Unjust enrichment from leasehold improvements: compensability of tenant's transformation costs upon lease termination

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată la 31 mai 1999, reclamantul Municipiul Suceava, prin primar, în contradictoriu cu pârâta S.C. M. S.A. Suceava, a solicitat anularea contractului de închiriere încheiat între Administrația Piețelor Suceava și pârâta în cauză.

Tribunalul Suceava, prin sentința nr. 95 din 8 februarie 2001, a admis acțiunea reclamanților precum și cererea reconvențională formulată de pârâtă în sensul că s-a constatat încetarea efectelor contractului de închiriere nr. 3 din 7 februarie 1995 iar reclamantul a fost obligat să plătească pârâtei suma de 223.417.900 lei cu titlu de daune.

Prin aceeași sentință, la cererea pârâtei, s-a instituit în favoarea sa, dreptul de retenție asupra spațiului până la achitarea debitului de către reclamant. S-a mai obligat reclamantul la plata cheltuielilor de judecată de 16.578.716 lei către pârâtă.

Pentru a hotărî în acest mod, instanța a reținut că în ce privește contractul de închiriere în discuție, termenul pentru care a fost încheiat a expirat la 31 decembrie 1998. În ce privește cererea reconvențională, instanța a reținut concluziile expertizei efectuate în cauză care a evaluat lucrările suportate de pârâtă cu ocazia transformării și modificarea spațiului, stabilind contravaloarea acestora în raport și de creșterea inflației.

Apelul declarat de pârâtă împotriva acestei sentințe a fost respins ca nefondat, prin decizia nr. 264 din 7 iunie 2001 a Curții de Apel Suceava, secția comercială și de contencios administrativ.

În motivarea acestei decizii s-a reținut că pretențiile pârâtei formulate prin cererea reconvențională sunt întemeiate deoarece din cuprinsul raportului de expertiză rezultă că lucrările de îmbunătățiri și modificări ale spațiului folosit anterior pentru altă destinație au fost necesare și utile dată fiind noua destinație a acestuia.

Împotriva deciziei menționate mai sus, reclamantul a declarat recurs, criticând soluția instanțelor pentru faptul că la soluționarea cererii reconvenționale formulată de pârâtă, au avut în vedere numai concluziile expertizei efectuate în cauză și pe care a contestat-o iar la calculul sumelor solicitate nu au fost luate în considerare contravaloarea materialelor rezultate din dezafectarea spațiului respectiv. Prin recurs, reclamantul a mai susținut că pentru investițiile făcute pentru modificarea destinației spațiului utilizat ca grup sanitar, pârâta nu a avut acordul său, ca proprietar și în atare situație nu se pune problema unei îmbogățiri fără just temei.

Recursul este nefondat.

Examinând probele administrate la dosar în raport de susținerile reclamantului formulate prin recurs, se constată că acestea nu sunt de natură să conducă la casarea hotărârii atacate întrucât motivele invocate nu se încadrează în cele prevăzute de art. 304 C. proc. civ., fiind de altfel o reiterare a motivelor invocate în apel.

Astfel expertiza efectuată în cauză a stabilit că spațiul folosit până în 1990 ca grup sanitar, proprietatea recurentului reclamant a fost închiriat intimatei pârâte cu precizarea amenajării în acest loc, a unui spațiu comercial și că schimbarea destinației spațiului închiriat a impus efectuarea unor lucrări de îmbunătățire, transformări și modificări pentru ca să poată funcționa ca magazin de desfacere produse industriale. În această situație, cum corect a reținut și instanța de apel, apare ca nefondată susținerea recurentului reclamant că pentru efectuarea lucrărilor în cauză nu a existat consimțământul părților contractante.

Așadar, prin expertiza efectuată în cauză s-a stabilit necesitatea și utilitatea lucrărilor respective și a cheltuielilor suportate de intimata pârâtă în raport de acestea, iar expertul a răspuns motivat la obiecțiunile la raportul de expertiză formulate de ambele părți, menținându-și concluziile la care a ajuns și care au fost însușite ca atare de instanță în mod justificat.

Deoarece în prezent, ca urmare a încetării contractului de închiriere, investițiile efectuate pentru spațiul în discuție și menționate mai sus, îi profită recurentului reclamant, susținerea acestuia că nu datorează contravaloarea lor solicitată cu titlu de daune prin cererea reconvențională, este nefondată.

În consecință, pentru considerentele expuse, recursul fiind nefondat, urmează să fie respins.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge ca nefondat, recursul declarat de reclamantul Municipiul Suceava prin primar, împotriva deciziei nr. 264 din 7 iunie 2001 a Curții de Apel Suceava, secția comercială și de contencios administrativ.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 11 februarie 2003.