Resolution of pre-construction sale contract for failure to meet contractual deadline; material breach under Civil Code Arts. 969, 970, 977

Ședința publică de la 29 martie 2012

Asupra recursului de față;

Din examinarea actelor și lucrărilor din dosar, constată următoarele:

La data de 4 ianuarie 2010 prin cererea de chemare în judecată, reclamantul promitent-cumpărător a solicitat rezoluțiunea contractului nr. 515 din 30 octombrie 2007 în consecința nerespectării termenului de predare – 15 iunie 2009 - și obligarea promitentei-vânzătoare la restituirea avansului în cuantum de 28.625 Euro, cu dobândă legală calculată de la data plății avansului – 30 octombrie 2007 și până la data plății efective.

Prin sentința comercială nr. 890 din 2 mai 2011, pronunțată de Tribunalul Timiș în dosarul nr. 24/325/2010 s-a admis acțiunea astfel cum a fost formulată.

Împotriva sentinței a declarat apel apelanta-pârâtă SC B.C. SRL, a solicitat admiterea apelului și schimbarea în tot a sentinței apelate, în sensul respingerii acțiunii.

Prin decizia civilă nr. 226/A din 21 octombrie 2011 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara a fost admis apelul declarat de SC B.C. SRL împotriva sentinței comerciale nr. 890 din 02 mai 2011 pronunțată de Tribunalul Timiș în contradictoriu cu intimatul-reclamant F.A.; a fost schimbată în tot sentința apelată, în sensul că: a fost respinsă acțiunea formulată de reclamantul F.A. în contradictoriu cu pârâta SC B.C. SRL, ca neîntemeiată; a fost respinsă cererea intimatului-reclamant privind acordarea cheltuielilor de judecată. A fost obligat intimatul-reclamant la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 2.017,75 lei.

Pentru a se pronunța astfel instanța de apel a reținut în principal că executarea cu întârziere a obligației nu poate fi asimilată neexecutării raportat la conținutul acordului contractual, a cărui analiză fost ignorată de prima instanță ce s-a rezumat să facă referiri la discuții postcontractuale fără nici o relevanță în cauză.

Împotriva deciziei civile nr. 226/A din 21 octombrie 2011 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția a II-a civilă, a declarat recurs F.A. invocând dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

În dezvoltarea motivului de recurs recurentul arată că instanța de apel a încălcat dispozițiile legale ale art. 969, art. 970, art. 977 C. civ. precizând că este inadmisibil ca instanța să se substituie voinței interne a părților din momentul luării hotărârii de a contracta stabilind că termenul de finalizare a imobilului și de transferare a acestuia nu era o condiție esențială când tocmai clauza cuprinsă de punctul 12 din capitolul V – Sancțiuni din Antecontractul de construire și vânzare-cumpărare nr. 515 din 30 octombrie 2007 demonstrează că a înțeles să preia imobilul în proprietate numai dacă acesta era finalizat până la termenul limită de terminare și înscriere în CF a construcției, așa cum acest termen a fost prorogat, respectiv până la 1 septembrie 2009.

Intimata SC B.C. SRL a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Analizând actele și lucrările dosarului în funcție de criticile recurentului Înalta Curte reține următoarele:

Deși recurentul a invocat ca motiv de nelegalitate art. 304 pct. 9 C. proc. civ. față de dezvoltarea acestuia Înalta Curte în temeiul art. 306 alin. (3) C. proc. civ. va analiza recursul și din perspectiva art. 304 pct. 8 C. proc. civ., cunoscut fiind faptul că instanța de recurs nu este ținută de textele de lege menționate de părți în cererile lor atunci când criticile formulate se încadrează în motivele prevăzute de art. 304 C. proc. civ.

Concret recurentul a criticat decizia recurată susținând că a fost încălcat art. 969 C. civ., or prin motivul prevăzut la art. 304 pct. 8 C. proc. civ. se invocă încălcarea principiului înscris în art. 969 alin. (1) C. civ. potrivit căruia convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante.

