Commercial eviction based on contractual resolutory clause and automatic termination of sub-lease

Ședința publică de la 29 septembrie 2011

Asupra recursului de față;

Din examinarea actelor și lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Prin sentința comercială nr. 332 din 14 iunie 2010 Tribunalul Caraș-Severin a respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei SC I.D.R.E. SRL București, a respins cererea de suspendare a judecării cauzei formulată de pârâta SC H.D.S.I. SRL Caransebeș iar în final a admis acțiunea reclamantei și a dispus evacuarea pârâtei din spațiul comercial situat în Municipiul Caransebeș Județul Caraș-Severin și obligarea pârâtei la 10,30 lei cheltuieli de judecată.

Instanța de fond a reținut în esență că reclamanta are calitate procesuală activă întrucât are calitate de locator în raportul juridic născut în baza contractului de subînchiriere.

De asemenea a constatat că, între părți s-a încheiat un contract de subînchiriere și de fidejusiune pentru spațiul comercial din litigiu, inițial pentru o perioadă de 10 ani, care ulterior a fost prelungită până la 22 martie 2010, însă datorită neîndeplinirii obligațiilor din contract, reclamanta a notificat pârâta cu privire la rezilierea actului începând cu 15 martie 2010 conform art. 14.1 lit. e).

Astfel, instanța de fond a apreciat că în urma acestei stări de fapt pârâta nu mai are titlu pentru folosința spațiului, cu atât mai mult cu cât s-a împlinit și durata contractului.

Cu privire la cererea de suspendare a judecării cauzei s-a considerat că este neîntemeiată dat fiind că pârâta nu este parte în litigiu având ca obiect revendicarea spațiilor comerciale.

Apelul declarat de pârâta SC H.D.S.I. SRL Caransebeș împotriva acestei sentințe a fost respins ca nefondat de Curtea de Apel Timișoara prin decizia civilă nr. 61 din 17 februarie 2011.

Verificând modul de soluționare a excepției calității procesuale active a reclamantei și legalitatea rezilierii de drept în raport de clauzele contractuale și executarea obligațiilor părților instanța de apel a apreciat că instanța de fond în mod corect a respins-o atâta timp cât reclamanta deține calitatea de locator în raport cu pârâta, ca deținător a spațiului până la 01 ianuarie 2020 ca urmare a contractului de închiriere nr. 384 din 01 martie 2005 și a actului adițional din 31 decembrie 2007 la acesta, încheiat cu proprietarul tabular al imobilului.

Cu privire la reziliere, instanța de apel a apreciat că ea poate opera de plin drept în baza art. 14.1 lit. e) din contractul părților în condițiile din textul precizat, a putut fi activată dacă partea locator nu și-a îndeplinit obligațiile.

Instanța de control judiciar a apreciat că evacuarea s-a dispus legal ca urmare a rezilierii contractului părților cu data de 15 martie 2010, chiar dacă începând cu 22 martie 20010 pârâtei i-ar fi expirat și termenul de subînchiriere înscris în actul adițional, astfel că nu deține nici un titlu asupra spațiului comercial din litigiu.

Împotriva acestei decizii pârâta SC H.D.S.I. SRL a declarat recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 punctul 9 C. proc. civ..

În argumentarea motivului de nelegalitate invocat, recurenta a susținut că la data introducerii cererii de chemare în judecată contractul de închiriere era încă în derulare, nefiind îndeplinite condițiile legale pentru evacuare.

De asemenea, a susținut că nu sunt îndeplinite condițiile legale privind evacuarea, deși instanța de apel a apreciat că rezilierea poate opera de plin drept în baza art. 14.1 lit. e) din contractul părților.

Recurenta, consideră că reclamanta, a dat dovadă de rea credință, modificând unilateral contractul de subînchiriere și stabilind plata unei chirii majorate în mod nejustificat.

Deși instanța de apel a considerat că nu are relevanță și nici incidență în speță actul adițional nr. 1014 din 29 octombrie 2009, nesemnat de către pârâtă și neinvocat de către reclamantă, recurenta susține că prin actul adițional menționat li s-a solicitat plata unei chirii mai mari, calculată la o suprafață diferită față de cea menționată în contract.

Pentru aceste motive recurenta a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei recurate în sensul respingerii acțiunii ca neîntemeiată.

Prin concluziile scrise depuse la dosar intimata reclamantă a solicitat respingerea recursului ca nefondat și menținerea deciziei recurate ca temeinică și legală.

Recursul este nefondat.

Prin motivul de recurs întemeiat pe pct. 9 al art. 304 C. proc. civ., recurenta a invocat aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1410 C. civ., prilej pentru a repune în discuție evacuarea din spațiul comercial situat în localitatea Caransebeș.

Astfel, recurenta printr-o motivare lapidară susține că la data introducerii cererii de chemare în judecată contractul de subînchiriere era în derulare și reclamanta nu a solicitat rezilierea acestuia, considerând că în speță nu sunt îndeplinite condițiile legale privind evacuarea.

Potrivit art. 1410 C. civ. acțiunea în evacuare este specifică raporturilor de locațiune, adică acelora în care locatorul s-a obligat să procure folosința pe timp determinat a unui bun. Acțiunea în evacuare presupune întotdeauna ca între părți să se fi stabilit anterior un raport privitor la folosința bunului, un acord, indiferent dacă acesta este unul oneros, specific contractului de locațiune sau unul cu titlu gratuit.

Astfel între părți s-a încheiat un contract de subînchiriere și de fidejusiune pentru spațiul comercial situat în municipiul Caransebeș, inițial pentru o perioadă de 10 ani, care ulterior a fost prelungită până la 22 martie 2010, însă datorită neîndeplinirii obligațiilor din contract reclamanta a notificat pârâta cu privire la rezilierea contractului începând cu 15 martie 2010 conform art. 14.1 lit. e).

Se constată că, clauza înscrisă la art. 14.1 lit. e) din contractul părților constituie o condiție rezolutorie asumată de părți cu privire la încetarea de drept a raporturilor contractuale astfel că instanța de apel a reținut corect operarea de plin drept a articolului menționat iar evacuarea s-a dispus legal ca urmare a rezilierii contractului părților cu data de 15 martie 2010.

Susținerea recurentei că reclamanta nu a solicitat rezilierea contractului nu poate fi reținută întrucât în cazul de față nu era nevoie să se formuleze un petit privind rezilierea deoarece părțile au avut un pact care excludea definitiv intervenția instanței pentru rezilierea contractului.

Din motivarea explicită și argumentele aduse în sprijinul soluției rezultă că s-au respectat circumstanțele cauzei și că au fost analizate motivele de fapt și de drept care s-au invocat, instanța referindu-se expres la dispozițiile legale aplicabile.

Așa fiind, se constată că, instanța de apel a analizat și a răspuns tuturor criticilor formulate, în cauză neexistând motive de nelegalitate, astfel încât, sub acest aspect decizia atacată este la adăpost de orice critică, urmând ca în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ. recursul va fi respins, ca nefondat.

Având în vedere dispozițiile art. 274 C. proc. civ., va fi obligată recurenta pârâtă la plata cheltuielilor de judecată conform dispozitivului.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta SC H.D.S.I. SRL împotriva deciziei civile nr. 61 din 17 februarie 2011 a Curții de Apel Timișoara, secția comercială.

Obligă recurenta pârâtă SC H.D.S.I. SRL la plata sumei de 7778,71 lei cheltuieli de judecată către intimata reclamantă SC I.D.R.E. SA.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 29 septembrie 2011.