Judicial compulsion of state authority to sell leaseholder-occupied property as "available activity" under SME pre-emption law

Asupra recursurilor de față;

Din actele și lucrările dosarului, constată că:

Prin cererea de chemare în judecată, reclamanta SC A. SRL București a solicitat ca, în contradictoriu cu pârâtele RA APPS prin SAIFI. București și RA APPS. București, instanța de judecată să pronunțe o hotărâre prin care să dispună, în principal, obligarea acestora la îndeplinirea procedurii de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare, în temeiul Legii nr. 133/1999, cu privire la spațiul situat în imobilul din sector 2, în suprafață de 58,22 mp, conform contractului de locațiune încheiat între părți.

În subsidiar, reclamanta a solicitat obligarea pârâtelor la îndeplinirea procedurii de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare și la încheierea acestuia, în temeiul O.U.G. nr. 19/2002, cu privire la spațiul situat în imobilul din sector 2, în suprafață de 58,22 mp, conform contractului de locațiune încheiat între părți, iar, în cazul nerespectării obligației ce formează obiectul capătului 1 sau 2 de cerere, după împlinirea termenului de o lună de la rămânerea irevocabilă a hotărârii judecătorești, la plata daunelor cominatorii, reprezentând echivalentul în RON al sumei de 200 euro pentru fiecare zi de întârziere, la cursul de schimb din ziua plății.

Prin cererea reconvențională, pârâta a solicitat evacuarea reclamantei din spațiul în litigiu.

Prin sentința comercială nr. 5166 din 9 aprilie 2008, Tribunalul București, a respins excepțiile ca neîntemeiate, a respins acțiunea reclamantei, a admis cererea reconvențională a S. București și a dispus evacuarea reclamantei din spațiul în litigiu, reținând, în esență, aplicabilitatea deciziei Curții Constituționale, nr. 38 din 30 ianuarie 2008 prin care dispozițiile referitoare la vânzarea prin negociere directă din art. 13 și cele referitoare la art. 181 din Legea privind aprobarea O.G. nr. 28/2007 pentru modificarea O.G. nr. 19/2002 au fost declarate neconstituționale.

Prin decizia nr. 518 din 11 noiembrie 2008, Curtea de Apel București, a admis apelul declarat de reclamanta SC A. SRL, împotriva sentinței Tribunalului București nr. 5166 din 9 aprilie 2008, pe care a schimbat-o, în parte, în sensul că a admis excepția prescripției dreptului la acțiune, în sens material, cu privire la capătul principal de cerere, a respins capătul de cerere prin care reclamanta a solicitat obligarea pârâtelor la îndeplinirea procedurii de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare și la încheierea acestuia, constatând prescris dreptul la acțiune, în sens material, a respins cererea reconvențională, ca neîntemeiată și a menținut celelalte dispoziții ale sentinței apelate.

Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut că dreptul apelantei-reclamante la acțiune s-a născut la data de 3 martie 2000, respectiv în ziua următoare împlinirii termenului de 90 de zile de la data depunerii cererii de cumpărare 3 decembrie 1999, în aplicarea dispozițiilor art. 12 alin. (2) din Legea nr. 133/1999, stabilirea momentului de la care prescripția începe să curgă fiind data la care s-a născut dreptul, în conformitate cu art. 7 din Decretul nr. 167/1958. Așadar, cum dreptul la acțiune s-a născut la data de 3 martie 2000, prescripția s-a împlinit la 3 martie 2003, reclamanta demarând procedura judiciară abia în data de 14 martie 2007.

Instanța de apel a constatat și aplicabilitatea deciziei Curții Constituționale nr. 38 din 30 ianuarie 2008 în speța de față, cum, în mod corect, a considerat și prima instanță, iar referitor la respingerea cererii reconvenționale, ca neîntemeiată, instanța de apel a reținut că părțile au încheiat un nou contract de locațiune din 7 iulie 2008, prin care apelanta-reclamantă deține un titlu care îi justifică ocuparea spațiului, soluția de evacuare a acesteia din imobil fiind, așadar, nefondată, pentru că prin noul contract de locațiune încheiat, reclamantei i s-a dat dreptul de folosință asupra spațiului în litigiu până la data de 31 decembrie 2008.

Împotriva deciziei Curții de Apel București, nr. 518 din 11 noiembrie 2008, a formulat recurs reclamanta SC A. SRL, invocând motivul de nelegalitate prevăzut de pct. 5 al art. 304 C. proc. civ., arătând, în esență, încălcarea de către instanța de apel a principiului non reformatio in pejus, prin ignorarea art. 296 C. proc .civ.

