Buyers obtain rescission of sale contract and refund of advance with commercial interest.

Ședința publică de la 9 martie 2012

Asupra recursului de față;

Din examinarea actelor și lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Prin sentința comercială nr. 9769 din 19 iunie 2009 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială, s-a admis acțiunea formulată de reclamanții C.C.D. și D.T.E. în contradictoriu cu pârâta SC S.P.D. SRL, s-a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 932 din 3 octombrie 2007 și a fost obligată pârâta să restituie reclamanților suma de 34.955 Euro în echivalentul în lei la data efectuării plății și să le mai plătească dobânzi legale în materie comercială, de la data de 5 septembrie 2007 pentru echivalentul în lei al sumei de 2000 Euro + TVA și de la data de 5 octombrie 2007 pentru echivalentul în lei al sumei de 27.374 Euro + TVA până la achitarea efectivă a debitului, cu cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această sentință instanța a reținut că reclamanții au achitat un avans și tariful de rezervare , respectiv sumele de 109.000 lei și de 7.765,23 lei, pentru imobilul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 932 din 3 octombrie 2007. La data de 1 octombrie 2008 când părțile trebuiau să se prezinte pentru semnarea contractului , pârâta nu finalizase construcția apartamentului și nici nu efectuase formalitățile de întabulare ale acestuia cum se obligase.

S-a reținut că pârâta a notificat reclamanților la data de 13 octombrie 2008 că sunt programați la data de 28 noiembrie 2008 pentru semnarea contractului, iar recepția va avea loc la 12 decembrie 2008. Instanța a mai reținut că toate termenele convenite în antecontract au fost depășite din culpa pârâtei, iar prelungirea de 6 luni prevăzută în art. 11 din antecontract, prelungire la care pârâta ar fi fost îndreptățită în caz de forță majoră, nu a fost probată.

Apelul declarat de pârâta SC S.P.D. SRL, a fost respins ca nefondat prin decizia nr. 147 din 2 martie 2010 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, iar prin decizia nr. 222 din 19 ianuarie 2011 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția comercială, s-a admis recursul declarat de pârâtă și s-a dispus casarea cu trimitere spre rejudecare la instanța de apel pentru a se proceda la examinarea în mod real a probelor.

După casare, prin decizia nr. 232 din 24 mai 2011 Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, a respins ca nefondat apelul declarat de pârâta SC S.P.D. SRL.

Pentru a hotărî astfel, instanța de apel a reținut că pârâta a recunoscut că obligațiile asumate în contract, respectiv semnarea contractului și predarea apartamentului la termenele stabilite nu au fost respectate.

S-a mai reținut că nu numai efectuarea plății de către reclamanți era esențială ci și predarea apartamentului pe care trebuia să o facă societatea.

Pârâta nu a făcut dovada a nici unui motiv care ar fi putut duce la prelungirea cu 6 luni a termenului de predare care era oricum depășit la apariția modificărilor legislative referitoare la creditele bancare.

S-au reținut incidente dispozițiilor art. 43 C. com. sub aspectul dobânzilor legale și al momentului de la care ele curg de drept respectiv, data scadenței obligației.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta SC S.P.D. SRL criticând-o ca fiind netemeinică și nelegală.

Astfel, instanța de apel cu încălcarea art. 304 pct. 7 C. proc. civ. nu a arătat motivele pentru care se impunea rezoluțiunea judiciară a antrecontractului și de ce termenul de încheiere al contractului de vânzare-cumpărare și de predare al apartamentului au fost considerate unele esențiale, arătând doar sumar că întârzierea cu mai puțin de 60 de zile a predării imobilului ar reprezenta o neexecutare esențială a antecontractului, confundând noțiunea de obligație esențială cu cea de termen esențial.

O altă critică se referă la aplicarea greșită a legii potrivit art. 304 pct. 9 C. proc. civ., respectiv a încălcării principiului preeminenței executării în natură a obligațiilor (art. 1073 C. civ.) și nu și-a îndeplinit obligația de a analiza și cenzura opțiunea făcută de creditor privind rezoluțiunea judiciară.

Greșit instanța de apel a făcut aplicarea art. 43 C. com. atunci când instanța a acordat dobândă asupra avansurilor de la data la care acestea au fost plătite de intimați ci cel mai devreme de la data înregistrării cererii de chemare în judecată a intimaților.

