Compulsory consent for adjacent construction: Inapplicability of contractual liability absent a prior agreement and the requirement to challenge building permits through administrative litigation
Romania (RO)
Legislator summary
AI generatedThe Supreme Court of Romania dismissed the appellant’s recourse, leaving in force the appellate decision that rejected the original claim, and ordered the losing party to pay 1,500 lei in litigation costs. The dispute involved a civil commercial action where the plaintiff sought a compulsory obligation to consent to the construction of a building project on adjacent land, which had been admitted by the first-instance court but reversed on appeal. The Supreme Court found that the plaintiff’s legal basis in civil liability for contractual breach was inapplicable given the absence of a contractual relationship between the parties; the Court reasoned that the defendant’s refusal to consent was justified by the imposition of a positive easement of view and the impact on the property’s economic value, and that the proper legal avenue should have been administrative litigation against the local public authority for the issuance of urbanism permits. The decision rests on the inapplicability of civil liability norms (former Civil Code arts. 1073–1075) in the absence of a contract and the procedural requirements for casation under the Code of Civil Procedure art. 304.
Legislator headnote
AI generatedart. 2 pct. 1 lit. a) C. proc. civ, art. 1075 C. civ, art. 304 C. proc. civ, art. 304 pct. 9 C. proc. civ, art. 274 C. proc. civ; Compulsory consent for adjacent construction: Inapplicability of contractual liability absent a prior agreement and the requirement to challenge building permits through administrative litigation: The dispute involved a civil commercial action where the plaintiff sought a compulsory obligation to consent to the construction of a building project on adjacent land, which had been admitted by the first-instance court but reversed on appeal. The Supreme Court found that the plaintiff’s legal basis in civil liability for contractual breach was inapplicable given the absence of a contractual relationship between the parties; the Court reasoned that the defendant’s refusal to consent was justified by the imposition of a positive easement of view and the impact on the property’s economic value, and that the proper legal avenue should have been administrative litigation against the local public authority for the issuance of urbanism permits. The decision rests on the inapplicability of civil liability norms (former Civil Code arts. 1073–1075) in the absence of a contract and the procedural requirements for casation under the Code of Civil Procedure art. 304.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedRelated Decisions
AI generatedKey legal questions extracted by Legislator
AI generatedLegal basis cited in the dispositive to obligate the losing party to pay litigation costs.
Full text
Asupra recursului de față:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Judecătoria Buzău, secția civilă, prin sentința civilă nr. 1343 din 10 martie 2008, a admis excepția necompetenței materiale a acestei instanțe, invocată din oficiu și a declinat competența de soluționare a litigiului de natură comercială privind pe reclamanta SC N. SRL Buzău și pârâta SC V.C. SRL Buzău în favoarea Tribunalului Buzău având în vedere că obiectul cauzei nu este evaluabil în bani, fiind aplicabile dispozițiile art. 2 pct. 1 lit. a) C. proc. civ.
Tribunalul Buzău, secția comercială și de contencios administrativ, prin sentința nr. 550 din 26 iunie 2008 a admis acțiunea formulată de reclamanta SC N. SRL în contradictoriu cu pârâta SC V.C. SRL în sensul că a dispus ca pârâta să încuviințeze realizarea proiectului de etajare construcție și bloc de locuințe pe terenul proprietatea sa situat în municipiul Buzău.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că prezenta acțiune este consecința relei credințe a pârâtei, care invocând diverse motive neîntemeiate refuză acordul în etapa eliberării autorizației de construcție.
O primă etapă parcursă de reclamantă a fost aceea a eliberării certificatului de urbanism din 11 octombrie 2007, dar tot ca etapă premergătoare este și acordul vecinilor, exprimat în forma autentică, pentru construcțiile noi amplasate adiacent construcțiilor existente sau în imediata lor vecinătate.
Reclamanta a pășit la obținerea acestor acorduri depunând la dosar acordul dat de către celălalt vecin Episcopia Banatului și Vrancei.
Cum interesul reclamantei a fost dovedit acțiunea a fost admisă în temeiul art. 1073 – art. 1075 C. civ., dispunându-se ca pârâtul să încuviințeze realizarea proiectului de etajare construcție și bloc de locuințe.
Curtea de Apel Ploiești, secția comercială și de contencios administrativ și fiscal, prin decizia nr. 215 din 31 octombrie 2008 a admis apelul formulat de pârâta SC V.C. SRL împotriva sentinței nr. 550 din 26 iunie 2008 a Tribunalului Buzău, secția comercială și de contencios administrativ, și a schimbat în tot sentința apelată în sensul că a respins ca nefondată acțiunea în obligația de a face formulată de reclamanta SC N. SRL.
