Deduction of unpermitted investment costs from municipal property sale price contingent on owner consent and construction authorization
Romania (RO)
Legislator summary
AI generatedThe High Court of Cassation and Justice dismissed the appellant’s recourse as unfounded, rendering the decision irrevocable and thereby upholding the Court of Appeal’s dismissal of the appeal, which in turn confirmed the first-instance court’s rejection of the plaintiff’s claim. The dispute concerned a commercial property transaction where the plaintiff, a tenant-lessee, sought a deduction from the purchase price for improvements allegedly made to the municipal-owned space, challenging the validity of the negotiated price and sale contract. The court ruled that the plaintiff failed to satisfy the cumulative statutory conditions for deducting investment costs from the sale price, specifically lacking both the prior written consent of the property owner and a valid construction permit for the works; consequently, the freely consented price established in the negotiation minutes and the sale contract was deemed binding and enforceable. The decisive legal basis was Article 5(2)(a) of the Methodological Norms for the application of Government Order No. 505/1998, which mandates the strict concurrent fulfillment of owner consent and construction authorization for such deductions, alongside principles of contractual sanctity and free consent.
Legislator headnote
AI generatedart. 304 C. proc. civ; Deduction of unpermitted investment costs from municipal property sale price contingent on owner consent and construction authorization: Printr-o corectă și integrală apreciere a probelor, instanțele judecătorești anterioare au stabilit adevăratele raporturi juridice dintre părți, întinderea drepturilor și obligațiilor asumate reciproc, astfel încât, în mod corect, au fost interpretate dispozițiile art. 5 alin. (2) lit. a) din Normele metodologice de aplicare a H.G. nr. 505/1998, în sensul îndeplinirii cumulative a celor două condiții pentru deducerea valorii investițiilor din prețul vânzării spațiului comercial: existența acordului proprietarului și efectuarea lucrărilor în temeiul autorizației de construcție.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
Asupra recursului de față;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 625, pronunțată la data de 7 iulie 2000 de Tribunalul Suceava, secția comercială și de contencios administrativ, a fost respinsă, ca nefondată, acțiunea formulată de reclamanta SC L.I. SNC Suceava, împotriva pârâtului, municipiul Suceava, prin primar.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că, în cauză, au fost corect interpretate prevederile H.G. nr. 505/1998 și a Normelor metodologice de aplicare a acestui act normativ, întrucât deducerea valorii investițiilor efectuate de reclamantă nu a îndeplinit cele două condiții, respectiv, nu a existat acordul proprietarului spațiului, iar lucrările au fost executate în lipsa unei autorizații de construire. De asemenea, s-a constatat că, între părți, s-a încheiat un proces-verbal de negociere a prețului, document semnat de reclamantă fără obiecțiuni, iar contractul de vânzare-cumpărare a fost semnat, la rândul său, fără obiecțiuni.
Curtea de Apel Suceava, secția comercială și de contencios administrativ, prin decizia civilă nr. 98, pronunțată în ședința publică de la 2 martie 2001, a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamanta SC L.I. SNC Suceava, împotriva sentința nr. 625 din 7 iulie 2000 a Tribunalului Suceava, secția comercială și de contencios administrativ.
Pentru a decide astfel, instanța de apel a stabilit că din lucrările dosarului, în special din procesul-verbal de negociere directă din 28 septembrie 1999 (dosar nr. 265/2000) rezultă, până la evidență, că, față de prețul de pornire la negociere, de 250.000.000 lei, și față de prețul negociat, inclusiv T.V.A., de 195.000.000 lei, pârâta a avut în vedere faptul că reclamanta a făcut îmbunătățiri la spațiul comercial deținut în chirie. De asemenea, din contractul de vânzare-cumpărare nr. 20272 din 6 decembrie 1999, rezultă că a fost încheiat de părți, în urma negocierii directe, prețul stabilit, de altfel, prin procesul-verbal din 28 septembrie 1999, toate aceste elemente reprezentând voința liber consimțită a părților, devenită astfel obligatorie.
Împotriva deciziei civile nr. 98 din 2 martie 2001 a Curții de Apel Suceava, secția comercială și de contencios administrativ, a promovat recurs reclamanta SC L.I. SNC Suceava, criticând această hotărâre judecătorească pentru nelegalitate și netemeinice, invocând aspectele că proprietarul spațiului, la data la care s-au efectuat lucrările de investiții, era statul român, care și-a dat acordul în acest sens, lucrările efectuate nu necesitau autorizație de construcție, iar valoarea lucrărilor de investiții trebuia scăzută din prețul negociat.
Curtea, analizând actele și lucrările dosarului, în raport cu criticile aduse în cererea de recurs, constată că acestea sunt nefondate, pentru următoarele considerente.
Printr-o corectă și integrală apreciere a probelor, instanțele judecătorești anterioare au stabilit adevăratele raporturi juridice dintre părți, întinderea drepturilor și obligațiilor asumate reciproc, astfel încât, în mod corect, au fost interpretate dispozițiile art. 5 alin. (2) lit. a) din Normele metodologice de aplicare a H.G. nr. 505/1998, în sensul îndeplinirii cumulative a celor două condiții pentru deducerea valorii investițiilor din prețul vânzării spațiului comercial: existența acordului proprietarului și efectuarea lucrărilor în temeiul autorizației de construcție.
În speță, s-a dat eficiență juridică maximă acordului de voință liber consimțit al părților contractante, care trebuiesc să execute obligațiile reciproc asumate, temeiul răspunderii reprezentându-l procesul-verbal de negociere directă din data de 28 septembrie 1999 și contractul de vânzare cumpărare nr. 20272 din 6 decembrie 1999, toate semnate de părți fără obiecțiuni.
Astfel fiind, urmează a respinge, ca nefondat, recursul promovat de reclamanta SC L.I. SNC Suceava, nefiind îndeplinite nici una din dispozițiile art. 304 C. proc. civ., urmând a menține ca legală și temeinică decizia nr. 98 din 2 martie 2001, pronunțată de Curtea de Apel Suceava, secția comercială și de contencios administrativ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 24 ianuarie 2003.