Prin decizia nr. 1645 din 27 mai 2009, Secția Comercială a Înaltei Curți de Casație și Justiție, a admis recursul declarat de reclamanta SC A. SRL, împotriva deciziei Curții de Apel București nr. 518 din 11 noiembrie 2008, a casat decizia atacată și a trimis cauza spre rejudecarea apelului aceleiași instanțe, reținând, în esență, că admiterea excepției prescripției dreptului material la acțiune a creat, pentru recurentă, în apel, o situație mai grea decât cea stabilită de prima instanță.

Prin decizia nr. 547 din 17 decembrie 2008, Curtea de Apel București, a admis apelul formulat de apelanta SC A. SRL, împotriva sentinței comerciale nr. 5166 din 9 aprilie 2008, a schimbat-o, în parte, în sensul că a admis cererea principală, a obligat pârâtele să îndeplinească procedura de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare și să încheie contractul de vânzare-cumpărare, în conformitate cu Legea nr. 133/1999, a respins cererea reconvențională, ca neîntemeiată și a menținut celelalte dispoziții ale sentinței apelate.

În considerentele deciziei s-a reținut că RA APPS Bucuresti era obligată să încheie contractul de vânzare-cumpărare în termen de 90 de zile de la data depunerii cererii de către reclamantă, aceasta îndeplinind cerințele menționatei legi, iar, în ceea ce privește cel de-al doilea capăt de cerere, instanța de apel a luat în considerare decizia Curții Constituționale nr. 38 din 30 ianuarie 2008, despre care a făcut vorbire și prima instanță. În ce privește cererea reconvențională, instanța de apel a reținut că părțile au încheiat un nou contract de locațiune din 7 iulie 2008, prin care apelanta-reclamantă deține un titlu care îi justifică ocuparea spațiului, soluția de evacuare a acesteia din imobil fiind, așadar, nefondată, întrucât prin noul contract de locațiune încheiat, reclamantei i s-a dat dreptul de folosință asupra spațiului în litigiu până la data de 31 decembrie 2008.

Împotriva deciziei Curții de Apel București nr. 547 din 17 decembrie 2009 au formulat recurs, atât pârâta RA APPS prin SAIFI București, cât și pârâta RA APPS București.

Recurenta-pârâtă RA APPS. prin SAIFI București a invocat motivul de nelegalitate prevăzut de pct. 9 al art. 304 C. proc. civ., arătând, în esență, că instanța de apel a considerat, în mod greșit, îndeplinite toate condițiile impuse de Legea nr. 133/1999, deși spațiul în litigiu, în opinia recurentei SAIFI București nu constituie activ disponibil, în sensul prevederilor art. 12, art. 13 din menționata lege și, pe cale de consecință, nu îi sunt aplicabile dispozițiile art. 12 alin. (1) lit. d) din lege ce statuează asupra dreptului de preferință al întreprinderilor mici și mijlocii la cumpărarea activelor disponibile ale regiilor autonome.

Recurenta susține că activul în litigiu nu poate fi calificat ca fiind disponibil numai pentru simplul fapt că a fost închiriat dat fiind că închirierea imobilelor se încadrează în obiectul său de activitate și, mai mult, cum una din condițiile esențiale ale contractului de vânzare-cumpărare este dată de existența consimțământului valabil al părții care se obligă, instanța nu poate substitui părților în manifestarea acestuia, astfel că Legea nr. 133/1999 nu poate înfrânge principiul libertății de voință, părțile fiind perfect libere să stabilească clauzele actului juridic.

De asemenea, se arată că această condiție nu este întrunită cu atât mai mult cu cât nu s-a întocmit o listă a activelor disponibile și că, și în situația în care ar fi activ disponibil, instanța ar fi trebuit să analizeze toate condițiile impuse de lege, sub aspectul întrunirii cumulative a acestora.

Recurenta consideră că, în cauză nu este întrunită nici cea de-a treia condiție cerută de lege, aceea ca solicitantul să aibă un drept de preferință pentru că, nici la data declarării recursului, nu există o listă aprobată de către Secretariatul General al Guvernului referitoare la imobilele care ar putea constitui active disponibile. Se apreciază că, și în situația în care activul ar putea fi considerat ca fiind disponibil, lipsa dreptului de preferință ar face imposibilă transferarea dreptului de proprietate pentru că s-ar încălca dispozițiile art. 12 lit. d) din lege.

