Resolution of bilateral sale promise due to missed contractual deadline and interpretation of resolutory condition

Ședința publică din 20 septembrie 2011

Prin acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Timișoara, reclamanta SC E.R. SRL Timișoara a chemat în judecată pe pârâtul M.P., solicitând ca prin sentința ce se va pronunța, să constate intervenirea de drept a rezoluțiunii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiată între părți la data de 26 aprilie 2007 și să dispună obligarea pârâtului la restituirea avansului în cuantum de 50.000 Euro.

În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că între părți s-a încheiat promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, iar pârâtul nu și-a îndeplinit obligația de prezentare a dovezii din partea Primăriei, în sensul că imobilul ce forma obiectul contractului are destinația de intravilan arabil pentru construcții sportive și recreative. În ceea ce privește restituirea avansului achitat pârâtului, a arătat că s-a stipulat în contract restituirea avansului achitat, în situația în care terenul nu este inclus în P.U.G. din cauze neimputabile pârâtului.

Acțiunea a fost întemeiată în drept pe dispozițiile art. 969, art. 1020 și art. 1320 C. civ.

Prin sentința civilă nr. 1629 din 3 februarie 2009, Judecătoria Timișoara a respins excepția de necompetență materială a Judecătoriei Timișoara și excepția prematurității acțiunii și a admis acțiunea formulată de reclamantă, a dispus rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiată între reclamantă și pârât la data de 20 aprilie 2007 cu privire la vânzarea unei suprafețe de 29.800 mp teren pe raza localității Remetea Mare și a obligat pârâtul să plătească reclamantei suma de 50.000 Euro, reprezentând avans preț.

Judecătoria a analizat cu prioritate excepțiile invocate de către pârât și a reținut natura civilă a cauzei, în raport de care a respins atât excepția de prematuritate, cât și cea de necompetență.

În ceea ce privește fondul cauzei a constatat că reclamanta este îndreptățită să solicite desființarea promisiunii de vânzare-cumpărare, întrucât pârâtul nu și-a îndeplinit obligațiile asumate până la data stabilită în contract, 30 iunie 2007. De asemenea a dispus restituirea avansului de către pârât.

Împotriva acestei sentințe a declarat recurs pârâtul M.P., iar Tribunalul Timiș, secția comercială și de contencios administrativ, prin decizia civilă nr. 396/R din 13 noiembrie 2009 a admis recursul formulat de către pârât, a desființat sentința atacată și a trimis cauza spre competență soluționare Tribunalului Timiș.

Pentru a dispune astfel, tribunalul a reținut încălcarea dispozițiilor art. 2 pct. 1 lit. a) C. proc. civ., constatând că litigiul de față este neevaluabil în bani, ceea ce atrage competența tribunalului în primă instanță.

Tribunalul Timiș, secția comercială și de contencios administrativ, prin sentința civilă nr. 981/PI din 21 septembrie 2010 a respins excepția de prematuritate și a respins acțiunea formulată de către reclamantă.

În ceea ce privește excepția de prematuritate, tribunalul a constatat că procedura de conciliere a fost corect realizată, prin executor judecătoresc.

Cu privire la fondul cauzei, tribunalul a constatat că termenul stabilit prin contract, respectiv 30 iunie 2007, este un termen alternativ, neputând fi considerată drept cauză de reziliere a contractului, neîndeplinirea obligațiilor de către promitentul vânzător care și astăzi este în termen pentru a prezenta dovada includerii terenului supus vânzării în intravilanul arabil al localității.

Împotriva sus menționatei sentințe, a declarat apel reclamanta SC E.R. SRL Timișoara, prin care a criticat hotărârea primei instanțe, întrucât nu există nici un temei pentru a considera că termenul de 30 iunie 2007 ar fi unul alternativ, fiind un termen esențial și limită pentru încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare.

Curtea de Apel Timișoara, secția comercială, prin decizia civilă nr. 27 din 25 ianuarie 2011, a admis apelul declarat de reclamantă, a schimbat în tot sentința atacată, în sensul că a admis acțiunea formulată de reclamantă și a dispus rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți ­; a dispus obligarea pârâtului la restituirea avansului în sumă de 50.000 Euro, în echivalent în lei la data plății.

Curtea, analizând criticile formulate de către reclamantă a reținut că, clauza referitoare la includerea terenului în Planul Urbanistic General al localității Remetea Mare, constituie o condiție rezolutorie, guvernată de prevederile art. 1004, art. 1019 -1021 C. civ. În ceea ce privește termenul până la care trebuia îndeplinită această obligație, Curtea folosind metodele de interpretare a convențiilor, a stabilit că termenul până la care trebuia stabilită condiția includerii în P.U.G este 30 iunie 2007.

