Unauthorized tenant improvements: denial of compensation and validity of incident appeal in eviction litigation

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin acțiunea ce a format obiectul dosarului nr. 3843/1998 al Tribunalului București, secția comercială, reclamantele CONSILIUL GENERAL AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI și S.C. V.B.P. S.A. București, au acționat în judecată pe pârâții B.C., B.A.M. și S.C. A.C. S.R.L. București, solicitând să se dispună evacuarea acestora din imobilul clădire situat în București, și de pe terenul situat la aceeași adresă, cunoscut sub denumirea de „teren platformă betonată Palatul Telefoanelor”.

Prin cerere reconvențională, pârâta B.A.M. a solicitat să se constate că are un drept de creanță reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului, să fie obligate CONSILIUL GENERAL AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI și S.C.V.B.P. S.A. București la plata sumei cheltuite pentru acele îmbunătățiri, să-i fie acordat un drept de retenție asupra construcției până la plata creanței și să se dispună sistarea lucrărilor de demolare și construcție începute.

Pe parcursul derulării acestui proces, pârâtul B.C. a ridicat excepția lipsei calității sale procesuale pasive, susținând că nu este nici asociat al societății S.C. A.C. S.R.L. și nici titular al contractelor de închiriere.

Prin sentința nr. 5308 din 5 noiembrie 1999, Tribunalul București, secția comercială, a admis excepția lipsei calității procesuale a pârâtului B.C. și a respins acțiunea în ceea ce îl privește pe acesta.

Prin aceeași sentință s-a respins ca rămasă fără obiect acțiunea principală formulată de reclamantele CONSILIUL GENERAL AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI și S.C. V.B.P. S.A. București.

S-a admis cererea reconvențională și s-a constatat că pârâta B.A.M. are un drept de creanță în valoare de 433.356.086 lei - contravaloarea lucrărilor de construcție, investiție, îmbunătățiri și amenajări la imobilul din sector 1 și a obligat CONSILIUL GENERAL AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI și S.C. V.B.P. S.A. București la plata sumei de mai sus către reclamanta din cererea reconvențională.

Au fost respinse prin sentința menționată cererile privind acordarea unui drept de retenție și de sistare a lucrărilor de demolări.

Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că este întemeiată excepția ridicată de B.C., că pârâtele B.A.M. și S.C. A.C. S.R.L. nu mai ocupă spațiul în litigiu, primind un alt spațiu în sector 1, suma pentru care s-a admis cererea reconvențională fiind stabilită prin expertiză.

Împotriva hotărârii de mai sus au declarat apel PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUCUREȘTI iar apelul acesteia a fost respins ca nemotivat de Curtea de Apel București, secția comercială, prin decizia nr. 2690 din 3 octombrie 2000 și S.C. V.B.P. S.A. București, al cărui apel a fost respins ca tardiv motivat prin aceeași decizie.

Reclamantele au declarat și recurs împotriva hotărârii de mai sus, recursul PRIMĂRIEI MUNICIPIULUI BUCUREȘTI s-a admis și decizia recurată a fost casată iar cauza trimisă aceleiași instanțe de apel pentru rejudecare, iar recursul S.C. V.B.P. S.A. București a fost respins ca tardiv de Curtea Supremă de Justiție, secția comercială, prin decizia nr. 2538 din 9 aprilie 2003.

Pronunțând această decizie, instanța supremă a reținut că în mod greșit a fost respins ca nemotivat recursul primăriei întrucât potrivit dispozițiilor art. 284 alin. (1) pct. 3 C. proc. civ. corelate cu dispozițiile art. 2881 și art. 292 C. proc. civ., această reclamantă era îndreptățită să se folosească în fața instanței de apel de motivele invocate de instanța de fond. În ce privește cel de al II-lea recurs, s-a reținut că acesta a fost declarat peste termenul prevăzut de art. 301 C. proc. civ.

Rejudecând apelurile, după casare, Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, a admis apelul PRIMĂRIEI MUNICIPIULUI BUCUREȘTI și apelul incident al S.C. V.B.P. S.A. București, a schimbat în parte sentința nr. 5308 din 5 noiembrie 1999 a Tribunalului București, secția comercială, în sensul că a respins cererea reconvențională ca neîntemeiată și cererea de compensare a cheltuielilor de judecată, menținând celelalte dispoziții ale sentinței și obligând-o pe pârâta B.A.M. la plata sumei de 11.656.061 lei cheltuieli de judecată către S.C. V.B.P. S.A. București.

