Recourse dismissed: Bad-faith buyers under Law 112/1995 limited to updated price, not market value

Deliberând, în condițiile art. 256 C proc. civ., asupra cauzei civile de față, a reținut următoarele:

1. Hotărârea instanței de apel

Prin decizia nr. 447/A din 22 iunie 2010, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a respins ca nefondat apelul declarat de reclamantele P.R. și P.Q.R. împotriva sentinței civile nr. 116 din 01 februarie 2010 pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă.

Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că din interpretarea sistematică a dispozițiilor art. 50 alin. (2), alin. (21) și alin. (3) din Legea nr. 10/2001, după intrarea în vigoare a Legii nr. 1/2009 trebuie făcută distincția între prețul actualizat și prețul de piață al imobilului ce se cuvine persoanelor îndreptățite. Această distincție funcționează în raport de modalitatea în care cumpărătorul unui imobil, în baza unui contract de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, a pierdut bunul imobil, fie prin desființarea contractului de vânzare-cumpărare (prin anularea sau constatarea nulității lui), cum este cazul în care a fost încheiat cu rea-credință, fie prin admiterea unei acțiuni în revendicare, prin compararea titlurilor, ipoteză care presupune, prin definiție, existența unor titluri valabile de proprietate.

Nu în toate cazurile în care chiriașii cumpărători au fost evinși, în sens larg, se impune acordarea valorii de piață a imobilelor ce au format obiectul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în considerarea Legii nr. 112/1995, ci această valoare trebuie acordată în ipoteza în care, menținându-se valabilitatea contractelor de vânzare-cumpărare chiriașii au fost evinși prin efectul admiterii acțiunii în revendicare, prin compararea titlurilor.

În speță s-a stabilit în mod irevocabil că buna-credință a cumpărătorilor este exclusă, în condițiile în care, cu minime diligente, puteau lua cunoștință de cererea de restituire a imobilului, înregistrată de moștenitorii fostului proprietar anterior încheierii actului de vânzare-cumpărare, astfel cum rezultă din decizia civilă nr. 600 din 14 aprilie 2005. În această decizie s-a mai reținut că imobilul a fost preluat de stat fără titlu valabil, astfel încât operează motivul de nulitate a contractului de vânzare-cumpărare prevăzut de art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, în condițiile în care cumpărătorii nu se pot prevala de buna-credință. Aceste aspecte de drept, dezlegate în mod irevocabil printr-o hotărâre ce se bucură de prezumția de validitate, nu mai pot fi repuse în discuție.

2. Recursul

2.1. Motive

Reclamantele au declarat recurs, motivat în drept pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., prin care au formulat următoarele critici:

Hotărârea instanței de apel este nelegală, distincția pe care o face instanța în legătură cu dispozițiile art. 50 alin. (2) și art. 501 din Legea nr. 10/2001 nu are suport legal.

Dacă s-ar fi dorit ca prețul de piață să se acorde numai în situația contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea legii în general s-ar fi prevăzut în mod expres aceasta. Or, textul are în vedere numai respectarea Legii nr. 112/1995.

Reaua-credință a părților contractului de vânzare-cumpărare nu este prevăzută ca motiv de nulitate de Legea nr. 112/1995 ci de C. civ.

Există autoritate de lucru judecat în ceea ce privește motivul de nulitate care a stat la baza constatării nulității contractului de vânzare-cumpărare, respectiv reaua-credință: pentru vânzător, faptul că există o cerere de restituire formulată de foștii proprietari; pentru cumpărător, faptul că nu a depus minime diligente înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Conform probelor administrate în cauză, contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat la data de 15 noiembrie 1996, după expirarea termenului de 6 luni prevăzut de art. 9 alin. (1) rap. la art. 14 din Legea nr. 112/1995. Contractul ar fi fost nul dacă ar fi fost încheiat înăuntrul termenului de 6 luni.

Dispozițiile Legii nr. 112/1995 nu au fost încălcate la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

2.2. Analiza recursului

Recursul nu este întemeiat și va fi respins pentru următoarele considerente:

Prin decizia civilă nr. 600 din 14 aprilie 2005 Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare din 15 noiembrie 1996 încheiat între SC R.V. SA și P.R. și P.A.

În considerentele hotărârii s-a reținut că imobilul vândut a fost preluat de stat fără titlu valabil, iar cumpărătorii nu au fost de bună-credință la încheierea contractului. Cunoscând că locuința deținută în calitate de chiriaș urma a se vinde, în condițiile Legii nr. 112/1995, P.R. avea obligația să efectueze verificări dacă imobilul făcea obiectul unei cereri de restituire, verificare pe care cumpărătorul, în cadrul minimelor diligențe, trebuia să le facă înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Această hotărâre are autoritate de lucru de judecat în ce privește nulitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat de reclamanții din prezentul proces, astfel încât nu mai poate fi repusă în discuție analiza acestei chestiuni.

În aceste condiții, instanțele de fond au făcut aplicarea și interpretarea corectă a dispozițiilor legii materiale aplicabile în cauză, respectiv art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 care reglementează restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești irevocabile, iar nu a prevederilor art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, așa cum pretind recurentele, care reglementează restituirea prețului de piață al imobilelor în cazul în care contractele de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești irevocabile.

Astfel, prin decizia civilă nr. 600 din 14 aprilie 2005 s-a reținut, cu autoritate de lucru judecat, că imobilul în litigiu a fost preluat de stat fără titlu valabil.

Drept urmare, față de dispozițiile art. 1 alin. (1) din Legea nr. 112/1995, conform cu care foștii proprietari - persoane fizice - ai imobilelor cu destinația de locuințe, trecute ca atare în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, după 06 martie 1945, cu titlu, și care se aflau în posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989, beneficiază de măsurile reparatorii prevăzute de această lege și dispozițiile art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 care arată că după expirarea termenului prevăzut la art. 14, chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului, imobilul în litigiu nu putea fi vândut.

Vânzarea-cumpărarea fiind încheiată cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995, foștii proprietari pot beneficia numai de prevederile art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.

Având în vedere cele mai sus arătate, criticile formulate nu întrunesc cerințele art. 304 pct. 9 C. proc. civ., motiv pentru care, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ. recursul va fi respins ca nefondat, cu consecința rămânerii irevocabile a hotărârii atacate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantele P.R. și P.Q.R. împotriva deciziei nr. 447/A din 22 iunie 2010 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 12 mai 2011.