Lease termination and reimbursement of structural improvements: interpretation of renovation clauses and property benefit

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentința civilă nr. 530 din 8 iunie 2000, Tribunalul Bihor a respins acțiunea reclamantei, SC C.P. SRL Oradea, îndreptată împotriva pârâtei, F.C.E. România, comunitatea Oradea, având ca obiect plata sumei de 135.000.000 lei, reprezentând contravaloare investiții efectuate la imobilul, proprietatea pârâtei, situat în Oradea.

Totodată, s-a admis cererea reconvențională a pârâtei și s-a dispus evacuarea reclamantei din acest spațiu pentru lipsă de titlu.

Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut că, potrivit contractului încheiat, pârâta a închiriat spațiul, proprietatea sa, reclamantei, iar la expirarea acestuia, 30 aprilie 1996, când i s-a solicitat să-l elibereze, a refuzat achitarea investițiilor.

Cu privire la aceste investiții s-a reținut că au fost efectuate fără aprobarea proprietarului, încălcându-se clauzele stipulate în contract și cum acesta a expirat, pârâta, în baza art. 480 C. civ., nu-și poate exercita prerogativele dreptului de proprietate.

Împotriva acestei sentințe a promovat apel reclamanta, criticile vizând modul eronat în care s-a reținut situația de fapt și s-au interpretat probele administrate.

Astfel, pe lângă faptul că s-a interpretat eronat clauza de la alin. (5) din contractul de închiriere, atât expertiza efectuată, cât și depozițiile martorilor confirmă faptul că toate lucrările efectuate la spațiul din litigiu au fost în folosul proprietarului, în lipsa lor, imobilul fiind supus autodemolării, iar din corespondența purtată rezultă că a avut acceptul proprietarului.

Curtea de Apel Oradea, prin decizia civilă nr. 423 din 18 septembrie 2001, a admis apelul, a schimbat în parte sentința criticată, în sensul că a admis acțiunea reclamantei, obligând pârâta la plata sumei de 293.825.487 lei, reprezentând contravaloare îmbunătățiri aduse spațiului la care se adaugă dobânda legală, până la efectuarea plății, stabilind și un drept de retenție în favoarea reclamantei, cu dispoziția de a fi înscris în cartea funciară.

În motivarea soluției date, instanța de apel reține că, potrivit concluziilor raportului de expertiză efectuat în cauză, lucrările de investiții au fost necesare atât pentru consolidarea și mărirea duratei de servicii a construcției, dar și pentru activitatea de producție, pentru care spațiul a fost închiriat.

Această concluzie, coroborată cu clauza stipulată în contract și depozițiile martorilor, rezultă că, față de starea tehnică inițială a imobilului, gradul său de uzură a necesitat refacerea atât a zidurilor, cât și fundației.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs ambele părți.

Criticile reclamantei se referă la neacordarea cheltuielilor de judecată, conform motivării deciziei, respectiv, 30.147.500 lei.

Pârâta, invocând, ca temei legal al căii de atac, dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ. apreciază că s-a dat o interpretare eronată clauzelor contractului de închiriere.

Astfel, se susține că nu există nici un înscris din conținutul căruia să rezulte că, în calitate de proprietar, a autorizat efectuarea lucrărilor, adresa nr. 1370 din 17 noiembrie 1992, făcând referire numai la aprobarea confecționării la fațadă a unei copertine din profile metalice și sticlă armată, iar adresa nr. 825 din 7 iulie 1992 este, în realitate, o renegociere a contractului.

Recursurile sunt nefondate.

Din examinarea deciziei criticate, rezultă, fără putință de tăgadă, că instanța de apel a respectat dispozițiile Legii nr. 146/1997, acordând reclamantei, potrivit art. 274 C. proc. civ., atât cheltuielile de judecată, aferente pretențiilor formulate la instanța de fond, cât și în apel, astfel că nu se justifică criticile formulate.

În ceea ce privește pârâta-reclamantă, Curtea apreciază că soluția pronunțată a avut în vedere probele administrate în corelație directă cu contractul încheiat și clauzele acestuia.

Astfel, potrivit art. 982 C. civ., toate clauzele convențiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecărei înțelesul ce rezultă din actul întreg.

De asemenea, art. 985 C. civ. stabilește expres: „când într-un contract s-a pus anume un caz pentru a se explica obligația, nu se poate susține că printr-acesta s-a restrâns întinderea ce angajamentul ar avea de drept în cazurile neexprese”.

Este adevărat că, în convenția intervenită, s-a prevăzut faptul că „orice reparații, transformări sau îmbunătățiri ce vor fi necesare în folosul chiriașei, d-sa le va face pe propria sa socoteală și numai cu autorizația prealabilă a proprietarei”, dar, așa cum a reținut și instanța de apel, există și o altă clauză conform căreia: „de la 15 ianuarie 1992, când are loc intrarea în posesie, până la 1 mai 1992, se vor executa lucrările de reconstrucție, amenajare și adaptare a spațiului”.

Această situație este confirmată și de depoziția martorului S.S. și confirmată de raportul de expertiză efectuată în cauză, care atestă efectuarea lucrărilor de consolidare și mărirea duratei de servicii a construcției.

De altfel, din conținutul adresei nr. 825 din 7 iulie 1992, rezultă că proprietarul a fost de acord să restituie cheltuielile făcute cu renovarea și îmbunătățirea clădirii, mai puțin cele legate de specificul activității reclamantei, probele administrate făcând referire strict la aceste cheltuieli.

Conform înscrisurilor anexate în recurs de către reclamantă, pârâta a recunoscut temeinicia pretențiilor acesteia, efectuând plata sumelor înscrise în decizia criticată.

Față de cele arătate, în considerarea dispozițiilor art. 312 C. proc. civ. recursurile urmează a fi respinse ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamanta SC C.P. SRL Oradea și pârâta, F.C.E. România, comunitatea Oradea, împotriva deciziei nr. 423 A din 18 septembrie 2001 a Curții de Apel Oradea.

Irevocabilă.

Pronunțată, în ședință publică, astăzi, 21 martie 2003.