Statute of limitations for personal action to enforce promise to sell vs. imprescriptible real action

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin acțiunea formulată la data de 2 iulie 2008, reclamanta SC C.I.A. SA - prin lichidator SC B.F.J.C.G. S.P.R.L. București a chemat în judecată pârâta SC C.S. SRL Brașov, solicitând instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare privind imobilul situat în Brașov, 8 birouri, 3 grupuri sanitare, holurile și spațiile auxiliare aferente, având suprafața utilă de 359,33 mp, et. VI- 6 birouri, 2 grupuri sanitare, holuri și spațiile auxiliare aferente, având suprafața utilă de 274 mp, precum și cota parte ce revine din părțile comune construite, aflate în coproprietate forțată și perpetuă, cota parte din terenul aferent construcției; să constate că reclamanta a consemnat la C.E.C. suma de 300.000 lei, reprezentând diferența de bani ce urma să fie achitată la încheierea contractului cu titlu de preț, și să oblige pârâta la plata cheltuielilor de judecată.

Pârâta SC C.S. SRL Brașov a depus la dosar întâmpinare, prin care a invocat excepția prescripției dreptului material la acțiune.

Prin sentința civilă nr. 1087/C, pronunțată la data de 23 iunie 2010, în dosarul nr. 3426/62/2010, Tribunalul Brașov, secția comercială și de contencios administrativ, a admis excepția prescripției dreptului material la acțiune, invocată de pârâta SC C.S. SRL; a respins acțiunea formulată de reclamanta SC C.I.A. SA București, în contradictoriu cu pârâta SC C.S. SRL, și a respins cererea pârâtei privind obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea acestei hotărâri, instanța de fond a reținut, în esență, că, față de refuzul pârâtei de a perfecta contractul de vânzare-cumpărare, de la data scadenței stabilită de părți pentru data de 31 decembrie 2001 a început să curgă termenul general de prescripție de 3 ani, stabilit de art. 1 din Decretul nr. 167/1958, în care reclamanta putea promova acțiunea și care s-a împlinit la data de 31 decembrie 2004.

A apreciat instanța de fond că nu se poate reține că prin prezenta acțiune se urmărește valorificarea unui drept real imobiliar și că suntem în fața unei acțiuni reale care este imprescriptibilă, deoarece antecontractul dă naștere doar dreptului de creanță și obligației de a face corelative.

Susținerile reclamantei în sensul că prețul imobilului a fost achitat integral nu pot fi primite întrucât O.P. nr. 251 din 12 iulie 2001 a fost anulat prin Decizia Curții de Apel București din data de 16 iunie 2010, dosar nr. 1585./2/2008.

De asemenea, nu s-a putut reține nicio cauză de întrerupere sau suspendare a termenului de prescripție. Totodată, s-a constatat că partea reclamantă nu a intrat niciodată în posesia imobilului, aceasta arătând, de altfel, prin cererea de apel că intrarea în posesie era practic imposibilă fără, însă, a motiva cele susținute. Nu s-a putut reține, așadar, că folosința permisă de partea adversă echivalează, practic, cu o recunoaștere a dreptului reclamantei și cu întreruperea termenului de prescripție.

Împotriva acestei sentințe a formulat apel, în termen, reclamanta SC C.I.A. SA- prin lichidator SC B.F.J.C.G. S.P.R.L. București, la data de 5 iulie 2010, motivele de apel fiind depuse, de asemenea, în termen, la data de 4 august 2010.

Prin decizia nr. 88/Ap., pronunțată la data de 19 octombrie 2010, Curtea de Apel Brașov, secția comercială, a respins apelul declarat de reclamanta SC C.I.A. SA împotriva sentinței civile nr. 1087/C din 23 iunie 2010 a Tribunalului Brașov, secția comercială, pe care a păstrat-o.

Pentru a se pronunța astfel, instanța de control judiciar a reținut, în esență, că în mod legal instanța de fond a constatat că, față de temeiurile de fapt și de drept invocate prin acțiunea reclamantei, s-a impus admiterea excepției prescripției dreptului material la acțiune, deoarece apelanta nu urmărește valorificarea unui drept real imobiliar, ci pretinde executarea unui antecontract; or, o asemenea acțiune este prescriptibilă, în termenul general de 3 ani, stabilit de art. 1 din Decretul nr. 167/1958, acțiunea reclamantei fiind introdusă după îndeplinirea termenului de prescripție, fără a se face dovada existenței unei cauze de suspendare ori de întrerupere a curgerii acestuia.

Împotriva menționatei decizii a formulat recurs reclamanta SC C.I.A. SA- prin lichidator SC B.F.J.C.G. S.P.R.L. București, invocând, în drept, dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

A arătat că încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare a imobilului în litigiu și achitarea prețului, fac ca dispozițiile art. 1295 C. civ. să fie pe deplin aplicabile și dreptul de proprietate să fie de drept transferat, astfel că instanța de apel a fost în eroare cu privire la natura dreptului care este real și nu de creanță, or acțiunile reale sunt de regulă imprescriptibile extinctiv.

A mai arătat că imobilul fiind în construcție a fost imposibilă intrarea în posesie.

Analizând recursul se găsește nefondat.

În cauză, obiectul acțiunii îl constituie pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare având în vedere promisiunea de vânzare-cumpărare nerespectată de una din părți. Or, aceasta constituie modalitatea de executare în natură a unei obligații de a face, întemeiată pe dispozițiile art. 1073 și art. 1077 C. civ., acțiunea fiind una personală, prescriptibilă, nepurtând asupra bunului, ci asupra promitentului.

Promisiunea de vânzare-cumpărare nu are drept efect de a-i transmite beneficiarului un drept real asupra bunului, obligația promitentului chiar dacă relativă la un bun imobil, constituind o obligație de a face care nu poate da naștere pentru cel în profitul căruia există decât la o creanță.

Așa fiind, în mod corect instanța de apel a dat eficiență art. 1 alin. (1) al Decretului nr. 167/1958 privind prescriptibilitatea extinctivă a dreptului la acțiune în această materie, iar faptul că nu ar fi intrat în posesia bunului, din anumite motive pentru a se putea reține o altă situație de fapt cu efectul recunoașterii dreptului și a întreruperii cursului prescripției, este o chestiune ce excede recursului, această cale de atac având caracter nondevolutiv.

Așa fiind, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ. recursul va fi respins, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de reclamanta SC C.I.A. SA - prin lichidator SC B.F.J.C.G. S.P.R.L. București împotriva deciziei nr. 88/Ap. din 19 octombrie 2010, pronunțată de Curtea de Apel Brașov, secția comercială, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 11 mai 2011.