Recursul este nefondat:

Antecontractul de vânzare-cumpărare, este rezultatul unui acord de voință și are un caracter sinalagmatic care presupune pe de o parte, respectarea strictă a voințelor individuale exprimate, iar pe de altă parte, permite creditorului să obțină executarea întocmai a obligației asumate de debitor.

În acest context, obligației esențiale de plată a prețului asumat îi corespunde obligația corelativă de predare a apartamentului la termenul prevăzut .

Interpretarea coroborată a prevederilor contractuale duce fără echivoc la concluzia la care a ajuns și instanța de apel potrivit căreia, termenele de predare și de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică erau termene limită cerute și care nu aveau caracter facultativ.

Aceasta rezultă din art. 11 alin. (2) din antecontract, unde sunt limitativ și expres prevăzute excepțiile care pot determina prelungirea termenului de predare și care sunt asimilate forței majore. Cum promitentul vânzător nu s-a aflat în niciunul din cazurile asimilate forței majore, prelungirea termenului de predare nu se putea face decât dacă promitenții - cumpărători în calitate de beneficiari ar fi renunțat la beneficiul termenului, cerând executarea în natură a contractului cu plata de daune interese. Clauza penală înserată în contract, nu implică însă un drept corelativ al societății promitente de a nu-și mai îndeplini la termen obligația asumată, ceea ce face ca pentru promitenții-cumpărători clauza penală să aibă caracter facultativ.

Notificarea făcută de reclamanți, pârâtei cu privire la nerespectarea culpabilă a dispozițiilor contractuale și rezoluțiunea antecontractului pentru culpa exclusivă a SC S.P.D. SRL, demonstrează voința beneficiarilor de a nu valorifica clauza penală.

Este astfel evident că instanța de apel nu face nicio confuzie între noțiunea de obligație esențială și termen esențial atunci când arată motivele pentru care a considerat că obligația SC S.P.D. SRL, de a preda imobilul și de a semna contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică este esențial, termenul de predare fiind unul limitat, care așa cum s-a arătat deja, nu comportă derogări decât în cazurile de forță majoră expres stipulate în antecontract.

Cât privește încălcarea principiului preeminentei executării în natură a obligațiilor potrivit art. 1073 C. civ. și art. 1156 C. civ., încălcare cu privire la care instanța de apel nu s-ar fi pronunțat, este de observat că acest nou motiv de apel a fost invocat și dezvoltat în concluziile scrise depuse la dosar cu încălcarea normelor de procedură. O atare apărare însă este superflue atâta vreme cât o executare în natură nu mai putea fi făcută de vreme ce recurenta încă înainte primului termen de judecată în fond făcuse declarație autentică de rezoluțiune, pentru a se putea radia notarea litigiului în C.F. pentru ca astfel să poată înstrăina apartamentul altor persoane.

În același sens, trebuie observat că niciuna dintre părți nu a solicitat executarea în natură a antecontractului astfel că, dacă instanțele ar fi analizat preeminența executării în natură , ar fi încălcat principiul disponibilității părților.

Critica referitoare la greșita aplicare a dispozițiilor art. 43 C. civ. atunci când a acordat dobânzi /penalități asupra avansului de la data la care acestea au fost plătite este neîntemeiată, întrucât recurenta califică obligația sa ca fiind o obligație de a da referitoare la transmiterea unui drept real de proprietate asupra apartamentului.

Obligația asumată de recurentă prin antecontract era aceea de a construi și a preda imobilul (obligația de a face) care se subsumează obligației de transfer a dreptului de proprietate (obligație de a da) întrucât pentru a se realiza transferul dreptului de proprietate asupra apartamentului acesta trebuia în mod necesar să fi fost construit.

Prin urmare, obligația SC S.P.D. SRL este o obligație de a da și atrage incidența dispozițiilor art. 43 C. com. în sensul că dobânzile comerciale atunci când sunt cerute curg de la data scadenței obligației.

Față de considerentele ce preced urmează ca în baza art. 312 pct. 1 C. proc. civ. recursul să fie respins ca nefondat.

Recurenta va fi obligată la 8.086,72 lei către intimatul D.T.E.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta SC S.P.D. SRL București împotriva deciziei comerciale nr. 232/2011 din 24 mai 2011 pronunțate de Curtea de Apel București, secția a V-a comercială.

Obligă recurenta-pârâtă SC S.P.D. SRL București la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 8086,72 lei în favoarea intimatului D.T.E.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi, 9 martie 2012.