Lease termination by mutual agreement voiding accessory penalty clauses for post-termination periods

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Reclamanta SC C. SA VÂLCEA, a chemat în judecată pe pârâta SC T.G.I.E. SRL, solicitând obligarea pârâtei la plata sumei de 11.531.401 lei majorări de întârziere în executarea contractului 2589/1997.

Tribunalul Vâlcea, prin sentința nr. 779/C din 24 octombrie 2000, a admis acțiunea, a obligat pe pârâtă la penalități de întârziere pentru perioada 1 iunie 1999 – 31 iunie 2000, în sumă de 11.531.401 lei și la 997.512 lei cheltuieli de judecată.

Instanța de fond a reținut, în esență, că între părți a existat un contract de închiriere, care s-a reziliat prin acordul tacit al părților, dar pârâta a fost obligată la plata chiriei restante, în sumă de 20.890.200 lei, la care penalitățile de întârziere reprezintă suma cerută prin acțiune.

Curtea de Apel Pitești, soluționând apelul declarat de pârâtă, prin decizia nr. 95/A-C din 26 februarie 2001, a anulat ca netimbrată cererea, considerând încălcate dispozițiile art. 20 din Legea nr. 146/1997 și art. 9 din O.G. nr. 32/1995, decizie infirmată de Instanța Supremă, care a admis recursul pârâtei și a casat, cu trimitere spre rejudecare, cauza, întrucât obligația de plată a taxei de timbru a fost satisfăcută la data de 26 februarie 2001.

În rejudecare, instanța de apel, prin decizia 26/A-C din 20 noiembrie 2002, a respins, ca nefondată, cererea pârâtei, reținând că neachitarea chiriei ca preț al folosinței bunului atrage plata penalităților, potrivit clauzei contractuale, iar rezilierea de drept nefondată.

Cu privire la precizarea acțiunii, instanța de apel a considerat că nu reprezintă o modificare a acțiunii în condițiile art. 132 C. proc. civ., ci o stabilire a denumirii clauzei penale.

Împotriva deciziei astfel pronunțate, pârâta a declarat recurs la data de 7 ianuarie 2003, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Recurenta susține că, la data promovării acțiunii, contractul era reziliat, iar spațiul predat cu proces-verbal nr. 1278 din 28 aprilie 1999, astfel încât penalitățile solicitate nu erau întemeiate; iar pe de altă parte, modificarea obiectului acțiunii nu putea fi primită decât cel târziu la prima zi de înfățișare, când nu există acordul părții adverse.

Recursul este fondat și va fi admis pentru considerentele ce se vor expune.

Prin contractul nr. 2757/1997, părțile au înțeles să convină asupra închirierii unui spațiu al reclamantei pe o perioadă de 5 ani, cu posibilitatea locatarului de a renunța la contract, în condițiile în care locatorul este anunțat cu 3 luni înainte (art. 3.2).

Contractul prevedea atât modalitățile de plată, cât și curgerea de drept a penalităților de 0,15% pe zi, în condițiile în care plata chiriei era întârziată (art. 5.3).

Clauza penală este o convenție accesorie, prin care părțile contractante stabilesc anticipat cuantumul daunelor-interese compensatorii sau moratorii, datorate de cel în culpă, în caz de neexecutare la timp a obligației contractuale. Fiind accesoriu dreptului principal, ea nu-și poate produce efecte în afara acestuia.

Art. 11.1 din contract prevede rezilierea, în condițiile în care întârzierea plății chiriei este de 90 zile, iar locatarul anunță prin două înscrisuri consecutive.

Locatarul, prin procesul-verbal din 28 aprilie 1999, a predat spațiul locatorului. De la acel moment, efectele contractului de locațiune au încetat, nu atât, ca urmare a aplicării dispozițiilor art. 11.1, cât prin acordul mutual al părților (mutuum diseusus).

Astfel, penalitățile cerute pentru o perioadă extracontractuală nu își găsesc temeiul legal.

De altfel, precizarea făcută de reclamantă, la 23 octombrie 2000, reprezintă o modificare a naturii obiectului judecății și, în consecință, dreptul procesual trebuia exercitat în limitele impuse de art. 132 C. proc. civ.

Așa fiind, în temeiul dispozițiilor art. 312 C. proc. civ., Curtea va admite recursul declarat împotriva deciziei 26 din 20 octombrie 2002, pronunțată de Curtea de Apel Pitești, pe care o modifică, în sensul că admite apelul, schimbă în tot sentința tribunalului și respinge acțiunea.

În considerarea dispozițiilor art. 274 C. proc. civ., va obliga pe reclamantă la 1.056.256 lei cheltuieli de judecată, culpa procesuală fiind a acesteia.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâta, SC T.G.I.E. SRL Oradea, împotriva deciziei nr. 26 din 20 noiembrie 2002 a Curții de Apel Pitești, secția comercială și de contencios administrativ, modifică decizia atacată, în sensul că admite apelul. Schimbă în tot sentința primei instanțe și respinge acțiunea reclamantei SC C. SA Vâlcea.

Obligă intimata-reclamantă SC C. SA Vâlcea la plata sumei de 1.050.256 lei, reprezentând cheltuieli de judecată către recurenta pârâtă.

Irevocabilă.

Pronunțată, în ședință publică, astăzi, 4 aprilie 2003.