Nullity of commercial real estate sale during pending restitution notification under Law 10/2001

Asupra cauzei de față, constată următoarele:

Prin sentința nr. 278/D din 19 septembrie 2008, pronunțată de Tribunalul Brașov, secția civilă, a fost admisă, astfel cum a fost completată, cererea de chemare în judecată formulată de reclamantele G.E. și G.L. împotriva pârâților SC R. SRL Brașov și SC I.F. SRL, a fost constatată nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 8 august 2003 de B.N.P. Asociați P.T. – I.G., a fost dispusă repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului și revenirea la situația anterioară de carte funciară, au fost respinse excepția lipsei calității procesuale active a pârâtei-reclamante SC I.F. SRL în cererea reconvențională, a lipsei de interes a acesteia, cererea reconvențională formulată de aceasta, ca neîntemeiată, precum și cererea reconvențională formulată de SC I.F. SRL în contradictoriu cu pârâtul Municipiul Brașov, ca fiind promovată împotriva unei persoane fără calitate procesuală.

Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că la data de 8 august 2001, reclamantele au înregistrat, prin intermediul executorului judecătoresc, la pârâta SC R. SRL o notificare, prin care au solicitat restituirea, în natură a imobilului situat în Brașov, str. O.G., în prezent str. S., că prin decizia nr. 593 din 25 februarie 2008, unitatea investită cu soluționarea notificării, a dispus restituirea către reclamante a spațiilor din imobil cu destinația de construcție, ce nu au fost înstrăinate și le-a făcut ofertă de restituire prin echivalent, sub forma despăgubirilor bănești, pentru apartamentele care au fost vândute; că la data de 8 august 2003, între pârâții SC R. SRL, în calitate de vânzător și SC I.F. SRL, în calitate de cumpărător, a fost perfectat contractul de vânzare-cumpărare autentificat, de către notarul public I.G., prin care vânzătoarea a transmis cumpărătoarei în temeiul Legii nr. 550/2001, dreptul de proprietate asupra spațiului comercial, situat în imobilul din Brașov, str. S.; că prin Normele Metodologice de Aplicare Unitară a Legii nr. 10/2001 a fost instituită interdicția înstrăinării imobilelor revendicate în temeiul acestei legi, interdicție ce a fost nesocotită de părțile contractante, care au încheiat contractul de vânzare-cumpărare în timp ce notificarea formulată de reclamante era în curs de soluționare și că subdobânditorul nu a fost de bună-credință la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Curtea de Apel Brașov, secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie, de conflicte de muncă și asigurări sociale, a pronunțat decizia nr. 32/Ap din 4 martie 2009, prin care au fost admise apelurile formulate de pârâții SC R. SRL și SC I.F. SRL, a fost schimbată în parte sentința Tribunalului, în sensul că au fost respinse, ca prescrisă, cererea având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare și de repunere în situația anterioară, au fost păstrate celelalte dispoziții ale sentinței, a fost respinsă cererea de aderare la apeluri formulată de reclamante și au fost obligate acestea la plata sumei de 1.000 RON cheltuieli de judecată față de apelanta SC I.F. SRL.

Această decizie a fost casată, cu trimiterea cauzei, spre rejudecare, aceleiași instanțe de apel, prin decizia nr. 1969 din 23 martie 2010, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția civilă și de proprietate intelectuală, reținându-se că acțiunea a fost formulată în termenul legal.

Reinvestită astfel cu soluționarea apelurilor, Curtea de Apel Brașov, secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie, de conflicte de muncă și asigurări sociale, a pronunțat decizia nr. 106/Ap din 16 septembrie 2010, prin care au fost respinse, ca nefondate, apelurile declarate de SC R. SRL Brașov și SC I.F. SRL împotriva sentinței civile nr. 278/2008 a Tribunalului Brașov, precum și cererea de aderare la apeluri formulată de reclamante.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta SC I.F. SRL, încadrându-l în prevederile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. și susținând, în esență, că în baza sentinței civile nr. 15131/1998 a Judecătoriei Brașov a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare; că instanța de apel a reținut greșit că încheierea contractului de vânzare-cumpărare s-a făcut cu încălcarea prevederilor Legii nr. 10/2001 și ale H.G. nr. 498/2003, deoarece nu a existat o notificare privind imobilul din Brașov, str. S., până la data încheierii acestui contract; că notificarea formulată de reclamante nu cuprindea elementele de identificare a imobilului și că a fost de bună-credință la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Recursul este nefondat.

Reclamantele au depus notificare, prin intermediul executorului judecătoresc, la data 9 august 2001, notificare ce a fost soluționată abia la data de 25 februarie 2008, prin decizia nr. 593 emisă de SC R. SRL Brașov.

Contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat de SC R. SRL și SC I.F. SRL pe parcursul desfășurării procedurii de soluționare a notificării, la data de 8 august 2003.

În cuprinsul notificării, reclamantele au menționat că imobilul ce formează obiectul acesteia este situat în Brașov, fosta stradă O.G., în prezent strada S., arătând că nu cunosc numărul actual, care însă se afla în evidențele pârâtei SC R. SRL.

În aceste condiții nu se poate susține că notificarea nu cuprindea suficiente elemente pentru identificarea imobilului.

Este adevărat că prin sentința civilă nr. 15131 din 13 noiembrie 1998 a Judecătoriei Brașov, SC R. SRL Brașov a fost obligată să încheiere cu reclamanta SC I.F. SRL contract de vânzare-cumpărare pentru spațiul comercial situat în Brașov, str. S., însă această sentință nu a fost pusă în executare în termenul de prescripție a executării silite de 3 ani.

Pe de altă parte, această sentință nu le este opozabilă reclamantelor, care nu au fost părți în acel proces.

La dosarul Tribunalului se află o adresă, prin care pârâta-recurentă a fost încunoștiințată că există notificări cu privire la imobilul în litigiu, situație în care nu poate fi reținută buna-credință a acesteia.

Conform art. 20.1 din Normele metodologice din 17 octombrie 2002, aplicabile la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, începând cu data de 14 februarie 2001, au fost indisponibilizate imobilele a căror restituire a fost solicitată, chiar dacă notificarea a fost făcută la o dată ulterioară, până la finalizarea procedurii reglementată prin Legea nr. 10/2001.

Or, contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu încălcarea acestei prevederi legale, ceea ce atrage nulitatea lui.

În consecință, recursul urmează a fi respins, ca nefondat, conform art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta SC I.F. SRL împotriva deciziei nr. 106/Ap din 16 septembrie 2010 a Curții de Apel Brașov, secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie, de conflicte de muncă și asigurări sociale.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 20 septembrie 2011.