovada că au fost de bună credință la încheierea contractului acesteia fiind evinși în cadrul unei acțiuni în revendicare, nefiind îndreptățiți a obține prețul de circulație al imobilului.

O altă critică a vizat greșita determinare a prețului imobilului, invocându-se că acesta trebuia diminuat cu valoarea comisionului încasat de către SC H.N. SA.

Ultima critică a vizat greșita interpretare și aplicare a disp. art. 274 C. proc. civ., arătându-se că în cauză nu are culpă procesuală, obligarea sa la plata cheltuielilor de judecată fiind nelegală.

Recursul nu este fondat.

Potrivit disp. art. 501 din Legea nr. 10/2001 „proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale.

Interpretarea sistematică și teleologică a acestei norme impune că „desființarea” nu poate fi înțeleasă decât ca o cauză de ineficacitate a actului juridic.

Singura cauză de ineficacitate care să facă textul aplicabil este caducitatea actului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, situație care se verifică în ipoteza admiterii acțiunii în revendicare fondată de un terț, prin comparare de titluri, situație care se verifică în cauză.

În condițiile în care contractul de vânzare-cumpărare a fost „desființat” în sensul definit de art. 21 alin. (21) din Legea nr. 10/2001 și prin raportare și la prevederile art. 501 din aceeași lege, reclamanții sunt îndreptățiți să solicite prețul de piață al imobilului.

În cadrul acestui nou raport juridic, Ministerul Finanțelor Publice dobândește calitate procesuală în virtutea legii, norma specială derogând de la normele generale ale codului civil.

Se constată că în cauză sunt îndeplinite condițiile răspunderii obiective a Ministerului Finanțelor Publice, în condițiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, respectiv există un contract de vânzare-cumpărare valabil încheiat în condițiile Legii nr. 112/1995, dar desființat, lipsit de efecte juridice urmare a admiterii acțiunii în revendicare.

Critica privind greșita determinare a prețului imobilului, prin nediminuarea acestuia cu valoarea comisionului încasat de SC H.N. SA este nefondată, legea neindicând în textul său diminuarea prețului prin raportare și la acest comision.

Nefondată este și ultima critică, instanța făcând o corectă aplicare a disp. art. 274 C. proc. civ., în condițiile în care a reținut existența unei răspunderi obiective și a unei culpe procesuale, cu atât mai mult cu cât reclamanților nu le este imputabil niciun fapt juridic.

Având în vedere aceste considerente, urmează ca în baza disp. art. 312 C. proc. civ., a respinge recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice prin Direcția Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București împotriva deciziei nr. 693/ A din 30 noiembrie 2010 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 18 ianuarie 2012.