Inadmissibility of declaratory action for tenant status due to existence of valid lease and lack of legal interest

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Reclamanta S.C. K. S.R.L. București, prin acțiunea înregistrată la 7 iulie 1999, a chemat în judecată pe S.C. S. S.A. București, solicitând să se constate calitatea sa de locatar asupra spațiului situat în București.

În motivarea acțiunii reclamanta a arătat că între părți s–a încheiat contractul de închiriere nr. 1286 din 24 octombrie 1997 prin care pârâta a închiriat reclamantei imobilul situat în București, pentru o perioadă de 10 ani, cu o chirie de 29.996,1 USD/lună și pe care l-a subînchiriat B.C. I.Ț.

La dosarul cauzei, s-a depus o adresă a S.C. S. S.A. către B.C. I.Ț., prin care aceasta este încunoștiințată despre rezilierea contractului de închiriere dintre reclamantă și pârâtă, astfel încât chiria prevăzută în contractul de subînchiriere este datorată S.C. S. S.A. care este proprietara spațiului.

Pârâta a invocat excepția necompetenței materiale a Tribunalului București, solicitând declinarea soluționării cauzei în favoarea Judecătoriei sector 3, având în vedere că litigiul dedus judecății este de natură civilă.

Prin încheierea de la 14 octombrie 1999, excepția a fost respinsă ca neîntemeiată.

Tribunalul București a admis acțiunea formulată de S.C. K. S.R.L. București și a constatat calitatea de locatar a reclamantei, conform contractului de închiriere nr. 1286 din 24 octombrie 1997, asupra spațiului situat în București, prin sentința nr. 2524 din 20 aprilie 2000.

Pentru a hotărî astfel, instanța a reținut că art. 14.2.1, art. 14.2.2, art. 14.2.3 din contractul de închiriere conțin un pact comisoriu de gradul întâi, situație în care, desființarea contractului nu operează de drept, fiind necesară o hotărâre judecătorească pronunțată în soluționarea unei cereri de reziliere a contractului.

Pârâta a declarat apel, susținând în esență următoarele: sentința a fost dată cu încălcarea competenței materiale, care, în raport de obiectul cererii de chemare în judecată, aparține judecătoriei, probele au fost greșit apreciate, în sensul că în mod greșit s-a interpretat că pactul comisoriu prevăzut în contract este un pact de gradul întâi, conform căruia, desființarea contractului nu a operat de drept.

Prin decizia nr. 3356 din 22 noiembrie 2000, Curtea de Apel București, secția comercială, a respins ca nefondat apelul, reținând următoarele:

- față de prevederile art. 2 C. proc. civ., instanța de fond corect a respins excepția de necompetență a Tribunalului București, părțile fiind societăți comerciale iar prin contractul încheiat, urmăreau obținerea unui profit.

- art. 14.2.3 din contract, nu conține un pact comisoriu de gradul IV, nu se menționează că va fi reziliat contractul de plin drept, astfel că instanța de judecată era singura care putea să dispună rezilierea contractului.

Împotriva deciziei instanței de apel, a declarat recurs pârâta, susținând în esență următoarele: natura juridică a acțiunii promovate de intimată este civilă, pentru faptul că acel contract de închiriere la care se raportează dreptul de creanță al intimatei este esențialmente civil, astfel că hotărârea a fost dată cu încălcarea competenței, hotărârea nu este motivată, în ceea ce privește respingerea excepției de necompetență materială invocată, iar din interpretarea sensului liberal al termenilor utilizați, se poate constata că pactul comisoriu este de gradul II complex, conform căruia, contractul se consideră desființat dacă una dintre părți nu-și execută obligațiile asumate.

Recursul declarat de pârâtă este întemeiat, în sensul celor ce se vor arăta:

- primul motiv de recurs se referă la împrejurarea că instanțele au soluționat greșit cauza, ca fiind una comercială, în realitate ea fiind o cauză civilă.

Raporturile juridice stabilite între părți în baza contractului de locațiune sunt de natură comercială, ele referindu-se la un spațiu cu destinație comercială.

- critica vizând modul în care părțile au înțeles să pună capăt contractului (respectiv pactul comisoriu invocat de recurentă) nu prezintă relevanță în cauză față de caracterul acțiunii introductive.

Într-adevăr, reclamanta K. a formulat o acțiune în constatare declarativă și provocatorie, instanța având îndatorirea de a se pronunța asupra admisibilității unei asemenea acțiuni.

Din acest punct de vedere, critica formulată de recurentă și invocată ca un motiv de ordine publică va fi admisă, deoarece excepția privind caracterul subsidiar al acțiunii în constatare, față de acțiunea în realizarea dreptului, este o excepție de fond, ce privește exercițiul dreptului la acțiune, norma încălcată în acest caz fiind de ordin imperativ.

Astfel, potrivit art. 111 C. proc. civ., acțiunea în constatarea existenței sau inexistenței unui drept este inadmisibilă în situația în care, partea poate cere realizarea dreptului său, textul invocat nefăcând altceva decât să consacre principiul subsidiarității acțiunii în constatare în raport de acțiunea în realizare.

Ca atare, instanțele au pronunțat hotărâri nelegale atunci când au primit punctul de vedere exprimat de reclamantă și au admis acțiunea prin care s-a solicitat să se constate calitatea sa de locatar deși exista un contract de închiriere a cărui valabilitate nu expirase la data introducerii acțiunii.

De altfel, în prezent acțiunea este lipsită de interes, pârâta fiind înscrisă la masa credală a S.C. K. S.R.L., aflată în lichidare judiciară, după ce, între părți, în calitatea lor de locator și locatar s-au purtat mai multe litigii derivând din executarea contractului de închiriere.

Pentru aceste considerente, recursul va fi admis, conform art. 304 pct. 9 C. proc. civ., va fi casată decizia Curții de Apel București, se va admite apelul pârâtei și se va schimba în tot sentința, în sensul respingerii acțiunii ca inadmisibilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E:

Admite recursul declarat de pârâta S.C. S. S.A. București împotriva deciziei nr. 3356 din 22 noiembrie 2000 a Curții de Apel București, secția comercială.

Casează decizia atacată, admite apelul pârâtei S.C. S. S.A. București și respinge acțiunea reclamantei S.C. K. S.R.L. București ca inadmisibilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 15 octombrie 2003.