Tenant reinstated in 82.7M lei damages as landlord's eviction letter held unlawful unilateral termination, not contractual notice

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Reclamanta S.C. T. SRL Brașov a chemat-o în judecată pe pârâta S.C. A. S.A. Ghimbav, solicitând obligarea acesteia la plata sumei de 79.064.864 lei reprezentând prejudiciul suferit de reclamantă datorită neexecutării contractului de locațiune nr. 6 din 3 ianuarie 1999.

Prin precizarea de acțiune formulată ulterior, suma pretinsă de reclamantă a fost stabilită la 82.746.209 lei.

Prin sentința civilă nr. 548/C din 25 aprilie 2001, Tribunalul Brașov, secția comercială și de contencios administrativ, a admis cererea formulată și precizată de reclamantă și a obligat-o pe pârâtă să-i plătească acesteia suma de 82.746.209 lei reprezentând daune actualizate, precum și 5.744.984 lei cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această sentință, tribunalul a reținut că daunele interese au fost dovedite cu actele contabile, iar obligația de plată derivă din contractul încheiat de părți, potrivit cu care pârâta trebuia să asigure folosința spațiului închiriat pe toată durata contractului, cât și posibilitatea dezvoltării de investiții propuse de chiriaș.

Prin decizia nr. 537/Ap din 26 septembrie 2001, Curtea de Apel Brașov, secția comercială și de contencios administrativ, a admis apelul declarat de pârâtă, împotriva sentinței mai sus menționate, pe care a schimbat-o în tot în sensul că a respins acțiunea formulată de reclamantă.

În motivarea acestei soluții, instanța de apel a reținut că temeiul juridic al pretențiilor reclamantei îl constituie prevederile art. 1420 C. civ., art. 1424 C. civ. și principiul răspunderii civile contractuale rezultând din nerespectarea obligației locatorului de asigurare a folosinței spațiului închiriat, dar reclamanta nu și-a îndeplinit obligația de plată a chiriei și adresa nr. 210 din 16 august 1999 îmbracă forma somației prevăzute de părți la art. 10 lit. h) din contract, somație acceptată, pentru că reclamanta a eliberat spațiul.

A mai reținut și că nici prejudiciul pretins nu a fost dovedit în totalitate și, de altfel, potrivit art. 10 lit. b), din contract, chiriașul s-a obligat să execute lucrările de întreținere pe cheltuiala sa proprie și, de asemenea, că pentru eliberarea spațiului de către reclamantă nu se poate invoca fapta culpabilă a pârâtei, eliberarea spațiului fiind o obligație asumată de locatar, neexistând prin urmare nici vinovăție din partea pârâtei și nici legătură de cauzalitate pentru angajarea răspunderii sale contractuale.

Împotriva deciziei curții de apel a declarat recurs reclamanta, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie și solicitând admiterea recursului, casarea deciziei pronunțate în apel și menținerea sentinței tribunalului.

Recurenta-reclamantă susține astfel în esență că este inexactă reținerea instanței de apel că s-a angajat să execute lucrări de întreținere pe cheltuiala sa, deoarece ea s-a angajat la lucrări de amenajare a spațiului și nu de întreținere, cheltuieli de care a beneficiat locatorul, care prin evacuarea sa violentă, a rămas cu acest plus de valoare a imobilului.

Mai susține că greșit s-a reținut că adresa nr. 219 din 16 august 1999 ar fi o somație de neexecutare, în realitate ea reprezentând o denunțare unilaterală a contractului, o lipsire violentă de folosința spațiului, în situația în care pentru neplata la termen a chiriei s-a prevăzut a fi sancționată contractual, cu penalități de întârziere de 0,25% pe zi și nu cu expulzarea din spațiu.

Recursul este fondat.

Din examinarea actelor dosarului, se constată următoarele:

Conform art. 9 din contractul de închiriere încheiat de părți la 3 ianuarie 1999, pârâta, în calitate de proprietar s-a obligat să asigure folosința spațiului închiriat reclamantei-chiriaș pe toată durata contractului (perioada de locațiune fiind de 5 ani), precum și să asigure posibilitatea dezvoltării de investiții propuse de chiriaș și să nu înstrăineze sau să greveze cu vreo sarcină partea din imobil închiriat pe toată durata contractului.

Se constată însă că pârâta nu și-a respectat obligațiile mai sus menționate, în condițiile în care la data de 16 septembrie 1999, cu adresa nr. 219 i-a pus în vedere reclamantei să elibereze spațiul.

Această adresă nu îmbracă forma somației prevăzute de părți la art. 10 lit. h) din contract, întrucât motivul pentru care s-a cerut eliberarea spațiului închiriat l-a reprezentat nevoia de spații de producție a pârâtei, determinată de intenția de a-și dezvolta activitatea, așa cum s-a menționat expres în conținutul adresei.

Rezultă prin urmare că actul în cauză reprezintă o denunțare unilaterală a contractului de către pârâtă, având în vedere că pentru neplata chiriei pârâta trebuia să uzeze mai întâi de prevederile art. 8 din contract, care îi dădeau dreptul de a percepe penalități de întârziere de 0,25% pe zi întârziere.

Că este așa rezultă și din faptul că reclamanta a efectuat amenajările la care s-a obligat în vederea derulării activității de producție (potrivit anexei la contract), iar daunele interese pe care le-a solicitat ca urmare a prejudiciului patrimonial suferit prin denunțarea unilaterală a contractului de către pârâtă au fost dovedite cu actele contabile depuse la dosar.

Ca atare, reținându-se că acțiunea reclamantei pentru daune actualizate, așa cum a fost formulată la instanța de fond este întemeiată, urmează a se admite recursul declarat de reclamantă, a se modifica decizia recurată și a se respinge apelul, menținându-se ca fiind legală și temeinică hotărârea pronunțată de tribunal.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursul declarat de reclamanta S.C. T. SRL Brașov împotriva deciziei nr. 537/Ap din 26 septembrie 2001 a Curții de Apel Brașov, secția comercială și contencios administrativ.

Modifică decizia recurată.

Respinge apelul declarat de pârâta S.C. A.T.C. S.A. Brașov împotriva sentinței nr. 548/C din 25 aprilie 2001 a Tribunalului Brașov, secția comercială și de contencios administrativ.

Irevocabilă.

Pronunțată, în ședința publică, astăzi 6 noiembrie 2003.