Commercial lease termination by expiration of fixed term and insufficiency of proof for tacit relocation

Ședința publică din 7 decembrie 2011

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor dosarului constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Târgoviște, sub nr. 6831/315/2010, reclamanta SC M.D.T.S. SA Târgoviște a chemat în judecată pe pârâta SC T.L.I.C. SRL, solicitând instanței să constate încetarea contractului de închiriere încheiat de părți la data de 3 ianuarie 2007 prin ajungerea la termen și să dispună evacuarea pârâtei de pe terenul aflat în incinta autogării proprietatea reclamantei.

Prin sentința civilă nr. 4703 din 4 octombrie 2010 pronunțată de Judecătoria Târgoviște a fost admisă excepția de necompetență materială a instanței și s-a dispus declinarea de competență în favoarea Tribunalului Dâmbovița, cauza fiind înregistrată pe rolul acestei instanțe sub nr. 5137/120/2010.

Prin sentința nr. 391 din 17 februarie 2011 pronunțată de Tribunalul Dâmbovița a fost admisă acțiunea formulată de reclamanta SC M.D.T.S. SA Târgoviște în contradictoriu cu pârâta SC T.L.I.C. SRL. În consecință, s-a constatat încetat contractul de închiriere nr. 5 din data de 3 ianuarie 2007 încheiat de părți și s-a dispus evacuarea pârâtei din imobilul proprietatea reclamantei.

Împotriva sentinței evocate a formulat apel pârâta SC T.L.I.C. SRL, apel ce a fost respins ca nefondat prin decizia nr. 55 din 19 mai 2011 pronunțată de Curtea de Apel Ploiești.

În motivarea deciziei, instanța de apel a reținut în esență că pârâta nu justifica un titlu valabil care să legitimeze dreptul acesteia de a folosi terenul în litigiu, contractul de închiriere nr. 5/2007 fiind încetat prin ajungerea la termen iar existența contractului nr. 878/2008 invocat de apelantă nu a fost dovedită.

Împotriva deciziei nr. 55/2011 pronunțată de Curtea de Apel Ploiești a formulat recurs pârâta SC T.L.I.C. SRL prin care a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei recurate în sensul respingerii acțiunii formulate de reclamanta SC M.D.T.S. SA Târgoviște.

În dezvoltarea motivelor de recurs, întemeiate în drept pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenta arată că în mod greșit instanța a reținut că nu s-a făcut dovada contractului de închiriere nr. 878/2008 în condițiile în care pe facturile emise în perioada martie 2008 – ianuarie 2010 se face trimitere la acest contract. De asemenea în mod greșit s-a reținut că noul contract a fost încheiat pe durată nedeterminată în condițiile în care noul contract a fost încheiat, pe o perioadă determinată.

Deși se susține că locațiunea a încetat încă din data de 31 decembrie 2007, intimata a continuat să încaseze chiria, inclusiv pentru perioada mai 2010 – mai 2011 situație în care temeiul folosinței imobilului îl reprezintă contractul nr. 878/2008 și nu contractul nr. 5/2007.

În mod greșit s-a reținut că identificarea terenului închiriat prin contractul nr. 878/2008 nu poate fi probată deoarece împrejurarea că este vorba de închirierea aceluiași spațiu de 18 mp reiese din coroborarea contractului de închiriere nr. 5/2007 cu facturile emise ulterior, toate făcând referire la o suprafață de 18 mp.

Intimata SC M.D.T.S. SA Târgoviște a formulat întâmpinare prin care solicită în esență respingerea recursului ca nefondat.

Analizând decizia recurată în limitele controlului de legalitate, al criticilor formulate și al temeiului de drept invocat, se constată că recursul este nefondat.

Recurenta a invocat formal dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. fără a arăta în ce constă nelegalitatea deciziei atacată din perspectiva textelor legale arătate, dorind reaprecierea probelor administrate, ceea ce ar atrage schimbarea situației de fapt, dar reaprecierea probelor administrate de către instanța de fond nu mai este posibilă, odată cu abrogarea pct. 11 al art. 304 C. proc. civ. prin O.U.G. nr. 138/2000.

Este de necontestat că părțile au încheiat contractul de locațiune nr. 5 din 3 ianuarie 2007 având ca obiect folosirea unui teren de 18 mp situat în incinta Autogării Târgoviște.

Termenul stabilit de părți la art.3 a fost de un an începând cu data de 01 ianuarie 2007 până la data de 31 decembrie 2007 prelungirea fiind posibilă numai prin acordul părților.

Instanța de fond, raportat la obiectul acțiunii s-a pronunțat în limitele învestirii iar apărarea apelantei în sensul că folosește spațiul în litigiu în baza unui alt titlu locativ nu a fost dovedită în condițiile art. 1164 C. civ.

Este adevărat că locațiunea este un contract consensual, care se încheie prin simplul acord de voință al părților, fără vreo formalitate dar proba acestui contract este supusă regulilor prevăzute la art. 1416-1417 C. civ. completată cu dispozițiile art. 1450-1452 C. civ. în privința termenului.

Contractul nr. 5/2007 a încetat prin ajungerea la termen fără a fi necesară o înștiințare prealabilă [art. 1436 alin. (1) C. civ.] în cauză purtând opera tacita relocațiune (art. 1437 și art. 1452 C. civ.) instanța aplicând și interpretând corect dispozițiile legale incidente.

În lipsa unui titlu locativ valabil, în mod corect s-a dispus evacuarea pârâtei, instanța de apel dând eficiență dispozițiilor art. 1169 C. civ. în condițiile în care nu s-a făcut dovada unui nou titlu locativ, cu o durată de 5 ani așa cum a susținut apelanta pârâtă.

În consecință, instanța de apel a aplicat corect dispozițiile legale incidente iar motivele de recurs întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. nu pot fi reținute motiv pentru care în temeiul art. 312 C. proc. civ. Înalta Curte respinge ca nefondat recursul formulat de pârâta SC T.L.I.C. SRL Târgoviște împotriva deciziei nr. 55 din data de 19 mai 2011 pronunțată de Curtea de Apel Ploiești, secția comercială și de contencios administrativ și fiscal.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta SC T.L.I.C. SRL TÂRGOVIȘTE împotriva deciziei nr. 55 din data de 19 mai 2011 pronunțată de Curtea de Apel Ploiești, secția comercială și de contencios administrativ și fiscal.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 7 decembrie 2011.