Real estate antecontract validity: indeterminacy of subject matter and price precludes enforcement of sale deed
Romania (RO)
Legislator summary
AI generatedThe High Court of Cassation and Justice dismissed the appeal as unfounded, leaving the lower courts' judgments in force and denying the plaintiff's claims for the perfecting of a real estate sale contract and payment of late penalties. The dispute involved a private company claiming that an antecontract for the sale of land in Băcău was valid and that the defendant company owed penalties for failing to execute the definitive authentic deed. The court held that the antecontract lacked the essential elements of validity required for a real estate transaction, specifically noting that the subject matter (the land) was not determinate because the attached sketch did not specify dimensions or exclude third-party properties (such as a railway line) within the purported boundaries, and consequently, the price could not be fixed or calculated. Consequently, the claim for late penalties was also rejected as having no legal basis, since the primary obligation to sign the authentic deed was not enforceable due to the invalidity of the underlying antecontract under civil law principles requiring a determinate object and price.
Legislator headnote
AI generatedReal estate antecontract validity: indeterminacy of subject matter and price precludes enforcement of sale deed: Reclamanta a declarat recurs împotriva acestei decizii, considerând-o nelegală și netemeinică, întrucât, în mod greșit, s-a considerat că au lipsit elementele fundamentale ale contractului (suprafața de teren și prețul), terenul fiind delimitat și prețul fiind stabilit la 50.000 lei pe metrul pătrat, care a și fost achitat.
Keywords
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
Asupra recursului de față;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 633 din 21 iulie 2000, Tribunalul Bacău a respins, ca nefondată, acțiunea formulată de reclamanta, SC G.T.E. SRL Oradea, împotriva pârâtei, SC C.T. SA Bacău, pentru perfectarea antecontractului de vânzare-cumpărare pentru terenul situat în Bacău și pentru plata penalităților de întârziere în sumă de 367.402.208 lei.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta.
Prin decizia nr. 70 din 8 februarie 2001, Curtea de Apel Bacău, secția comercială și de contencios administrativ, a respins apelul reclamantei.
În motivarea deciziei s-a reținut, în esență, că admisibilitatea unei acțiuni de validare a unui contract de vânzare-cumpărare este condiționată de existența unui înscris din care să rezulte obligația de înstrăinare, obiectul acestuia (lucrul vândut și prețul), precum și modalitățile de plată a acestuia.
S-a mai reținut că, față de probatoriul administrat, din care rezultă că antecontractului îi lipsesc două elemente esențiale de valabilitate; respectiv, bunul (determinarea terenului și întinderii acestuia) și prețul acestuia, precum și față de faptul că un înscris sub semnătură privată nu poate să determine încheierea contractului în formă autentică decât dacă înscrisul, însuși, îndeplinește condițiile de valabilitate ale contractului de vânzare-cumpărare, instanța de fond a respins, în mod corect, capătul de cerere privind perfectarea vânzării.
Pe cale de consecință, a fost respins și capătul de cerere privind penalitățile de întârziere.
Reclamanta a declarat recurs împotriva acestei decizii, considerând-o nelegală și netemeinică, întrucât, în mod greșit, s-a considerat că au lipsit elementele fundamentale ale contractului (suprafața de teren și prețul), terenul fiind delimitat și prețul fiind stabilit la 50.000 lei pe metrul pătrat, care a și fost achitat.
În ceea ce privește penalitățile de întârziere, recurenta consideră că sunt datorate de pârâtă, întrucât încheierea contractului în formă autentică nu a fost posibilă din culpa intimatei.
Recursul este neîntemeiat.
Din probele administrate în cauză se constată că terenul în discuție nu a fost determinat cu exactitate, cum susține recurenta.
Din schița anexă - nr. 1 la antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 221 din 30 septembrie 1998 - nu rezultă dimensiunile terenului, precum și obiectivele amplasate pe acest teren și proprietarii acestor active (silozuri, linie ferată, basculă cântar ș.a.).
În această schiță, în suprafața de teren „delimitată” este cuprinsă o suprafață de teren aparținând altui proprietar, respectiv, SC C.T. SA Bacău (linia ferată uzinală și terenul aferent).
Susținerea recurentei, referitoare la stabilirea prețului terenului, nu poate fi reținută față de împrejurarea că valoarea terenului nu putea fi stabilită prin trimiterea la „anexa 1”, în raport cu care nu se putea delimita suprafața terenului pentru care se solicita perfectarea contractului de vânzare-cumpărare. Prețul nu-i determinant și nici determinabil, atâta timp cât suprafața de teren nu-i determinată.
Susținerea recurentei, referitoare la greșita neacordare a penalităților de întârziere, nu poate fi reținută, întrucât este lipsită de temei legal.
Pentru aceste considerente, recursul urmează să fie respins ca nefondat
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC G.T.E. SRL Sudrigiu, împotriva deciziei nr. 70 din 8 februarie 2001 a Curții de Apel Bacău, secția comercială și de contencios administrativ.
Irevocabilă.
Pronunțată, în ședință publică, astăzi, 20 martie 2003.