Continued possession and rent acceptance as evidence of tacit lease renewal versus unilateral termination of fixed-term agreement

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

La data de 4 octombrie 2000 reclamanta S.C. P. SRL Cluj Napoca a chemat în judecată pe pârâtele Consiliul Local al Municipiului Cluj Napoca și S.C. I.E. SRL Cluj pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate valabilitatea contractului de închiriere nr. 1068 din 13 septembrie 1995 încheiat între reclamantă și Consiliul Local al Municipiului Cluj pentru spațiul de la nr. 27 și nulitatea contractului de locațiune dintre pârâte pentru același spațiu.

Pârâta de ord. I a formulat întâmpinare și cerere reconvențională, prin care solicită evacuarea reclamantei și încetarea contractului de închiriere dintre părți.

Tribunalul Cluj, secția comercială și contencios administrativ, prin sentința civilă nr. 183 C din 1 februarie 2001 a admis acțiunea reclamantei așa cum a fost formulată și a respins cererea reconvențională.

Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a reținut că în speță nu a operat tacita relocațiune, potrivit art. 1437 C. civ. ci art. 1436 C. civ. referitor la locațiunea fără termen în care putea denunța contractul oricând, cu preaviz, fiind invocate, în acest sens, notificările expediate reclamantei.

Apelul declarat de pârâtul Consiliul Local Cluj Napoca împotriva acestei hotărâri a fost respins ca nefondat de Curtea de Apel Cluj, secția comercială și de contencios administrativ, prin decizia nr. 656 din 7 iunie 2001.

Împotriva acestei ultime hotărâri a declarat recurs, în termen legal, motivat și timbrat pârâtul Consiliul Local al Municipiului Cluj Napoca criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, susținând, în esență că instanțele au interpretat în mod greșit probele dosarului și actul juridic dedus judecății, motivările ambelor instanțe, limitându-se la faptul că în speță sunt incidente dispozițiile art. 1437 C. civ. și nesocotind dispozițiile art. 1436 C. civ. și art. 948 C. civ., devenind astfel operantă tacita relocațiune și intervenind locațiunea fără termen care poate fi denunțată oricând, de orice parte, printr-un simplu preaviz așa cum a procedat recurenta față de reclamantă, recunoscând, totuși, că a primit chiria plătită după expirarea contractului, determinată de faptul că nu putea rămâne în pagubă pentru perioada în care nu era în măsură să predea spațiul asociației S.C. I.E. SRL neputând încasa de la aceasta cota de asociere.

În consecință, în temeiul art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ. solicită admiterea recursului, așa cum a fost formulat și motivat, modificarea deciziei atacate, rejudecarea cauzei, respingerea acțiunii reclamantei și admiterea acțiunii reconvenționale.

Recursul este nefondat pentru următoarele considerente:

Din examinarea actelor de la dosar prin prisma motivelor de recurs și a dispozițiilor legale incidente cauzei rezultă că instanța de apel în mod corect a apreciat actul juridic dedus judecății și probatoriile administrate în cauză.

Analizând întreg materialul probator administrat în cauză, Curtea, constată că sunt neîntemeiate criticile formulate de recurentă.

Printr-o corectă și integrală apreciere a materialului probator administrat în cauză, ambele instanțe au pronunțat soluții temeinice, a căror reformare nu se impune.

Stabilind adevăratele raporturi juridice dintre părți instanțele au dat o corectă dezlegare pricinii.

Criticile formulate nu sunt fondate pentru următoarele considerente:

Prin contractul de închiriere părțile au stabilit drepturile și obligațiile care să guverneze raportul juridic încheiat.

Contractul de locațiune fiind sinalagmatic și oneros presupune asigurarea folosinței lucrului pentru un timp determinat de către locator în schimbul unui preț determinat ce trebuie plătit de locatar la termenele statornicite.

Concluzia recurentei a rezilierii contractului de locațiune în considerarea dispozițiilor art. 1436 C. civ. este greșită.

Dacă după expirarea termenului stipulat în contract, cazul în speță, locatarul rămâne și este lăsat în posesia lucrului, atunci se consideră locațiunea reînnoită, locatorul acceptând și primind, lunar, chiria stabilită și achitată periodic și la timp de locatar, atunci se consideră locațiunea reînnoită, respectiv „tacita relocațiune”, efectele ei regularizându-se după dispozițiile ce reglementează locațiunea fără termen (art. 1437 C. civ.).

Plata chiriei făcută de locatar și atitudinea locatorului, care nu a întreprins nici o acțiune pentru evacuarea chiriașului stabilește faptul tacitei relocațiuni, al cărei obligații rămân acelea din contractul pentru care termenul a expirat.

Așa fiind, orice discuție referitoare la încheierea unei noi convenții în condițiile în care manifestarea de voință a părților nu este exprimată, este lipsită de temei. Aceasta, cu atât mai mult, cu cât adresei locatarei prin care solicită prelungirea contractului de închiriere, locatorul îl înștiințează, în scris despre rezilierea contractului și evacuarea spațiului pe motiv că a încheiat o asociere pe spații cu o altă persoană juridică.

În mod corect s-a reținut de ambele instanțe că în cauză operează relocațiunea tacită asupra acestui spațiu, reclamanta continuând locațiunea în aceleași condiții contractuale, care au fost acceptate de pârâta recurentă la data când contractul a ajuns la termen prin faptul că nu a notificat reclamantei intenția sa de a denunța contractul la data ajungerii la termen.

Pentru considerentele ce preced, Curtea, în temeiul art. 312 C. proc. civ. va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Consiliul Local Cluj Napoca.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Consiliul Local Cluj Napoca împotriva deciziei nr. 656 din 7 iunie 2001 a Curții de Apel Cluj, secția comercială și de contencios administrativ.

Irevocabilă.

Pronunțata în ședință publică, astăzi 22 octombrie 2003.