Loss of ownership via pactum commissorium in installment land sales and inadmissibility of forced intervention against possessory third-party buyers

Asupra recursului civil de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanța, secția civilă, reclamantul R.P.I.A.N. a solicitat obligarea pârâților Municipiul Constanța și Consiliul local Constanța să îi lase în deplină proprietate și posesie terenul în suprafață de 432,65 mp, reprezentând lotul 15, careul 48 din fostul plan de sistematizare al Stațiunii Mamaia, Județul Constanța.

În motivarea cererii, reclamantul a arătat că terenul a fost dobândit de autorul său, Z.I., prin cumpărare de la Primăria orașului Constanța, în anul 1937, iar în anul 1945 terenul a fost ocupat abuziv de organele puterii locale, deși impozitul a fost achitat integral până în anul 1947.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 480 C. civ., art. 20 alin. (2) și art. 44 din Constituție, art. 6 alin. (2) din Legea nr. 213/2000, art. 1 al Protocolului adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului

Prin încheierea din 22 ianuarie 2007, tribunalul a respins excepția inadmisibilității acțiunii, invocată de pârâți prin întâmpinare, cu motivarea, în esență, că Legea nr. 10/2001 nu a eliminat accesul la justiție a celor care doresc să se prevaleze de dreptul comun, în speță art. 480-481 C. civ., ci a perfecționat sistemul măsurilor reparatorii ce se pot acorda anumitor categorii de persoane pentru imobilele preluate abuziv de stat.

Aprecierea ca inadmisibilă a prezentei acțiuni în revendicare ar conduce la menținerea unei eventuale stări de abuz, iar reclamantul s-ar afla în imposibilitate de a-și valorifica dreptul de proprietate recunoscut de legea internă.

La termenul din 23 septembrie 2008, reclamantul a formulat cerere de intervenție forțată, sub forma cererii de chemare în judecată a altor persoane, în condițiile art. 57 C. proc. civ., a SC B.M. SRL, solicitând constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare prin care intervenienta a cumpărat de la pârâți parte din bunul revendicat, obligarea intervenientei la demolarea construcțiilor edificate pe acest teren și la plata de daune interese în cuantum de 2000 Euro.

Prin sentința civilă nr. 1183 din 28 octombrie 2008, Tribunalul Constanța, secția civilă, a respins ca inadmisibilă cererea de intervenție forțată a SC B.M. SRL, iar pe fond, a respins acțiunea.

Pentru a pronunța această hotărâre, instanța a reținut, în ce privește respingerea ca inadmisibilă a cererii de intervenție că, având în vedere că specific acestei forme de intervenție este că terțul poate pretinde aceleași drepturi ca și reclamantul, față de obiectul acțiunii de față, intervenienta nu ar putea cere aceleași drepturi ca și reclamantul, de vreme ce aceasta a dobândit bunul de la stat, nu a reclamat încălcarea acestuia sau vreo tulburare din partea reclamantului, având și posesia.

Pe fond, s-a reținut că, prin contractul de vânzare cumpărare încheiat cu Primăria municipiului Constanța, autorul reclamantului s-a obligat să construiască o casă de locuit. Potrivit acestui contract, prețul vânzării urma să fie plătit în rate lunare egale, iar pentru cazul nerespectării obligației de a construi sau de a achita prețul, părțile au prevăzut rezoluțiunea de plin drept a contractului, fără punere în întârziere și fără nici o altă formalitate.

Reclamantul nu a dovedit edificarea casei de locuit și nici nu a susținut alte apărări cu privire la aplicarea condițiilor de rezoluțiune prevăzute în actul de dobândire a proprietății cu care se legitimează în prezenta acțiune.

Așa fiind, autorul reclamantului a pierdut dreptul de proprietate asupra bunului, nu în mod abuziv, cum se susține, ci în temeiul clauzelor contractuale în baza cărora a dobândit acest bun, bunul fiind redobândit de către statul vânzător.

Prin decizia nr. 128/C din 11 mai 2009, Curtea de Apel Constanța, secția civilă, minori și familie, litigii de muncă și asigurări sociale, a respins apelul declarat de reclamant.

Instanța de apel a reținut în considerentele sale, că bunul a reintrat în patrimoniul vânzătorului, nu ca efect al privilegiului de preț, ci al pactului comisoriu stipulat în contract, respectiv pentru neîndeplinirea condiției de a construi în termen de patru ani, situație față de care s-a constatat, conform deciziei nr. 22043 din 24 octombrie 1958 al fostului Sfat Popular Constanța, că acest pact a fost operat.

În ce privește critica vizând respingerea cererii de intervenție, s-a reținut că, față de împrejurarea că societatea intervenientă deține posesia bunului, în speță nu sunt incidente dispozițiile art. 57 C. proc. civ., iar calea procesuală aleasă este expresia dreptului reclamantului de a determina părțile cu care înțelege să se judece și obiectul cererilor formulate.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul care, invocând motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., formulează următoarele critici:

Prin actul de vânzare cumpărare încheiat de autorul reclamantului, Primăria municipiului Constanța și-a rezervat privilegiul vânzătorului, în sensul că dacă în termen de 4 ani de la cumpărarea imobilului, cumpărătorul nu edifica o construcție, vânzarea va fi desființată de drept.

Din chitanțele depuse la dosar, rezultă că prețul a fost plătit integral, privilegiul fiind radiat prin Jurnalul nr. 9728 din 25 iunie 1938 al Tribunalului Constanța, astfel că în mod greșit s-a reținut rezoluțiunea contractului pentru neplata prețului.

