Effect of tacit relocation and security deposit offset on post-term lease termination and utility costs

Ședința publică de la 23 mai 2012

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor dosarului constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Arad, sub numărul nr. 3258/108/2009, reclamanta SC A.G. SRL a chemat în judecată pe pârâta SC L.R. SRL, solicitând instanței următoarele:

- Să constate încetat de drept contractul de închiriere nr. 306 din 7 aprilie 2004, încheiat de părți.

- Să dispună evacuarea pârâtei din spațiul situat în localitatea Arad, Județul Arad.

- Să dispună obligarea pârâtei la plata unor daune-interese moratorii și daune-interese compensatorii în cuantum de 100 Euro/lună, calculate de la data formulării cererii până la data eliberării spațiului ocupat.

La data de 5 octombrie 2010, reclamanta a precizat acțiunea, în sensul că solicită daune-interese moratorii și compensatorii în sumă de 150.000 lei plus daune morale de 100.000 lei.

Pârâta a formulat cerere reconvențională, prin care a solicitat obligarea reclamantei la restituirea sumei de 8.000 Euro plus TVA, reprezentând garanție și instituirea unui drept de retenție asupra imobilului în litigiu până la restituirea sumei precizate.

La data de 2 octombrie 2009, pârâta-reclamantă a formulat cerere de renunțare la pretențiile solicitate, invocând totodată excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei cu privire la cererea de evacuare, motivat de faptul că reclamanta nu mai are calitatea de proprietar al imobilului.

A fost invocată excepția inadmisibilității sau de prematuritate a acțiunii în pretenții și excepția de netimbrare.

Prin sentința nr. 1329/2010, pronunțată de Tribunalul Arad au fost respinse excepțiile invocate, respectiv netimbrarea acțiunii, lipsa calității procesuale active și prematuritatea acțiunii.

A fost anulată ca netimbrată cererea reconvențională, fiind respinsă cererea de renunțare la judecată.

A fost admisă acțiunea principală, instanța constatând încetate efectele contractului de închiriere nr. 306 din 7 aprilie 2004, încheiat de părțile litigante.

S-a luat act de renunțare la judecata cererii vizând evacuarea pârâtei .

A fost respinsă cererea privind obligarea pârâtei la plata de daune morale și s-a constatat nulitatea cererii vizând obligarea pârâtei la plata daunelor interese compensatorii.

Pârâta a fost obligată să plătească suma de 933,33 Euro plus TVA, reprezentând folosința imobilului din litigiu în perioada 1 septembrie – 7 septembrie 2009, contravaloarea utilităților pentru perioada 1 iulie -7 septembrie 2009 plus dobânda aferentă.

Prin decizia civilă nr. 36 din 1 februarie 2011, pronunțată de Curtea de Apel Timiș au fost respinse apelurile formulate de reclamanta SC A.G. SRL și pârâta SC L.R. SRL, împotriva sentinței civile nr. 1329/2010 pronunțată de Tribunalul Arad.

În motivarea deciziei, instanța de apel a reținut că părțile litigante au încheiat contractul de închiriere nr. 306 din 7 aprilie 2004 iar pretențiile reclamantei vizează daunele datorate ca urmare a neeliberării spațiului închiriat de pârâtă după încetarea contractului.

Prin rămânerea pârâtei în spațiul închiriat și prin emiterea de către reclamantă a facturii reprezentând chiria, după ajungerea la termen a contractului, duce la concluzia că în cauză a operat tacita relocațiune, iar cuantumul chiriei, acceptat de ambele părți, a fost majorat la suma de 4.500 Euro plus TVA.

Notificarea emisă de pârâtă la data de 17 iunie 2009, fiind ulterioară facturii fiscale nr. 3907 din 1 iunie 2009, nu poate influența existența valabilă a noii locațiuni, fapt pentru care s-a reținut că notificarea valorează denunțarea contractului prelungit în condițiile tacitei relocațiuni. Ca urmare, ținând cont și de principiul disponibilității, în mod corect pârâta a fost obligată la plata sumei de 933,33 Euro, deducând din valoarea totală a chiriei aferente perioadei 1 iulie 2009 -7 septembrie 2009, contravaloarea garanției de 8.000 Euro plus TVA.

Pe lângă contravaloarea chiriei, pârâta datorează și contravaloarea utilităților , aspect reținut corect de prima instanță, restul pretențiilor solicitate fiind nedovedite.

Împotriva deciziei civile nr.36 din 1 februarie 2011, pronunțată de Curtea de Apel Timișoara a formulat recurs pârâta SC L.R. SRL, solicitând admiterea recursului, modificarea deciziei recurate, în sensul admiterii apelului formulat împotriva sentinței civile nr. 1329 din 31 mai 2010 pronunțată de Tribunalul Arad și în consecință respingerea acțiunii formulate de reclamanta SC A.G. SRL.