Din această perspectivă coroborată cu critica recurentului referitoare la încălcarea art. 969 C. civ. Înalta Curte reține că instanța de apel interpretând greșit actul juridic dedus judecății a schimbat natura și înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia. Astfel, potrivit cap. III pct. 5 din antecontractul de vânzare-cumpărare părțile s-au obligat să se prezinte în fața Notarului Public pentru semnarea și autentificarea contractului de vânzare-cumpărare până la data de 15 iunie 2009.

Potrivit punctului 12 din antecontractul de vânzare-cumpărare în cazul în care vânzătorul refuză nejustificat să se prezinte la notariat pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare sau perfectarea contractului nu este posibilă până la termenul de 15 iunie 2009 vânzătorul va plăti/restitui cumpărătorului suma plătită cu titlu de avans precum și toate celelalte tranșe achitate la care se adaugă penalități de întârziere.

Față de clauza contractuală prevăzută la pct. 12 și față de faptul că din cuprinsul încheierii de Carte Funciară reiese că imobilul a fost intabulat la 11 septembrie 2009 rezultă că termenul de încheiere a contractului (15 iunie 2009) a fost depășit din culpa pârâtei, astfel că instanța de apel a interpretat în mod greșit că simpla depășire a termenului nu atrage desființarea acordului contractual și că la momentul introducerii acțiunii 4 ianuarie 2010 pârâta era în măsură să transfere dreptul de proprietate.

În ceea ce privește critica recurentului în sensul că instanța de apel a aplicat greșit dispozițiile art. 970, art. 977 C. civ. încadrată în motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Înalta Curte reține că este întemeiată având în vedere clauzele menționate în mod expres în antecontractul de vânzare-cumpărare.

Potrivit punctului 5 din antecontractul de vânzare-cumpărare intenția părților – în deplină concordanță cu art. 977 C. civ. – a fost aceea ca până la data de 15 iunie 2009 să se prezinte în fața Notarului Public pentru semnarea și autentificarea contractului de vânzare-cumpărare.

Față de dispozițiile legale ale art. 970, art. 977 C. civ. coroborate cu intenția părților concretizată în clauzele contractuale și nu în ultimul rând față de înscrisurile existente la dosarul cauzei (notificarea din 2 septembrie 2009 efectuată de către reclamant, răspunsul pârâtei la notificare, notificarea din 22 septembrie 2009 de către reclamant, răspuns – propunere din 23 septembrie 2009 al pârâtei, procesul verbal încheiat cu ocazia concilierii directe) rezultă că atât termenul contractual de 15 iunie 2009 cât și termenul prorogat de 1 septembrie 2009 așa cum susține recurentul, aspect necombătut de către intimată nu au fost respectate de către vânzător (pârâtă). Cele expuse scot în evidență că instanța de apel a reținut în mod greșit „că nu s-a făcut dovada neexecutării culpabile a obligației de a vinde și ca atare acțiunea în rezoluțiune nu este întemeiată”.

Având în vedere considerentele arătate Înalta Curte în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ. va admite recursul declarat de reclamantul F.A. împotriva deciziei civile nr. 226/A din 21 octombrie 2011 a Curții de Apel Timișoara, secția a II-a civilă; va modifica decizia recurată în sensul că va respinge apelul formulat de pârâta SC B.C. SRL Timișoara împotriva sentinței comerciale nr. 890/PI din 2 mai 2011 a Tribunalului Timiș, secția comercială și de contencios administrativ.

În conformitate cu art. 274 C. proc. civ. va obliga intimata la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 3102 lei reprezentând taxa judiciară de timbru (2102 lei) și onorariu avocat (1000 lei) conform înscrisurilor justificative depuse în acest sens la dosarul cauzei (filele 15 și 21).

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de reclamantul F.A. împotriva deciziei civile nr. 226/A din 21 octombrie 2011 a Curții de Apel Timișoara, secția a II-a civilă.

Modifică decizia recurată în sensul că respinge apelul formulat de pârâta SC B.C. SRL Timișoara împotriva sentinței comerciale nr. 890/PI din 2 mai 2011 a Tribunalului Timiș, secția comercială și de contencios administrativ.

Obligă intimata pârâtă SC B.C. SRL Timișoara la plata sumei de 3102 lei cheltuieli de judecată către recurentul reclamant F.A.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 29 martie 2012.