Title-less possession after lease expiration: inapplicability of bankruptcy and alienation defenses to pre-expiry rental contracts

S-a luat în examinare recursul declarat de pârâta S.C. „D.P.I.E.”SRL Cluj Napoca împotriva deciziei nr.187 din 28 februarie 2001 a Curții de Apel Cluj-Secția Comercială și Contencios Administrativ.

La apelul nominal nu s-au prezentat recurenta pârâtă S.C. „D.P.I.E.”SRL Cluj Napoca, intimata reclamantă S.C.” A.” SA Cluj.

Procedura legal îndeplinită.

S-a referit de către magistratul asistent că recursul este timbrat, după care, cauza fiind în stare de judecată, a rămas în pronunțare.

C U R T E A

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentința civilă nr.1843/12 octombrie 2000 a Tribunalului Cluj s-a admis acțiunea reclamantei S.C.” A.” Cluj împotriva pârâtei S.C. „D.P.I.E.”SRL Cluj Napoca și s-a dispus evacuarea pârâtei din spațiul situat în Cluj Napoca, Calea F. nr.79, cu 78.000 lei cheltuieli de judecată.

S-a constatat că reclamanta a renunțat la petitul privind obligarea pârâtei la încheierea contractului de leasing cu clauză irevocabilă de vânzare cumpărare în condițiile Legii nr.133/1999 privind spațiul din Calea F: nr.79.

În motivarea sentinței s-a reținut că, în baza contractului de închiriere din 16 iunie 1998 reclamanta i-a închiriat pârâtului magazinul din Cluj Napoca Calea F. nr.79, termenul de închiriere fiind de 2 ani, începând de la 22 iunie 1998, cu posibilitatea prelungirii lui prin acordul părților. Contractul a expirat la 22 iunie 2000, neexistând o prelungire a acestuia.

Împotriva sentinței menționate, pârâta a declarat apel, prin care a susținut că reclamanta nu a dovedit dreptul de proprietate asupra imobilului, astfel că nu are calitate procesuală activă. A mai susținut că are un drept de retenție asupra spațiului închiriat.

Curtea de Apel Cluj-Secția Comercială și de Contencios Administrativ, prin decizia nr.187 din 28 februarie 2001 a respins apelul ca nefondat.

Instanța de apel a reținut că din actele dosarului rezultă calitatea de proprietar a reclamantei, ca temei a contractului de locațiune ce a existat între părți, astfel că, excepția lipsei calității procesuale active, invocată de apelanta pârâtă, este fără temei.

Că, hotărârea instanței de fond este întemeiată, termenul de închiriere expirând la 22 iunie 2000 și nefiind prelungit, folosirea spațiului de către pârâtă este fără titlu.

Împotriva acestei ultime hotărâri, pârâta a declarat recurs în temeiul art.304 pct.9 Cod procedură civilă, întrucât:

- reclamanta a fost supusă procedurii Legii nr.64/1995, astfel că nu mai putea să stea în litigiu decât prin lichidator;

- reclamanta a înstrăinat imobilul în litigiu- în procedura falimentului- astfel ca noul proprietar trebuia să se subroge în locul acesteia în cauză;

- instanțele nu au observat, contrar probelor din dosar, că raporturile de locațiune s-au transformat în leasing imobiliar.

Recursul este nefondat.

Între părți a intervenit la 22 iunie 1998, contractul de închiriere nr.1257/1998, pe termen de doi ani, prin care reclamanta proprietară a închiriat pârâtei un spațiu comercial de 224 mp. în Cluj Napoca, Calea F:nr.79.

La expirarea termenului de locațiune, 22 iunie 2000, reclamanta a cerut prin acțiunea introdusă la 24 iulie 2000, evacuarea pârâtei.

Deținerea spațiului de către pârâtă după expirarea termenului contractual, fiind fără titlu, întemeiat instanța de fond a dispus evacuarea acesteia.

Faptul că, după introducerea acțiunii, reclamanta a fost supusă procedurii Legii nr.64/1995, nu are efecte asupra contractului de locațiune, acesta fiind expirat anterior declanșării procedurii legii falimentului.

Față de natura raporturilor contractuale, de închiriere, raporturi stinse la data înstrăinării imobilului de către reclamantă, nu era cazul introducerii în cauză a noului proprietar.

Sunt fără temei și nedovedite și susținerile recurentei în sensul transformării raporturilor de locațiune dintre părți în leasing imobiliar și, de altfel, aceste susțineri sunt și contradictorii cu cele privitoare la înstrăinarea spațiului în procedura falimentului susținute prin recurs.

Față de cele de mai sus, hotărârea atacată fiind temeinică și legală, recursul urmează să fie respins.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge recursul declarat de pârâta S.C. „D.P.I.E.”SRL Cluj împotriva deciziei nr.187 din 28 februarie 2001 a Curții de Apel Cluj- Secția Comercială și Contencios Administrativ, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 8 aprilie 2003.