Lease termination and the bar on tacit renewal despite post-notice property sale negotiations

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentința civilă nr. 133, pronunțată la data de 30 martie 2009, Secția comercială și contencios administrativ a Tribunalului Bacău a admis acțiunea formulată de reclamanta SC S.N.M.S.S.W. SRL Bacău, în contradictoriu cu pârâta SC S.N.M. SRL Bacău, și a dispus evacuarea pârâtei din spațiul proprietatea reclamantei.

Spre hotărî astfel, tribunalul a reținut că pârâta, după expirarea duratei de valabilitate a contractului de locațiune încheiat între părți, ocupă abuziv și fără titlu spațiul în litigiu pe care refuză să îl părăsească, deși a fost notificată de reclamantă care i-a comunicat prin notificările transmise că nu intenționează să prelungească durata de valabilitate a contractului după data de 31 decembrie 2008, considerând incidente dispozițiile art. 1436, art. 1437 și art. 1438 C. civ.

Împotriva sentinței tribunalului a formulat apel, atât reclamanta, motivat pe neacordarea cheltuielilor de judecată, cât și pârâta, arătând că reclamanta nu a dovedit un interes legitim în formularea acțiunii dedusă judecății, atâta timp cât între părți se derula o negociere cu privire la achiziționarea imobilului, aspect ce dovedește că intenția reclamantei era de a vinde, nu de a obține evacuarea pârâtei din acest imobil.

Secția comercială, de contencios administrativ și fiscal, prin decizia nr. 8 pronunțată la data de 22 ianuarie 2010 a respins, ca tardiv formulat, apelul reclamantei și, ca nefondat, apelul pârâtei.

Pentru a pronunța această decizie, instanța de apel a reținut că reclamanta a declarat apelul peste termenul de 15 zile prevăzut de lege, calculat de la data comunicării sentinței, iar, cu privire la apelul pârâtei, a considerat că susținerile acesteia referitoare la faptul că între părți s-au purtat negocieri nu au relevanță juridică în lipsa dovezilor care să ateste această înțelegere și că reclamanta, respectând prevederile art. 1437 C. civ., a notificat-o pe pârâtă cu privire la eliberarea spațiului, apreciind ca fiind corectă stabilirea situației de fapt și aplicarea legii de către prima instanță.

Împotriva menționatei decizii a formulat recurs apelanta – pârâtă SC S.N.M. SRL, invocând în drept dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

În motivarea recursului s-a arătat, în esență, că hotărârea recurată este dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, cu referire la art. 137 C. proc. civ., prin neanalizarea excepției lipsei de interes în formularea acțiunii, invocată prin motivele de apel și la art. 1438 C. civ., față de atitudinea reclamantei de a continua negocierile în vederea transmiterii dreptului de proprietate cu privire la imobil, ulterior anunțării concediului.

Recursul este nefondat.

Astfel, examinarea considerentelor deciziei atacate relevă că instanța de apel a analizat, implicit, motivul de apel invocat de pârâtă, referitor la lipsa interesului reclamantei în formularea acțiunii, reținând ca fiind lipsite de relevanță juridică argumentele aduse în susținerea acestuia, care vizau, de fapt, fondul cauzei, așa încât nu se justifică critica încălcării prevederilor art. 137 C. proc. civ.

Potrivit art. 1438 C. civ., când s-a notificat concediul, locatarul chiar dacă ar fi continuat a se servi de obiectul închiriat sau arendat, nu poate opune relocațiunea tacită.

Este de observat că pentru a împiedica efectul legal al trecerii termenului și al rămânerii recurentei – pârâte în folosința imobilului, locatorul, în speță intimata – reclamantă, a notificat acesteia concediul înainte de expirarea contractului, conform art. 1438 C. civ., manifestare de voință ce împiedică formarea tacitei relocațiuni, cum corect a reținut instanța de apel, raportându-se la acest text legal și la notificările prin care aceasta s-a concretizat, astfel că nu poate fi primită nici critica greșitei aplicări a acestor dispoziții legale.

Pentru aceste considerente, constatând că motivul invocat, prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. nu este incident în cauză, Înalta Curte, în temeiul art. 312 alin. (1) teza 2 C. proc. civ. va respinge recursul împotriva deciziei instanței de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de pârâta SC S.N.M. SRL BACĂU împotriva deciziei nr. 8/2010 din 22 ianuarie 2010 a Curții de Apel Bacău, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal, pronunțată în dosarul nr. 11/110/2009, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 30 noiembrie 2011.