Împotriva deciziei sus menționată a declarat recurs pârâtul M.P., în temeiul motivelor de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., prin care a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei recurată, în sensul respingerii apelului și respingerii cererii de chemare în judecată.

Prin criticile formulate, recurentul a susținut că instanța de apel a realizat o interpretare eronată a clauzelor contractuale analizate, respectiv în ceea ce privește termenul prevăzut în contract, respectiv 30 iunie 2007, care în opinia recurentului reprezintă un termen alternativ până la care pârâtul putea îndeplini obligația de a include terenul în P.U.G . Deci, nu este vorba despre un termen expres. În oricare situație, în caz de îndoială, convenția trebuia interpretată în favoarea celui care se obligă, potrivit art. 983 C. civ.

Antecontractul de vânzare-cumpărare este unul bilateral, astfel încât rezoluțiunea nu poate fi dispusă decât la cererea păr

ții care a executat sau care se declară gata să execute contractul, ori în speța de față, reclamanta nu a achitat diferența de preț.

Recursul este nefondat .

Prin înscrisul sub semnătură privată intitulat ,,Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare”, pârâtul M.P. s-a obligat să vândă, liber de sarcini, terenul aflat în proprietatea sa, în sup. totală de 29.800 mp, iar reclamanta SC E.R. SRL Timișoara s-a obligat să achiziționeze acest teren de la pârât.

Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este contractul prin care părțile, se obligă să încheie, în viitor, un contract translativ de proprietate și care doar cu titlu anticipativ poate conține clauze cu privire la predarea bunului sau plata prețului.

Din acest punct de vedere, se constată că, consimțământul exprimat în cazul promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare, poartă asupra încheierii în viitor a unui contract de vânzare-cumpărare.

Având în vedere aceste considerente, Înalta Curte constată nefondată critica recurentului privind imposibilitatea instanței de a dispune rezoluțiunea, în situația în care reclamanta nu a achitat diferența de preț. Astfel, cadrul general în care transmisiunea se va efectua, urmează a se stabili prin contractul de vânzare-cumpărare, iar clauza privind stabilirea prețului are caracterul unei clauze anticipatorii.

În cadrul promisiunii de vânzare-cumpărare contraprestația urmărită de părți este executarea obligației de a face, de a încheia în viitor un contract translativ de proprietate.

În aceste condiții, consimțământul dat în promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare, nu este susceptibilă de a transfera proprietatea, în aceste condiții pârâtul nu poate invoca că reclamanta nu a plătit restul de preț.

Prin prisma motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., recurentul a invocat interpretarea eronată a clauzelor contractului, în sensul aprecierii termenului din 30 iunie 2007, ca fiind un termen exclusiv și nu alternativ, astfel cum a fost intenția părților.

Critica este nefondată.

Angajamentul de a încheia în viitor perfectarea vânzării a fost amânată explicit pentru o dată ulterioară, astfel cum a fost determinată prin contract.

Astfel, data de 30 iunie 2007 reprezintă termenul limită esențial, pentru încheierea contractului definitiv de vânzare-cumpărare, în ipoteza îndeplinirii condiției rezolutorii privind includerea terenului în Planul Urbanistic General al localității Remetea Mare.

Argumentele instanței de apel în ceea ce privește interpretarea clauzelor promisiunii de vânzare-cumpărare, având în vedere intenția comună a părților, sunt corecte, având în vedere că aceasta a fost ca până la termenul limită din 30 iunie 2007, să fie perfectat contractul de vânzare-cumpărare, ceea ce presupunea îndeplinirea obligației asumată de către pârât.

În ceea ce privește critica recurentului privind aplicarea dispozițiilor art. 983 C. civ., Înalta Curte constată că această regulă de interpretare este aplicabilă în situația în care rămân îndoieli după aplicarea dispozițiilor art. 979 și art. 978 C. civ., care consacră regulile de interpretare în sensul care reiese din natura contractului sau în înțelesul în care clauzele pot produce un efect.

În raport de aceste considerente în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge prezentul recurs ca nefondat.

În ceea ce privește cererea formulată prin întâmpinare, de către intimata SC E.R. SRL Timișoara, privind acordarea de cheltuieli de judecată, urmează a fi respinsă, având în vedere că aceasta nu a fost dovedită .

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâtul M.P. împotriva deciziei civile nr. 27 din 25 ianuarie 2011 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția comercială.

Respinge cererea formulată de intimata SC E.R. SRL TIMIȘOARA privind acordarea cheltuielilor de judecată .

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 20 septembrie 2011.