Challenge to property title certificate: start of statute of limitations at land registry entry versus effective notification

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Reclamantul P.C. Balotești a chemat în judecată S.N.R., solicitând instanței ca în contradictoriu cu aceasta să dispună anularea parțială a certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria M 12 nr. 0183 din 23 august 2000, pentru suprafața de 43.590 m.p. din suprafața totală de 59403 m.p.

În motivarea acțiunii, reclamantul a arătat că actul atacat este nelegal, de vreme ce terenurile vizate de acesta au fost solicitate de foștii proprietari ai Comisiei locale de fond funciar. A mai arătat și că pentru o parte din terenurile ce au făcut obiectul atestării dreptului de proprietate al pârâtei, au fost emise chiar și titluri de t proprietate persoanelor îndreptățite, astfel că, în cauză, au fost încălcate dispozițiile art. III alin. (1) lit. a) din Legea nr. 169/1997.

Prin întâmpinarea formulată, pârâta a invocat excepția tardivității acțiunii, pe considerentul că termenul de prescripție de un an prevăzut de art. 11 din Decretul nr. 167/1958 a fost depășit.

La termenul din 27 martie 2008 au formulat cereri de intervenție în interes propriu, P.N., P.I., V.A.C. și M.D., iar la termenul din 23 septembrie 2008 reclamantul a solicitat introducerea în cauză a A.N.C., emitenta actului atacat.

Prin încheierea de ședință din 17 martie 2009 instanța a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a A.N.C. și a introdus în cauză, la cererea reclamantului, pârâtul M.C.S.I., succesor în drepturi ca urmare a-l reorganizării M.T.C.I.

Curtea de Apel București, secția a VllI-a contencios administrativ și fiscal, prin sentința civilă nr. 3950 din 17 noiembrie 2009, a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei S.N.R. și a respins acțiunea formulată în contradictoriu cu A.N.C., pentru lipsa calității procesuale pasive.

De asemenea, a admis excepția prescripției dreptului la acțiune în privința cererii principale și a cererilor de intervenție în interes propriu, respingând aceste cereri ca prescrise.

Pentru a dispune astfel, instanța a reținut următoarele:

Cât privește excepția lipsei calității procesuale pasive a S.N.R. ea este nefondată, de vreme ce aceasta se legitimează în calitate de beneficiar al actului a cărei anulare o solicită.

Referitor la excepția tardivității s-a reținut că termenul de sesizare a instanței, de 6 luni, curge de la data luării la cunoștință de către reclamant și intervenienți, iar în cauză această dată este momentul intabulării dreptului de proprietate al pârâtei S.N.R. în cartea funciară a localității Balotești, în baza certificatului de atestare seria M 12 nr. 0183 din 23 august 2000.

Fată de acest moment, retine instanța de fond, termenul de 6 luni a fost cu mult depășit, acțiunea reclamantului fiind introdusă la 5 februarie 2008, iar a intervenienților în interes propriu la data de 27 martie 2008.

Împotriva acestei sentințe considerată nelegală și netemeinică au declarat recurs intervenienții în nume propriu, M.C., M.D., P.N., P.I. și V.A.C., recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ., instanța de fond pronunțând hotărârea cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii, pe baza unei interpretări eronate a raportului juridic dedus judecății, cuprinzând motive contradictorii ori străine de natura pricinii.

Prin motivele de recurs formulate, recurenții intervenienți în nume propriu au susținut, în esență, că instanța de fond a interpretat în mod eronat prevederile art. 25 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 potrivit cărora „înscrierile în cartea funciară își vor produce efectele de opozabilitate față de terți de la data înregistrării cererilor”, acest text de lege urmând a fi interpretat în strânsă legătură cu dispozițiile art. 50 din același act normativ, care se referă la obligația O.C.P.I. de a comunica suprapunerea nu numai celui care a cerut înscrierea dreptului său ci și „celorlalte persoane interesate în termen de 15 zile de la pronunțarea încheierii dar nu mai târziu de 30 zile de la data înregistrării cererii”.

Recurenții-intervenienți, în nume propriu, susțin că nu se poate opune caracterul public al evidențelor de carte funciară unui terț care pretinde în proces un drept real asupra aceluiași teren mai înainte de a fi înștiințat de suprapunerea, fie ea și parțială, dintre cele două terenuri, înscrierea fiind făcută la cererea părții interesate, adversar în proces, iar imobilul a fost intabulat pentru prima dată în cartea funciară.

Recursul este nefondat și urmează a fi respins potrivit considerentelor ce se vor arăta în continuare.