În fundamentarea acestei soluții, instanța de apel a apreciat că prima instanță în mod greșit a admis acțiunea promovată de intimată pe dispozițiile art. 1073 – art. 1075 C. civ., aplicabil răspunderii civile contractuale.
Se poate observa că între părți nu există nici o relație de natură contractuală, iar reclamanta s-a adresat prematur și greșit acestei instanțe, deoarece ea trebuia să acționeze pe calea contenciosului administrativ împotriva autorității publice locale pentru eliberarea certificatului de urbanism și autorizației de construcție, putând antrena în acest proces și pe vecinii proprietății care nu și-au dat acordul pentru edificarea construcției proiectate.
Dezacordul apelantei față de realizarea proiectului este justificată ținând cont de dezavantajele economice pe care le creează, de nerespectarea regulilor de urbanism pentru zona in discuție dar și de grevarea imobilului său cu o servitute pozitivă de vedere.
Împotriva deciziei nr. 215 din 31 octombrie 2008 pronunțată de Curtea de Apel Ploiești, secția comercială și de contencios administrativ și fiscal, a promovat recurs reclamanta SC N. SRL care a criticat această hotărâre pentru nelegalitate, solicitând în temeiul art. 304 pct. 7 – 9 C. proc. civ. admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei atacate și pe fond admiterea acțiunii așa cum a fost formulată.
În dezvoltarea motivelor de recurs s-a evocat împrejurarea că reclamanta a respectat planul urbanistic general precum și toți coeficienții urbanistici astfel după cum sunt prevăzuți în cadrul certificatului de urbanism, cu precizarea că pentru noua construcție ferestrele respectă servituțile de vedere.
Intimata-pârâtă SC V.C. SRL a depus întâmpinare prin care a cerut respingerea recursului.
Înalta Curte analizând materialul probator administrat în cauză, raportat la toate criticile aduse de recurentă prin cererea de recurs, constată că acestea sunt nejustificate, urmând respinge ca nefondat recursul reclamantei SC N. SRL Buzău pentru următoarele considerente.
Nu pot fi primite susținerile intimatei pârâte SC V.C. SRL din întâmpinare precum că cererea de recurs nu este motivată și nu este făcută o dezvoltare a motivelor de recurs.
Este adevărat că nulitatea recursului nu intervine doar in situația în care motivarea cererii lipsește cu desăvârșire, ci și atunci când recurenta nu indică nici unul din cazurile de casare prevăzute de art. 304 C. proc. civ., mărginindu-se să reia susținerile și apărările formulate în fazele procesuale anterioare și a căror încadrare într-unul din motivele de casare prevăzute de lege nu este posibilă.
De remarcat că cererea de recurs face referire la nelegalitatea hotărârii instanței de apel, aducându-i o critică totală, fiind în legătură cu împrejurări care pot fi circumscrise dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Printr-o integrală și completă apreciere a probelor, în faza procesuală a apelului a fost stabilită o corectă situație de fapt și de drept, care a condus la admiterea apelului pârâtei SC V.C. SRL.
Amplu documentat, s-a stabilit că este necesar acordul notarial al vecinilor pentru obținerea documentației urbanistice și în special pentru autorizația de construcție mai ales atunci când vecinătatea vizează constituirea unor servituți.
Poziția procesuală constantă a pârâtei, care se regăsește în întâmpinări și motivele de apel, este justificată prin aceea că, în esență, admiterea acțiunii reclamantei grevează imobilul său cu o servitute pozitivă de vedere și afectează într-o măsură inechitabilă valoarea economică iar temeiul de drept invocat nu este aplicabil în speță.
Pentru aceste rațiuni urmează a respinge ca nefondat recursul reclamantei SC N. SRL împotriva deciziei dată în apel, nefiind îndeplinită nicio cerință din cele prevăzute de dispozițiile art. 304 C. proc. civ.
În baza art. 274 C. proc. civ. va obliga reclamanta la plata sumei de 1,500 lei către pârâtă cu titlu de cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursul declarat de reclamanta SC N. SRL Buzău împotriva deciziei nr. 215 din 31 octombrie 2008 pronunțată de Curtea de Apel Ploiești, secția comercială și de contencios administrativ și fiscal, ca nefondat. Obligă reclamanta la plata sumei de 1.500 lei cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 20 mai 2010.