Nullity of residential sale by state authority; good faith buyer's defense against post-sale ownership restoration

S-a luat în examinare recursul declarat de reclamanții N.G.și G.M.împotriva deciziei nr.646 din 16 noiembrie 2000 a Curții de Apel București – Secția a IV-a civilă.

La apelul nominal s-au prezentat: recurenții-reclamanți, ambii prin avocat B.R., intimata-pârâtă M.I.asistată de avocat D.C., intimatul-pârât Consiliul General al Municipiului București, prin consilier juridic O.O.. A lipsit intimata-pârâtă S.C. AVL Berceni.

Procedura completă.

Avocat B.R. dezvoltând motivele de recurs și notele scrise aflate la dosar solicită admiterea recursului, casarea deciziei pronunțată de curtea de apel și menținerea sentinței instanței de fond.

Avocat D. C.solicită respingerea recursului și menținerea deciziei recurate pe care o consideră legală și temeinică.

Consilier juridic O.O. pune concluzii în același sens.

C U R T E A ,

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele :

Prin acțiunea formulată la 28.06.1999 reclamanții N.G.și G.M.au chemat în judecată pe pârâții Consiliul General al Municipiului București, SC AVL Berceni și M.I., solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr.998/25 noiembrie 1996 și să fie obligați pârâții să lase în deplină proprietate și posesie imobilul situat în București, str.Poenaru Bordea nr.16, ap.17, sector 4.

În motivarea acțiunii s-a arătat că imobilul în litigiu a fost restituit în proprietate reclamanților prin sentința civilă nr.1605/17.02.1998 pronunțată în contradictoriu cu Consiliul General al Municipiului București, situație în care, între pârâți s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare fără o cauză licită, în fraudarea legii.

Tribunalul București, prin sentința civilă nr.517/26.04.2000, a admis acțiunea, a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare nr.998/25.XI.1996 încheiat între Primăria Municipiului București prin S.C. AVL Berceni SA (ca vânzător) și M. I. (cumpărător); a obligat pârâții să lase reclamanților în deplină proprietate și posesie imobilul situat în București str.Poenaru Bordea nr.16, et.1, ap.7, sector 4.

S-a reținut pentru aceasta că actul juridic încheiat este lovit de nulitate absolută, pentru lipsa obiectului, potrivit art.948 pct.3 C.civ., și aceasta întrucât prin sentința civilă nr.1605/17.02.1998 a Judecătoriei sector 4 București s-a stabilit că reclamanții nu au pierdut dreptul lor de proprietate asupra imobilului, statul român preluându-l nelegal, fără titlu.

În atare situație, mai arată instanța, nu poate fi primită teoria subdobânditorului de bună credință invocată de pârâtă, chiar dacă ar fi reală o asemenea împrejurare.

Prin decizia civilă nr.646 din 16 noiembrie 2000, Curtea de Apel București a admis apelurile formulate de M.I.și Consiliul General al Municipiului București, împotriva sentinței civile nr.517/2000 pronunțată de Tribunalul București, în contradictoriu cu SC AVL Berceni, N.G.și G.M., a schimbat în tot sentința Tribunalului în sensul că a respins acțiunea ca neîntemeiată.

Pentru a hotărî astfel instanța de apel a reținut buna credință a cumpărătorului, raportat la împrejurarea că apartamentul a fost cumpărat în baza Legii 112/1995, anterior pronunțării sentinței de restituire a imobilului către reclamanți (proces care s-a purtat numai față de Consiliul General al Municipiului București).

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanții N.G.și G.M., întemeindu-l pe motivele de casare prevăzute de art.304 pct.9-11 C.proc.civ.

În dezvoltarea motivelor de recurs se susține că:

- imobilul în litigiu a fost retrocedat prin sentința civilă nr.1605/1998 a Judecătoiriei sectorului 4 București, constatându-se că naționalizarea s-a făcut în mod abuziv prin Decretul 92/1950, situație în care dreptul de proprietate al autorului reclamanților nu a fost niciodată pierdut. În atare situație, în cadrul capătului de cerere privind revendicarea imobilului, instanța de apel, analizând cele două titluri de proprietate, trebuia să dea eficiență titlului reclamanților.

- intenția de a revendica imobilul este probată în cauză, ca manifestată fiind încă din 1995, printr-o primă acțiune în revendicare, rămasă în nelucrare după apariția Legii nr.112/1995 când reclamanții au formulat cerere pe cale administrativă.

- instanța nu a analizat actele depuse în acest sens și nu s-a pronunțat asupra lor, nereținând astfel existența demersurilor anterioare încheierii contractului de vânzare-cumpărare, făcute de reclamanți.

Recursul, în limita motivelor de casare, astfel invocate, nu este întemeiat.

Instanța nu a fost investită cu o acțiune în revendicare întemeiată pe soluția comparării titlurilor de proprietate prezentate de ambele părți, în cadrul căruia să dea eficiență celui (pretins) mai bine caracterizat, mai puternic, întrucât - în opinia reclamanților -, imobilul a fost preluat de stat prin aplicarea abuzivă a Decretului nr.92/1950.

Dimpotrivă, cadrul procesual fixat de reclamanți, astfel soluționat și de instanțe se prezintă a fi constituit în principal ca acțiune în constatarea nulității contractului de vânzare încheiat de pârâți cu privire la imobilul din litigiu – titlul de proprietate deținut de pârâta M.I.–, în consecința acestei cereri și în măsura admiterii ei putându-se soluționa într-un mod sau altul și capătul de cerere având ca obiect predarea imobilului în deplină proprietate către reclamanți

Tocmai de aceea, chestiunea privind faptul că imobilul a fost preluat de Statul român, eventual, fără titlu valabil, nu prezintă semnificația juridică dorită de reclamant aici.

De altfel, chiar într-o astfel de ipoteză împrejurarea menționată privită fiind numai ca temei de nulitate, validitatea contractului de vânzare-cumpărare – ca titlu de proprietate deținut de pârâtă – depinde în principal de măsura în care se poate reține sau nu buna credință a cumpărătorului, ca excepție de la efectele pretinsei nulități invocate de reclamanți

Or, sub acest ultim aspect, așa cum în mod corect a apreciat instanța de apel, în cauză, nu s-a dovedit reaua credință a pârâtei la momentul încheierii actului juridic respectiv, actele amintite de recurent, aflate la dosarul cauzei, nefiind de natură a răsturna prezumția bunei credințe ce, firesc, ființează în raport de cele cuprinse în art.1899 alin.2 C..civ. Astfel, acțiunea în revendicare promovată la 12.01.1995 în contradictoriu cu Consiliul General al Municipiului București și S.C. Berceni SA a rămas în nelucrare fiind perimată la 25.06.1996, după suspendarea judecății (f.43,60 dosar fond) iar acțiunea în revendicare soluționată prin sentința civilă nr.1605/1998 a fost formulată la 12.09.1997 ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare la 25.11.1996.

În această ipoteză și cum nu a fost înștiințată sau notificată de către fostul proprietar privind depunerea vreunei cereri în temeiul Legii nr.112/1995 pârâta cumpărătoare a recurs la dreptul legal conferit de art.9 din Legea nr.112/1995.

Față de cele arătate cum hotărârea atacată este legală și temeinică în baza art.312 C.proc.civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE :

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanți N.G.și G.M.împotriva deciziei nr.646 din 16 noiembrie 2000 a Curții de Apel București, Secția a IV-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 18 aprilie 2003.