Instanța de fond a constatat în mod corect ca fiind prescris dreptul la acțiune al reclamantului și deci și cel al recurenților-intervenienți în nume propriu, cereri formulate după împlinirea termenului de 6 luni de la data luării la cunoștință despre actul administrativ contestat, recurenții intervenienți fiind terți în raport cu certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria M 12 nr. 0183 din 23 august 2000 emis de A.N.C.I.

Momentul luării la cunoștință este, astfel cum corect a stabilit și instanța de fond, cel al intabulării dreptului de proprietate al intimatei-pârâte S.N.R. București în Cartea Funciară a localității Balotești, în baza certificatului de atestare seria M 12 nr. 0183 in 23 august 2000, potrivit încheierii nr. 5472/2000 a Judecătoriei Buftea pronunțată la 26 septembrie 2000, pentru suprafața de 59.403 m.p. teren.

De la data intabulării dreptului de proprietate, dreptul real al societății intimate a devenit opozabil erga omnes, prin îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară, actul de atestare a dreptului de proprietate imobiliară considerându-se a fi cunoscut și de către intervenienți, aceștia putând să atace actul administrativ contestat în termenul prevăzut de lege, în situația în care considerau că au drept de proprietate asupra unei părți din terenurile ce au făcut obiectul atestării dreptului de proprietate.

Recurenții-intervenienți susțin că textul art. 25 alin. 1) din Legea nr. 7/1996, potrivit cu care „înscrierile în cartea funciară își vor produce efectele de opozabilitate față de terți de la data înregistrării cererilor”, ordinea de înregistrare a cererilor determinând rangul înscrierilor, trebuie interpretat în strânsă corelare cu dispozițiile art. 50 din același act normativ, potrivit căruia O.P.I. are obligația de a comunica suprapunerea nu numai celui care a cerut înscrierea dreptului său ci și altor persoane interesate, comunicare pe care acesta le-a făcut-o după aproximativ 8 ani de la intabulare.

Nu este întemeiată susținerea recurenților-intimați, atât prevederile din textul de lege amintit cât și practica constantă a instanțelor fiind în sensul că de la momentul înscrierii în Cartea funciară dreptul real dobândit devine opozabil erga omnes, pentru terți acesta fiind momentul de la care se socotește că au luat la cunoștință despre actul administrativ respectiv.

Cererea de intervenție a fost formulată de recurenți cu depășirea termenului prevăzut de lege, chiar dacă ar fi avute în vedere dispozițiile art. 11 alin. (2) din Legea nr. 554/2007, astfel cum au fost modificate și completate prin Legea nr. 262/2007 și potrivit cărora, pentru motive întemeiate, în cazul actului administrativ individual, cererea poate fi introdusă și peste termenul de 6 luni, dar nu mai târziu de un an de la data comunicării actului sau data luării la cunoștință de acesta.

Nu poate fi primită nici susținerea recurenților în sensul că „faptul că a existat o publicitate nu este același lucru cu o cunoaștere efectivă”, de vreme ce legiuitorul a reglementat modul de calcul al termenului legal în care poate fi formulată acțiunea, cu începere nu numai de la data comunicării actului, dar și de la data la care terții au luat cunoștință prin orice mijloace de emiterea actului administrativ individual pe care au interesul să-l conteste.

Prin instituirea unui termen în care să formuleze acțiunea nu le-a fost încălcat dreptul la un proces echitabil, astfel cum este definit de C.E.D.O., jurisprudența C.E.D.O. fiind constantă în a considera că „instituirea unui termen pentru efectuarea diferitelor acte de procedură, termenele de prescripție și cele de decădere sau sancțiunile pentru nerespectarea acestora nu sunt de natură a încălca art. 6 paragraful 1 din Convenție, acestea fiind restricții admise atâta timp cât nu aduc atingere dreptului la un tribunal în substanța sa”.

Având în vedere considerentele expuse se constată că instanța de fond a pronunțat o soluție legală și temeinică, aplicând corect legea și dând o interpretare corectă raportului juridic dedus judecății, sentința fiind motivată corespunzător și respectând prevederile art. 261 pct. 5 C. proc. civ.

Pe cale de consecință, recursul formulat de intervenienții în nume propriu se dovedește a fi nefondat și în baza art. 312 C. proc. civ., urmează a fi respins.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de M.C., M.D., P.N., P.I. și V.A.C. împotriva sentinței civile nr. 3950 din 17 noiembrie 2009 a Curții de Apel București, secția a VlII-a contencios administrativ și fiscal, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 16 martie 2011.