Preliminary sale-purchase agreement: suspension of obligation by indefinite cadastral conditions and judicial substitution of authentic contract

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Tribunalul București, secția a VI-a comercială, prin sentința comercială nr. 6508 din 28 aprilie 2009 a admis excepția de prematuritate și a respins acțiunea formulată de reclamanta SC L.A.G. SA București în contradictoriu cu pârâta SC A. SA București.

În fundamentarea acestei soluții, instanța de fond a reținut că antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de părți, având ca obiect terenul în suprafață de 2.919,89 mp situat în București, sector 4 în ceea ce privește obligația promitentului vânzător SC A. SA de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică este afectată de modalitatea unui termen suspensiv, convențional și incert, stipulat în favoarea debitorului.

Conform art. 1022 C. civ. termenul suspensiv amână, până la împlinirea lui, începutul exercițiului dreptului subiectiv civil al reclamantei de a obține încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică și al exercitării obligației corelative a pârâtei de a se prezenta la notarul public, în vederea încheierii actului.

Termenul este incert întrucât la data încheierii antecontractului nu era cunoscută data terminării formalităților juridico-cadastrale, mai ales că părțile nu au stabilit un termen maxim până la care să fie impuse obligatoriu aceste aspecte.

În speță nu au fost finalizate formalitățile juridico-cadastrale în privința terenului, chiar reclamanta recunoscând acest fapt.

De asemenea pârâta a susținut că există erori și neconcordanțe în documentele cadastrale referitoare la terenul în litigiu, impunându-se finalizarea lor, pentru corecta identificare a imobilului supus vânzării cumpărării.

Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, prin decizia comercială nr. 470 din 10 noiembrie 2009 a admis apelul reclamantei SC L.A.G. SA împotriva sentinței comerciale nr. 6508 din 28 aprilie 2009 a Tribunalului București, secția a VI-a comercială, pe care a desființat-o și a trimis cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.

Pentru a hotărî astfel, instanța de apel a stabilit că antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de părți cuprinde toate elementele necesare perfectării valabile a operațiunii translative de proprietate.

Astfel, obiectul vânzării este precis identificat și individualizat prin locație, adresă poștală, suprafața și numărul cadastral, prețul vânzării este determinat și intenția de a înstrăina, respectiv de a cumpăra sunt clar exprimate.

În mod greșit prima instanță a reținut că acest antecontract este afectat de modalitatea unui termen suspensiv convențional și incert stipulat în favoarea debitorului.

Împotriva deciziei comerciale nr. 470 din 10 noiembrie 2009 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială a promovat recurs pârâta SC A. SA care a criticat această hotărâre judecătorească pentru nelegalitate și netemeinicie, solicitând în temeiul art. 304 pct. 8-9 C. proc. civ. admiterea recursului, desființarea deciziei atacate și menținerea sentinței civile nr. 6508 din 28 aprilie 2009 a instanței de fond, sau reținându-se cauza spre rejudecare respingerea acțiunii reclamantei.

În dezvoltarea motivelor de recurs s-a evocat împrejurarea că instanța a omis să analizeze în întregime actul dedus judecății, a dat o interpretare voit greșită cauzei, nerealizând diferența de esență între termen și condiție și efectele lor în privința obligațiilor afectate de aceste modalități.

Intimata reclamantă SC L.A.G. SA a depus întâmpinare prin care a cerut respingerea recursului.

Înalta Curte, analizând materialul probator administrat în cauză, raportat la toate criticile aduse de pârâtă prin cererea de recurs, constată că acestea sunt nejustificate, urmând a respinge ca nefondat recursul pentru următoarele considerente.

Este de necontestat că, prin cererea de chemare în judecată, reclamanta SC L.A.G. SA a solicitat în contradictoriu cu pârâta SC A. SA pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare a terenului intravilan în suprafață de 2.919,89 mp situat în București, sector 4, având număr cadastral, precum și obligarea pârâtei la predarea titlului de proprietate asupra terenului.

În faza procesuală a apelului a fost stabilită o corectă situație de fapt și de drept, cu consecința desființării sentinței fondului și trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe, deoarece pronunțarea inițială s-a făcut în condițiile art. 137 C. proc. civ., respectiv asupra examinării excepției de prematuritate și nu asupra fondului.

Nu poate fi primită teza acreditată de recurentă potrivit căreia convenția părților este afectată de modalitatea unui termen suspensiv, convențional și incert stipulat în favoarea debitorului, deoarece, așa cum a argumentat constant reclamanta și probat, obiectul vânzării este precis identificat și individualizat prin locație, adresă poștală, suprafață, număr cadastral, prețul vânzării este determinat și integral achitat, iar intenția de a vinde și de a cumpăra au fost evidente în acest sens.

De remarcat că în intervalul de timp îndelungat, de peste 3 ani, promitenta cumpărătoare a edificat pe acest teren construcții, în baza unei autorizații din 29 decembrie 2005.

Din această perspectivă, amplu documentat, s-a evidențiat de instanța de apel că lipsa îndeplinirii unor formalități juridico-cadastrale constituie un impediment numai pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la notarul public competent nu și pentru examinarea cererii de chemare în judecată pe fondul ei.

Pentru aceste rațiuni urmează a respinge ca nefondat recursul pârâtei SC A. SA București împotriva deciziei comerciale nr. 470 din 10 noiembrie 2009 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, nefiind îndeplinită nici o cerință din cele prevăzute de dispozițiile art. 304 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de pârâta SC A. SA București împotriva deciziei comerciale nr. 470 din 10 noiembrie 2009 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată, în ședința publică, astăzi 3 iunie 2010.