S-a reținut, la pronunțarea acestei hotărâri, că toate lucrările efectuate de pârâtă, (reclamanta din cererea reconvențională) cădeau în sarcina sa, iar pentru lucrările de modificare, extindere, era necesar acordul proprietarului, care nu a existat, iar după evacuare, pârâtelor li s-a pus la dispoziție de PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUCUREȘTI un alt spațiu cu altă destinație decât aceea de locuință într-un imobil situat în aceeași zonă.

Această ultimă hotărâre a fost atacată cu recurs de B.A.M., care a susținut că este nelegală și netemeinică invocând următoarele motive:

- art. 304 pct. 9 C. proc. civ., hotărârea pronunțată a fost dată cu încălcarea legii. A susținut recurenta că decizia este lovită de nulitate întrucât instanța de casare a fost sesizată numai cu judecarea apelului PRIMĂRIEI MUNICIPIULUI BUCUREȘTI; iar prin admiterea apelului incident au fost încălcate prevederile legale;

- art. 304 pct. 10, instanța nu s-a pronunțat asupra unei dovezi

administrate, care era hotărâtoare pentru dezlegarea pricinii. S-a susținut că în mod greșit nu s-a ținut cont de expertizele efectuate în cauză, care au demonstrat acordul proprietarului la extinderea spațiului comercial al recurentei cât și la efectuarea lucrărilor atât de extindere și de reparații.

Recursul este nefondat.

Critica recurentei potrivit căreia prin admiterea apelului incident au fost încălcate dispozițiile legale nu este întemeiată.

Apelul principal formulat de PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUCUREȘTI, motivat pe faptul că sentința instanței de fond a dispus obligarea în solidar a celor două reclamante, produce consecințe juridice și asupra S.C. V.B.P. S.A., deoarece raportul juridic pe care se întemeiază obligația de plată stabilită de instanța de fond este unic.

Apelul incident s-a admis în temeiul prevederilor art. 2931 C. proc. civ.

Rejudecând cauza, după casare, Curtea de Apel București a analizat apelul reclamantei PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUCUREȘTI – nemotivat – prin prisma susținerilor acesteia realizate în fața instanței de fond, motivat de faptul că apelul are un caracter devolutiv, cum prevăd dispozițiile art. 315 alin. (3) și ale art. 292 C. proc. civ.

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUCUREȘTI a solicitat la judecarea în fond a cauzei să se respingă cererea reconvențională a pârâtei și a depus în motivarea cererii sale acte doveditoare.

În acest context corect instanța de apel, având în vedere interesul comun al reclamantelor, a apreciat că este un caz de coparticipare procesuală și a analizat împreună cele două apeluri.

Nici motivul de recurs vizând prevederile art. 304 pct. 10 C. proc. civ. nu este întemeiat.

Critica recurentei potrivit cu care instanța de apel nu s-a pronunțat asupra unui mijloc de probă este infirmată de cuprinderea în considerentele deciziei recurate a analizei probelor administrate în cauză, analiză detaliată atât a expertizelor efectuate în cauză cât și a clauzelor contractului de închiriere, corelate cu dispozițiile legale și care au condus instanța de apel la concluzia că lucrările efectuate de pârâtă la spațiul în litigiu cădeau în sarcina sa.

A mai reținut instanța de apel că reparațiile motivate de considerente estetice au fost considerate voluptorii și corect s-au stabilit în sarcina chiriașului.

În consecință recursul este nefondat și se va respinge cu această mențiune, iar în baza art. 274 C. proc. civ., recurenta va fi obligată la plata cheltuielilor de judecată în favoarea intimatei ce le-a solicitat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E:

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta B.A.M., împotriva deciziei nr. 182 A din 19 decembrie 2002 a Curții de Apel București, secția a VI-a comercială.

Obligă recurenta să plătească intimatei S.C. V.B.P. S.A. suma de 11.900.000 lei cheltuieli de judecată.

Irevocabilă.

Pronunțată, în ședința publică, astăzi 18 noiembrie 2003.