În dezvoltarea motivelor de recurs, recurenta prezintă pe larg situația de fapt reținută de ambele instanțe, arătând că instanța de apel a făcut o analiză globală a susținerilor ambelor părți omițând de a lua în calcul suma de 500 Euro plus TVA, plătite în plus reclamantei, sumă ce trebuia scăzută din suma de 933,33 Euro plus TVA.

Greșit s-a dispus plata utilităților pentru perioada 1 iulie – 07 septembrie 2009 atâta timp când nu a fost dovedită plata acestora de către reclamantă.

Ambele instanțe au reținut că poate opera compensarea între chiria pe lunile iulie-august cu garanția depusă anterior de 8.000 Euro plus TVA, dar soluția corectă ar fi trebuit să se ia în considerare și cei 500 Euro plus TVA, ce ar fi trebuit scăzuți din cei 933,33 Euro plus TVA, rămânând un rest de plată de 433,33 Euro plus TVA.

Greșit a fost reținut faptul că spațiul a fost eliberat la data de 7 septembrie 2009 conform procesului-verbal al executorului judecătoresc fără să se țină cont de adresa din data de 5 septembrie 2009 emisă de pârâta prin care s-a anunțat eliberarea spațiului.

Intimata reclamantă nu a formulat întâmpinare .

Analizând decizia recurată, în raport de criticile formulate, în limitele controlului de legalitate, se constată că recursul este nefondat.

Este de observat că recurenta nu a încadrat în drept motivele de recurs formulate dar având în vedere dispozițiile art. 306 alin. (3) C. proc. civ., se constată cu recurenta critică hotărârea recurată din perspectiva interpretării și aplicării greșite a legii, motiv de recurs ce se încadrează în dispozițiile art.304 pct.9 C. proc. civ.

Astfel, fără a relua situația de fapt reținută, se constată că instanța de apel a calificat corect raporturile juridice dintre părțile litigante generat de contractul de închiriere nr. 306 din 07 aprilie 2004, având ca obiect spațiul situat în localitatea Sânicolaul Mic.

Potrivit art. 4 din contract, termenul de închiriere a fost stabilit cu începere de la data de 1 iunie 2004 până la data de 31 mai 2009, iar chiria lunară a fost prevăzută la art .5 din contract pentru suma de 4.000 Euro plus TVA.

Este evident că fiind un contract cu termen, la data de 31 mai 2009, acesta a încetat de drept în condițiile art. 1436 C. civ.

Recurenta pârâtă a rămas însă, în folosința imobilului închiriat după expirarea termenului contractual și fără ca intimata în calitate de locator să solicite eliberarea spațiului, situație în care a intervenit tacita relocațiune prevăzută de art. 1437 și art. 1452 C. civ., aceasta nefiind exclusă printr-o clauză contractuală.

Suma de 8.000 Euro, achitată de recurenta-pârâtă la data încheierii contractului cu titlu de garanție conform art. 5 alin. (2) din contract, a fost reținută de intimata-reclamantă cu titlu de chirie pentru lunile –iulie-august, având în vedere înțelegerea părților, iar pentru luna iunie chiria a fost plătită prin factura nr. 3907 din 1 iunie 2009.

În mod corect s-a stabilit de instanță că după data de 31 mai 2009 a intervenit tacita relocațiune, raporturile juridice dintre părți fiind guvernate de contractul de locațiune încheiat, cu mențiunea că, cuantumul chiriei a fost majorat la suma de 4.500 Euro plus TVA.

Dând eficiență principiului disponibilității care guvernează procesul civil, ținând cont de înțelegerea părților, s-a reținut corect că chiria pentru lunile iulie-august a fost acoperită cu garanția de 8.000 Euro plătită la încheierea contractului.

Pentru perioada 1 septembrie -7 septembrie 2009, recurenta pârâtă datorează contravaloarea folosinței și contravaloarea utilităților pentru perioada 1 iulie - 7 septembrie 2009, aspect reținut corect de instanța de apel, având în vedere raporturile juridice dintre părți. Ca urmare, instanța de apel a interpretat și aplicat corect dispozițiile legale respectiv dispozițiile art. 969-970, art. 1436, art. 1437 și art. 1352 C. civ., dând eficiență și principiului disponibilității, motivele de recurs invocate de recurentă nefiind incidente în cauză.

Criticile vizând probatoriul administrat în cauză și situația de fapt reținută, vizează aspecte de netemeinicie care nu pot forma obiectul recursului, critici ce nu vor fi analizate de instanța de recurs.

Pentru considerentele expuse Înalta Curte, în temeiul dispozițiilor art. 312 C. proc. civ. va respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta S.C. L.R. S.R.L. Arad împotriva deciziei civile nr. 36 din 1 februarie 2011 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția comercială.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta S.C. L.R. S.R.L. Arad împotriva deciziei civile nr. 36 din 1 februarie 2011 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția comercială.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 23 mai 2012.