A doua critică vizează respingerea cererii de intervenție forțată a SC B.M. SRL, întrucât față de dispozițiile art. 57 C. proc. civ., orice parte poate să cheme în judecată o altă persoană care ar putea să pretindă aceleași drepturi ca și reclamantul.

Pe de altă parte, cauza a fost soluționată în condițiile în care dovada de îndeplinire a procedurii de citare a intervenientei a fost restituită cu mențiunea că aceasta și-a schimbat sediul.

Solicită admiterea recursului, modificarea deciziei recurate în sensul admiterii apelului reclamantului, casarea sentinței tribunalului și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de fond.

Verificând legalitatea deciziei recurate în raport de criticile formulate, Înalta Curte constată că recursul declarat în cauză este nefondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente:

Deși recurentul și-a întemeiat cererea de recurs pe pct. 9 al art. 304 C. proc. civ., din dezvoltarea criticilor formulate în cadrul primului motiv de recurs, nu rezultă nici un element care să se subsumeze ipotezelor reglementate de acest caz de modificare.

Pct. 9 al art. 304 C. proc. civ. se referă la lipsa de temei legal a hotărârii atacate ori la pronunțarea acesteia cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii, ceea ce înseamnă că pentru a atrage o asemenea încadrare în drept a recursului, acesta ar fi trebuit să cuprindă critici prin care să se argumenteze de ce hotărârea atacată și-a pierdut fundamentul juridic sau care să individualizeze dispozițiile legale care au fost interpretate sau aplicate greșit de instanță.

Or, prin criticile formulate, recurentul nu aduce în discuție nici unul din aspectele menționate, nemulțumirea sa vizând alte aspecte decât cele reținute de instanța care a pronunțat hotărârea împotriva căreia s-a exercitat prezentul recurs.

Astfel, instanța de apel a stabilit, în urma aprecierii probelor administrate în cauză că autorul reclamantului a pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului ca urmare a pactului comisoriu stipulat în contract, respectiv pentru neîndeplinirea condiției de a construi în termen de patru ani, situație față de care s-a constatat, conform deciziei nr. 22043 din 24 octombrie 1958 al fostului Sfat Popular Constanța, că acest pact a fost operat.

Or, recurentul a formulat critici vizând rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare încheiat de autorul său cu Primăria Constanța, s-a făcut ca efect a aplicării privilegiului vânzătorului.

Ca atare, având în vedere că prin primul motiv de recurs nu se formulează critici cu privire la decizia recurată, acestea nu pot fi analizate de instanța de recurs.

Nici critica vizând respingerea ca inadmisibilă a cererii de intervenție forțată a SC B.M. SRL nu poate fi primită, din următoarele considerente:

Reclamantul a chemat în judecată SC B.M. SRL, pe calea cererii de intervenție forțată, solicitând constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare prin care intervenienta a cumpărat de la pârâți parte din bunul revendicat, obligarea intervenientei la demolarea construcțiilor edificate pe acest teren și la plata de daune interese în cuantum de 2000 Euro.

Prin acțiunea cu care a învestit instanțele în prezentul litigiu, reclamantul a solicitat obligarea pârâților să îi lase în proprietate și posesie terenul în suprafață de 432,65 mp, reprezentând lotul 15, careul 48 din fostul plan de sistematizare al Stațiunii Mamaia, Județul Constanța.

Art. 57 C. proc. civ. prevede că oricare dintre părți poate să cheme în judecată o altă persoană care ar putea să pretindă aceleași drepturi ca și reclamantul, referindu-se la situația când înseși persoanele chemate în judecată ar putea avea calitatea de reclamanți în proces, în raport de obiectul acestuia.

Prin deturnarea acestei instituții procedurale de la sensul și spiritul ei, reclamantul a formulat cererea de intervenție forțată, invocând practic alte pretenții, ca și cum partea chemată în judecată ar avea calitatea de pârâtă în cauză, motiv pentru care cererea este inadmisibilă.

În ce privește susținerea privind lipsa de procedură cu intervenienta SC B.M. SRL la instanța de fond, este de menționat că, în raport cu dispozițiile art. 105 alin. (2) C. proc. civ., nelegala citare a uneia dintre părți produce nulitatea actului procedural, numai dacă prin aceasta i s-a produs o vătămare care nu poate fi înlăturată altfel.

Așa fiind, numai partea nelegal citată poate invoca lipsa de procedură, iar nulitatea care o sancționează, nefiind de ordine publică, se poate declara numai la cererea părții care are interes să o invoce, în speță, de intervenientă, prin intermediul căilor de atac.

Cum intervenienta nu a declarat cale de atac, critica formulată de reclamant în sensul neîndeplinirii procedurii de citare cu intervenienta, nu poate fi primită.

Recurentul a invocat și dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., însă nu au fost formulate critici care să se încadreze în acest motiv de nelegalitate.

Față de dispozițiile art. 274 C. proc. civ., recurentul va fi obligat și la plata cheltuielilor de judecată către intimați în cuantum de 576 lei, reprezentând onorariu de avocat, conform chitanțelor depuse la dosar.

Pentru considerentele ce preced, în baza dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul va fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

IN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantul R.P.I.A.N. împotriva deciziei nr. 128/C din 11 mai 2009 pronunțată de Curtea de Apel Constanța, secția civilă, minori și familie, litigii de muncă și asigurări sociale.

Obligă pe recurent să plătească intimaților-pârâți cheltuieli de judecată în cuantum de 576 lei.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședința publică, astăzi 12 februarie 2010.