Expropriation compensation valuation: market transaction price vs. offer prices and inclusion of residual property value increase

Asupra cauzei de față, constată următoarele:

Prin hotărârea nr. 30 din 25 februarie 2008, Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 din cadrul C.N.A.D.N.R. SA, a dispus exproprierea terenului în suprafață de 438,50 mp din București, sector 1, proprietatea lui I.V. și I.A., pentru suma de 43.850 Euro (100 Euro/mp) sumă în legătură cu care s-a prevăzut consemnarea, în contul persoanelor expropriate în termen de 15 zile de la emiterea acestei hotărâri.

Exproprierea s-a dispus în vederea realizării lucrării „Fluidizare trafic pe DN1 – Km.8+100 – Km.17+100 și centura rutieră în zona de nord a municipiului București – Obiectiv 5A – reabilitare și extindere la patru benzi a centurii rutiere a municipiului București, între DN1A și DN1”.

La 9 mai 2008, persoanele expropriate au sesizat instanța, solicitând anularea în parte a hotărârii mai sus arătate, în ceea ce privește cuantumul despăgubirii precum și anularea în totalitate a anexei la această hotărâre, respectiv a procesului verbal de stabilire a cuantumului despăgubirilor nr. 30 din 1 februarie 2008.

Reclamanții au solicitat obligarea pârâtului la plata unei despăgubiri în valoare totală de 153.475 Euro, echivalentul în lei la cursul BNR de la data plății, în termen de 30 zile de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești.

Investit în primă instanță, Tribunalul București, secția a V-a civilă, prin sentința nr. 1350 din 23 noiembrie 2009, a admis în parte contestația și anulând procesul verbal de stabilire a despăgubirilor nr. 30 din 1 februarie 2008 și, în parte, art. 2 din Hotărârea nr. 30 din 25 februarie 2008 a stabilit cuantumul despăgubirilor, la suma de 87.349 Euro, echivalentul în lei, la cursul BNR de la data consemnării sumei.

A respins restul pretențiilor, ca neîntemeiate.

Pentru a se pronunța astfel, prima instanță a reținut în esență că oferta de despăgubire, cuprinsă în hotărârea nr. 30 din 25 februarie 2008, este nejustificat de scăzută (16.052,22 lei) în raport cu valoarea reală a imobilului expropriat, atât la momentul consemnării despăgubirilor (408.178 lei) cât și la momentul efectuării expertizei, când prețurile au suferit o scădere semnificativă din cauza crizei imobiliare, pe fondul crizei economice generale (367.880 lei).

Or, se arată, potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, în cazul exproprierii, despăgubirea „se compune” din valoarea reală a imobilului la data întocmirii raportului de expertiză și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

Tot astfel, conchide instanța fondului, nu s-a făcut dovada consemnării anterioare a despăgubirii inițiale, stabilită prin hotărârea atacată.

Soluția a fost menținută de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, care, prin decizia nr. 271 din 26 aprilie 2004, a respins, ca nefondate, apelurile reclamanților și pârâtului, reținând în esență că dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, au fost corect aplicate de instanța fondului, cuantumul despăgubirii fiind cel de la data întocmirii raportului de expertiză, în legătură cu care niciuna din părți nu a înțeles să formuleze obiecțiuni, astfel că valoarea stabilită – de 87.349 Euro – pentru suprafața expropriată, este corectă în raport cu norma de lege indicată.

În cauză, au declarat recurs în termen legal, atât C.N.A.D.N.R. SA, ca reprezentantă a Statului Român, cât și reclamanții I.V. și I.A.

În recursul său, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., pârâta C.N.A.D.N.R. SA, critică hotărârile pronunțate în cauză sub aspectul încălcării dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, pe considerentul că despăgubirile au fost stabilite la valoarea de ofertare a unor imobile similare, și nu la cea de tranzacționare.

Astfel, conchide recurenta, chiar dacă la stabilirea valorii finale,

s-a făcut o corecție a prețului de ofertare prin scăderea unui procent reprezentând marja de negociere, valoarea astfel obținută este mult superioară celei reale.

În recursul lor, întemeiat de asemenea pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., reclamanții reiterează criticile din apel arătând că în mod greșit „valoarea reală” a imobilului a fost stabilită ca fiind cea de la data efectuării expertizei în condițiile în care bunul expropriat ieșise deja de aproximativ un an, din patrimoniul lor iar alin. (1) al art. 26 din Legea nr. 33/1994 dispune că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului ori altor persoane îndreptățite.

Recursurile se privesc ca fondate, urmând a fi admise, în limitele și pentru considerentele ce succed.

Prin Legea nr. 198/2004 s-a stabilit cadrul juridic pentru luarea unor măsuri de pregătire a executării lucrărilor de construcții de autostrăzi și drumuri naționale.

Articolul 9 al sus-citatului act normativ prevede că acțiunea formulată de expropriat se soluționează potrivit art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește stabilirea despăgubirilor.

Ca atare, criteriile în raport de care se stabilește cuantumul despăgubirii sunt cele prevăzute de Legea nr. 33/1994, care, în art. 26 alin. (1) și (2) prevede că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite iar la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Sintagma „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele” definește prețul de piață și anume cel de tranzacționare, stipulat în acte de înstrăinare încheiate la o dată apropiată celei la care s-a efectuat expertiza de evaluare.

Ca atare, așa cum constant s-a statuat în practica instanțelor judecătorești, în stabilirea cuantumului despăgubirii, trebuie avut în vedere prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că niciunul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate.

Or, stabilirea acestui preț de piață, presupune administrarea unor probatorii pertinente, una din cele mai importante fiind expertiza tehnică de evaluare care, în speță, contrar prevederilor art. 26 din lege, în calculul privind valoarea despăgubirii cuvenite reclamanților, a avut în vedere, doar prețurile indicate în diverse oferte imobiliare (f.143,147-168 – dosar nr. 17275/3/2008 al Tribunalului București, secția a V-a civilă) oferte ce nu pot fi asimilate prețului de circulație, respectiv celui de piață.

În consecință, cu prilejul rejudecării, urmează a se dispune efectuarea unui nou raport de expertiză care, stabilind valoarea de circulație a imobilului supus exproprierii să se raporteze la prețuri de tranzacționare pentru terenuri aparținând aceleiași categorii de folosință, consemnate în contracte autentice de vânzare-cumpărare.

Tot astfel, în acord cu dispozițiile art. 26 alin. final al Legii nr. 33/1994, la stabilirea valorii imobilului, experții, trebuie să țină seama (întrucât, în speță, ne aflăm în situația unei exproprieri parțiale) și de sporul de valoare dobândit de partea din teren rămasă neexpropriată, ca urmare a lucrărilor efectuate (dezvoltarea infrastructurii, prin extinderea șoselei de centură) situație în care vor putea propune instanței o eventuală reducere a daunelor.

Totodată, urmează a se verifica, față de susținerile constante ale pârâtei pe parcursul derulării litigiului și cele ale experților (a se vedea f.146 – dosar fond) și împrejurarea consemnării sumei de bani stabilită ca despăgubire, prin hotărârea atacată, pe numele persoanelor expropriate.

Așa fiind, în considerarea celor ce preced, recursurile urmează a se admite, cu consecința casării deciziei atacate și a trimiterii cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursurile declarate de reclamanții I.V., I.A. și de pârâta C.N.A.D.N.R. SA împotriva deciziei nr. 271 din 26 aprilie 2010 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, pe care o casează și trimite cauza aceleiași instanțe pentru rejudecarea apelurilor.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 01 martie 2011.