Prin recursul său, APPS RA a invocat motivul de nelegalitate reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., aducând în susținere aceleași argumente ca și recurenta RA APPS prin SAIFI.

Prin întâmpinarea depusă la data de 8 iunie 2011, intimata a solicitat respingerea recursului și menținerea ca legală a deciziei atacate.

Analizând decizia atacată prin prisma motivelor de recurs invocate de recurente, Înalta Curte, constată că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:

În esență, criticile celor două recurente vizează neîndeplinirea cumulativă a condițiilor prevăzute de Legea nr. 133/1999 pentru a se putea dispune obligarea lor la îndeplinirea procedurii de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare cu privire la spațiul situat în sector 2, București.

Astfel, recurentele nu contestă încadrarea intimatei în categoria întreprinderilor mici și mijlocii, ci doar faptul că imobilul în litigiu nu constituie un activ disponibil în înțelesul legii, că nu există o listă a activelor disponibile și drept urmare nu se poate vorbi de existența unui drept de preferință în favoarea intimatei.

Raportat la prevederile art. 12 din lege, susținerile recurentelor sunt nefundamentate și nu pot fi primite.

Astfel, potrivit art. 12 alin. (1) lit. a) din Legea nr. 133/1999, întreprinderile mici și mijlocii au acces la activele disponibile ale (…) regiilor autonome, în următoarele condiții:

a)activele disponibile utilizate de întreprinderile mici și mijlocii în baza contractului de închiriere, a contractului de locație de gestiune sau a contractului de asociere în participațiune, încheiate cu acestea, la data intrării în vigoare a prezentei legi vor fi vândute, la solicitarea deținătorului, la prețul negociat, stabilit pe baza raportului de evaluare după deducerea investițiilor efectuate în activ de către chiriaș,

b)întreprinderile mici și mijlocii au drept de preempțiune la cumpărarea activelor disponibile ale societăților comerciale și companiilor naționale cu capital majoritar de stat, precum și ale regiilor autonome aflate în vecinătatea imediată a activelor pe care le dețin în proprietate.

De asemenea, în cuprinsul art. 13 din lege se arată că, în sensul legii, se consideră active disponibile activele care nu sunt utilizate și că, societățile comerciale și companiile naționale cu capital majoritar de stat, precum, și regiile autonome sunt obligate să stabilească și să întocmească listele cuprinzând activele disponibile, în termen de 60 de zile de data intrării în vigoare a legii.

În cauză, prevederile anterior enunțate au fost interpretate și aplicate corect de către instanța apelului, care a reținut că activul în discuție este disponibil în înțelesul legii, în condițiile în care a fost și este folosit în baza unui contract de închiriere, fiind îndeplinită și această condiție de natură a naște dreptul acesteia la cumpărarea activului disponibil.

Dreptul reclamantei de a cumpăra activul derivă din lege, drept căruia îi corespunde obligația corelativă a pârâtei de a vinde, iar apărarea recurentei în sensul că nu poate proceda la vânzare pentru că ar deține asupra activelor doar un drept de administrare este fără fundament juridic, în condițiile în care ea poate încheia contractul de vânzare-cumpărare în calitate de reprezentant al statului, cu aprobarea Secretariatului de Stat al Guvernului.

De asemenea, nu poate fi primită nici susținerea potrivit cu care nu se poate trece la vânzarea activului întrucât nu s-ar fi întocmit o listă a activelor disponibile, nefiind astfel îndeplinite prevederile art. 13 din lege, însă din interpretarea acestor dispoziții nu rezultă condiționarea încheierii contractelor de vânzare-cumpărare a activelor de existența listei menționate și, mai mult, prin neîndeplinirea obligației de a întocmi listele cu activele disponibile recurenta își invocă propria culpă.

În fine, raportat la obiectul acțiunii deduse judecății, acela de îndeplinire a procedurii de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare nu se poate primi nici susținerea potrivit căreia, prin decizia atacată, instanța i-ar fi suplinit consimțământul său.

Pentru considerentele expuse, Înalta Curte, va menține decizia pronunțată de instanța de apel ca fiind legală și va respinge ca nefondate recursurile declarate de pârâte ca nefondate, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul formulat de pârâta RA APPS prin SAIFI București, împotriva deciziei Curții de Apel București nr. 547 din 17 decembrie 2008, ca nefondat.

Respinge recursul formulat de pârâta RA APPS București, împotriva aceleiași decizii, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată, în ședință publică, astăzi, 22 septembrie 2010.