Eviction following lease termination: no duty to prove ownership or tacit renewal

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Prin acțiunea formulată de reclamanta SC A.S.C. Negrești Oaș s-a solicitat, în contradictoriu cu pârâta SC L.L. SRL Negrești Oaș, evacuarea acesteia din spațiile comerciale proprietatea reclamantei situate în Negrești Oaș.

Prin Sentința civilă nr. 99/LC din 9 februarie 2009, Tribunalul Satu Mare, secția comercială și de contencios administrativ, a respins ca neîntemeiată acțiunea reclamantei și a obligat-o pe aceasta să-i plătească pârâtei suma de 1.010 RON cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această sentință, instanța a apreciat că acțiunea nu este admisibilă în principal, întrucât reclamanta nu și-a dovedit în niciun fel dreptul de proprietate prin vreun înscris, respectiv extras de carte funciară, obligatorie pentru a dovedi dreptul de proprietate și nici într-un alt mod printr-un alt act, titlu de proprietate, adeverință privind folosirea spațiului de la Primăria orașului Negrești Oaș sau alte mijloace prevăzute de lege.

A reținut, de asemenea că, singurul act depus la dosar este contractul de închiriere comercială, act care nu face dovada dreptului de proprietate, în sensul prevăzut de art. 480 C. civ., neputând fi invocate prevederile art. 969 C. civ. care prevăd că „contractele încheiate între părți au putere de lege între părți”.

Prin Decizia civilă nr. 17/C din 15 februarie 2010, Curtea de Apel Oradea, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal, a admis apelul declarat de reclamantă împotriva sentinței tribunalului, pe care a schimbat-o în totalitate și, în consecință, a admis acțiunea reclamantei și a dispus evacuarea pârâtei din imobilele situate în Negrești Oaș.

A obligat-o pe pârâtă să-i plătească reclamantei suma de 15,45 RON reprezentând cheltuieli de judecată în primă instanță și apel.

În motivarea acestei soluții, instanța de apel a reținut că:

Prin notificarea aflată în dosarul Judecătoriei Negrești Oaș, reclamanta i-a pus în vedere pârâtei să elibereze spațiile comerciale în 5 zile de la primirea notificării, astfel că pârâta nu mai putea opune vreun titlu valabil, având obligația de a preda imobilele închiriate.

Emiterea facturii pentru încasarea chiriei nu echivalează cu o prelungire tacită a contractului de închiriere, așa cum a susținut pârâta, în condițiile denunțării exprese a contractului de reclamantă și, întrucât pârâta nu a predat spațiile, acțiunea în evacuare a reclamantei este întemeiată, față de dispozițiile art. 480 C. civ.

Respingerea acțiunii de către prima instanță pe considerentul că reclamanta nu a făcut dovada dreptului de proprietate este netemeinică, deoarece în cadrul unei acțiuni în evacuare reclamantul nu este obligat să facă această dovadă. Este evident că, din moment ce reclamanta a asigurat pârâtei printr-un contract de închiriere folosința spațiilor comerciale, tot reclamanta poate să ceară și evacuarea pârâtei, pârâtă care, așa cum s-a arătat, după notificare, nu a putut opune un titlu valabil cu privire la acestea.

Pe de altă parte, așa cum a arătat și apelanta prima instanță a respins acțiunea fără să-i pună în vedere să facă dovada dreptului de proprietate.

Împotriva deciziei curții de apel a declarat recurs pârâta SC L.L. SRL Negrești Oaș, întemeindu-se pe dispozițiile art. 304 pct. 5 - 9 C. proc. civ. și solicitând admiterea recursului, casarea sentinței atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare.

Recurenta susține că în dosar s-au săvârșit erori grave cu privire la calificarea exactă a căilor de atac, cât și cu privire la viciile de procedură față de societatea sa care nu a fost legal citată în dosar conform art. 921 C. proc. civ.

Recurenta consideră că în acest dosar calea de atac este doar recursul și obiectul acestui dosar nu poate fi supus și apelului.

Recursul nu este fondat.

Din examinarea actelor dosarului se constată următoarele:

Critica recurentei conform căreia societatea sa nu a fost legal citată la judecarea cauzei în apel, prin raportare la dispozițiile art. 921 C. proc. civ. – critică ce ar putea fi întemeiată pe dispozițiile art. 304 pct. 5 C. proc. civ., nu este întemeiată, întrucât în ședința publică din 4 februarie 2010, când a avut loc dezbaterea cauzei, a cărei pronunțare a fost amânată pentru data de 15 februarie 2010, data pronunțării deciziei atacate, părțile au fost prezente și au pus concluzii asupra fondului, acoperindu-se astfel orice eventual viciu de procedură de citare pe care recurenta l-ar fi putut invoca în mod valabil.

Referitor la critica privind căile de atac de care părțile puteau face uz, în această cauză, în accepțiunea recurentei neputându-se exercita decât o cale de atac, aceasta fiind recursul se constată că este de asemenea neîntemeiată, atât timp cât recurenta nu explică pe ce temei legal își fundamentează această susținere și cât instanța de recurs apreciază că au fost parcurse corect căile de atac aflate la îndemâna părților.

Se mai constată totodată că recurenta a invocat la modul general dispozițiile art. 304, de la pct. 6 până la pct. 9 C. proc. civ., fără a prezenta, argumenta și dezvolta în vreun fel critici întemeiate pe aceste dispozițiile legale și îndreptate împotriva deciziei curții de apel.

În fine, se constată că instanța de apel a pronunțat o hotărâre corectă, la adăpost de orice critică, deoarece a reținut judicios că în cadrul unei acțiuni în evacuare reclamantul nu este obligat să facă dovada dreptului de proprietate, așa cum eronat a apreciat prima instanță.

În speță, reclamanta a asigurat pârâtei folosința spațiilor comerciale în baza unor contracte de închiriere, fiind îndreptățită să solicite evacuarea pârâtei după expirarea termenului prevăzut în contract.

Așa cum prevăd dispozițiile art. 1438 C. civ., fiindu-i notificat concediul, pârâta chiar dacă a continuat să folosească spațiile închiriate nu mai poate opune reclamantei tacita relocațiune și întrucât pârâta nu a predat spațiile în discuție, în raport de dispozițiile art. 480 C. civ., acțiunea reclamantei este întemeiată și în mod corect a fost admisă de către instanța de apel.

În consecință, având în vedere cele mai sus arătate, recursul declarat în cauză de pârâta SC L.L. SRL Negrești Oaș se va respinge ca nefondat și va fi menținută ca fiind legală decizia curții de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E:

Respinge recursul declarat de pârâta SC L.L. SRL Negrești Oaș împotriva Deciziei civile nr. 17/C din 15 februarie 2010 a Curții de Apel Oradea, secția comercială, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 6 aprilie 2011.