Obligation to demolish leasehold improvements upon tenant breach and permit revocation, not protected by good faith

Asupra recursului de față;

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Sibiu sub nr. 3752/85/2008 la data de 15 august 2008, reclamanta SC A. SRL Sibiu a chemat în judecată pe pârâtul MUNICIPIUL SIBIU PRIN PRIMAR, solicitând instanței ca prin sentința ce o va pronunța să dispună obligarea pârâtului la plata sumei de 520.000 lei reprezentând valoarea actuală de circulație al imobilului situat în Municipiul Sibiu, fără număr, proprietatea societății reclamante.

Pârâtul MUNICIPIUL SIBIU PRIN PRIMAR a formulat întâmpinare și cerere reconvențională, prin aceasta din urmă solicitând obligarea reclamantei-pârâte la eliberarea terenului în suprafață de 315 mp aparținând domeniului public al Municipiului Sibiu, înscris în C.F. nr. 8484 Sibiu, nr.top 3520/1/2, iar în subsidiar să se încuviințeze realizarea de eliberare a lucrărilor de către pârâta-reclamantă, pe cheltuiala reclamantei-pârâte.

Prin sentința comercială nr. 259/C din 18 februarie 2010 a Tribunalului Sibiu, secția comercială de contencios administrativ, a respins acțiunea formulată de reclamanta-pârâtă, a fost admisă cererea reconvențională formulată de pârâtul-reclamant Municipiul Sibiu prin Primar, a fost obligată reclamanta-pârâtă SC A. SRL să elibereze terenul situat în Sibiu, fără număr, înscrisă în C.F. 8484 Sibiu, nr,top 3520/1/2 în suprafață de 315 mp, (ce a făcut obiectul contractului de închiriere nr. 75/2002) de construcția provizorie edificată de către reclamanta-pârâtă pe acest teren.

Pentru a se pronunța astfel, prima instanță a reținut că reclamanta-pârâtă a edificat construcția provizorie în temeiul unui contract de închiriere și a autorizației de construire nr. 17 din 11 ianuarie 1995, în care se prevede că la expirarea contractului de închiriere terenul se va aduce la starea inițială, respectiv aceea de zonă verde.

S-a apreciat că reclamanta-pârâtă nu a fost constructor de bună credință, în chiar cuprinsul autorizației de construire prevăzându-se că respectiva construcție este provizorie.

Împotriva acestei sentințe a formulat apel reclamanta.

Prin decizia comercială nr. 88/A din 8 septembrie 2010 a Curții de Apel Alba Iulia, secția comercială, a fost respins apelul formulat de reclamanta-pârâtă.

Pentru a se pronunța astfel, instanța de apel a reținut următoarele:

Între cele două părți a fost încheiat contractul de închiriere nr. 75/2002, având ca obiect închirierea terenului situat în Sibiu în suprafață de 315 mp, teren pe care, în baza unei autorizații de construire, pârâta-reclamantă a edificat o construcție provizorie în vederea organizării unui punct de alimentație publică.

Deoarece, pârâta-reclamantă nu a plătit chiria aferentă timp de mai mult de 3 luni consecutive, în baza art. 7 din contract, pârâta-reclamantă a reziliat, în mod unilateral, contractul, solicitând și evacuarea reclamantei-pârâte de pe acest teren.

Reclamanta-pârâtă nu poate invoca buna credință, deoarece nu a fost proprietarul terenului pe care s-a edificat construcția, având acel teren doar în folosință, construcția edificată având un caracter provizoriu.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta-pârâtă, aducându-i următoarele critici:

Soluția instanței de apel a fost dată cu greșita aplicare a legii, respectiv a dispozițiilor art. 494 alin. (3) C. civ., în sensul că, potrivit practicii judiciare (pe care recurenta o invocă pe larg), pentru a fi un constructor de bună credință nu este necesară deținerea unui titlu translativ de proprietate, așa cum prevăd dispozițiile art. 486 C. civ.

În cazurile în care dărmarea sau desființarea unor construcții necesită autorizația prealabilă a organului administrativ competent, instanțele nu vor putea hotărî astfel de măsuri fără obținerea acestei autorizații, or, în speța de față această autorizație nu a fost obținută, astfel încât trebuia făcută aplicarea dispozițiilor art. 494 C. civ., respectiv să se dispună păstrarea lucrărilor de către proprietarul terenului cu obligația de a despăgubi pe constructor.

S-a apreciat de către recurentă că, în speța de față, pârâtul-reclamant s-a comportat abuziv, prin aceea că a acceptat efectuarea lucrărilor de către reclamanta-pârâtă, prin acțiunea formulată dorind doar să obțină foloase necuvenite, respectiv păstrarea construcției.

Recurenta-reclamantă, a mai susținut că trebuie acordată prioritate bunei sale credințe, exemplificând susținerile sale cu numeroase citate din doctrină.

Analizând decizia recurată, prin raportare la criticile formulate, Înalta Curte a constatat că recursul este nefondat, pentru considerentele ce urmează.

Criticile formulate de către recurenta-reclamantă nu pot fi reținute.

În speța de față primordială nu este problema bunei sau relei credințe a recurentei-reclamante, atunci când a edificat construcția provizorie, ci problema respectării contractului de închiriere nr. 75/2002.

Obiectul acestui contract l-a constituit închirierea unei suprafețe de 315 mp situată în Municipiul Sibiu, înscrisă în C.F. 8484 Sibiu, nr.top 3520/1/2, pe care reclamanta-recurentă a edificat o construcție provizorie, în baza autorizației de construire nr. 17 din 11 ianuarie 1995, eliberată de către pârâtul-reclamant.

Potrivit art. 7 din contractul de închiriere neplata chiriei aferentă a 3 luni consecutive dă dreptul proprietarului, adică, pârâtului reclamant, la rezilierea unilaterală a contractului și obligă chiriașul la plata de daune.

Cum recurenta-reclamantă nu a plătit chiria aferentă, fapt necontestat de aceasta, în baza contractului, pârâtul-reclamant a reziliat, în mod unilateral, contractul de închiriere.

În autorizația de construire nr. 17/1995 se prevede că la expirarea contractului de închiriere terenul va fi adus la starea inițială, respectiv aceea de zonă verde.

Prin urmare, nu este esențial faptul că recurenta-reclamantă nu a posedat nici un moment terenul cu titlu de proprietar sau că nu a deținut un titlu translativ de proprietate în ce privește acest teren, ci faptul că aceasta nu a respectat, pe de o parte, contractul de închiriere, astfel încât acesta a fost reziliat din culpa ei, iar pe de altă parte, este obligată să respecte autorizația de construire, potrivit căreia, la expirarea contractului (și acesta a fost reziliat din vina sa), să readucă terenul la starea inițială, respectiv aceea de zonă verde, sens în care a și fost obligat de către prima instanță, soluția fiind menținută, în mod legal, de către instanța de apel.

Nu se pune problema unei intenții de îmbogățire fără justă cauză din partea pârâtului reclamant, deoarece acesta nu a solicitat păstrarea construcției, ci demolarea acesteia, sens în care a și fost pronunțată soluția primei instanțe.

Ca atare, constatând că decizia instanței de apel a fost pronunțată cu aplicarea corectă a art. 494 alin. (3) C. civ., și a art. 969 C. civ., în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte a respins recursul, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC A. SRL Sibiu împotriva Deciziei comerciale nr. 88/A/2010 din 8 septembrie 2010 pronunțate de Curtea de Apel Alba-Iulia, secția comercială.

Irevocabilă.

Pronunțată, în ședința publică, astăzi 17 noiembrie 2011.