Reclassification of real estate commission contract as service agreement and liability for bypassing agent

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată sub nr. 35278/3/2007, pe rolul Tribunalul București reclamanta SC N.R.E. SRL a chemat în judecată pe pârâtul S.P., solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să-l oblige pe pârât la plata sumei de 42.150 Euro, reprezentând contravaloare comision cuvenit pentru serviciile prestate, la plata sumei de 42.150 Euro, reprezentând penalități de întârziere a plății comisionului cuvenit, precum și la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii s-a arătat că între părți s-a încheiat contractul de comision imobiliar, înregistrat sub nr. 116 din 5 martie 2007, având ca obiect identificarea unui cumpărător pentru imobilul proprietatea pârâtului, situat în Buftea, în suprafață de 14.050 m.p.

Pârâtul s-a obligat să încheie contractul de vânzare cu cumpărătorul prezentat de reclamantă, iar în situația nerespectării acestei obligații, fiind ținut să achite comisionul cuvenit pentru serviciile prestate, în sumă de 42.150 Euro, precum și penalitățile aferente, potrivit art. VII – coroborat cu art. IV alin. A.

Reclamanta și-a îndeplinit obligațiile asumate prin contract, identificând un potențial cumpărător, însă pârâtul a contractat direct cu acesta, eludând participarea reclamantei, încheind cu M.M.C. contractul de promisiune bilaterală de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 703 din 8 martie 2007 și apoi contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 1035 din 4 aprilie 2007 înscris în C.F. sub nr. 2485.

Prin sentința comercială nr. 7552 din 17 iunie 2008 a Tribunalului București, a fost admisă, în parte, acțiunea, a fost obligat pârâtul să plătească reclamantei suma de 42.150 Euro, în echivalent în lei la cursul B.N.R., din data plății, reprezentând comision pentru serviciile prestate. A fost respins capătul de cerere privind penalitățile de întârziere, ca neîntemeiat, pârâtul fiind obligat la plata cheltuielilor de judecată.

Pentru a se pronunța astfel, prima instanță a reținut că între părți s-a încheiat un contract de comision, reclamanta îndeplinindu-și obligația principală, aceea de a identifica un potențial cumpărător, punându-l pe acesta în legătură cu vânzătorul, vizitând imobilul, furnizând și asistență la negocierea prețului.

Pârâtul nu și-a respectat însă obligațiile contractuale, eludând participarea reclamantei la încheierea contractului, fraudând astfel drepturile acesteia la încasarea comisionului, datorat în temeiul contractului nr. 116 din 5 martie 2007.

S-a apreciat că încălcarea clauzelor contractuale cu privire la participarea reclamantei la încheierea contractului de vânzare – cumpărare, are ca efect exonerarea reclamantei de răspunderea pentru neîndeplinirea celorlalte obligații asumate prin contract, privind activitatea de sprijin și consultanță, dar și antrenarea răspunderii pârâtului în condițiile art. VII - din contract.

Această din urmă prevedere are valoarea unei clauze penale, în sensul prevăzut de art. 1066 C. civ., părțile determinând anticipat echivalentul prejudiciului suferit de reclamantă în cazul încălcării obligațiilor asumate de proprietar.

S-a mai reținut că suma a devenit exigibilă de la data autentificării contractului de vânzare - cumpărare și că respectivul contract de comision nu a încetat, el nefiind denunțat de către pârât.

Prima instanță a mai reținut că respectivul contract nu este un contract de comision propriu-zis ci, mai degrabă, un contract de prestări de servicii imobiliare.

În ce privește capătul de cerere privind obligarea la penalitățile de întârziere, s-a apreciat că prevederile art. VII – din contract, ce conțin clauza penală, fac trimitere numai la dispozițiile art. IV lit. a), dar nu și la prevederile art. IV lit. b), prin care părțile au convenit penalități de întârziere la comisionul datorat la încheierea contractului de vânzare – cumpărare, în condițiile participării reclamantei.

Împotriva acestei sentințe au declarat apel părțile.

Reclamanta a criticat sentința în ce privește neacordarea penalităților de întârziere.

Pârâtul a criticat hotărârea apelată pentru nerespectarea principiului continuității completului de judecată, pentru greșita interpretare a probatoriului administrat în cauză și a clauzelor contractuale.

Prin decizia comercială nr. 124 din 16 martie 2009 a Curții de Apel București, secția a VI-a comercială, au fost respinse, ca nefondate, ambele apeluri.

Pentru a se pronunța astfel, instanța de apel a reținut că între părți s-a încheiat contractul nr. 116 din 5 martie 2007, purtând denumirea de contract de comision, prin care reclamanta se obliga să identifice un cumpărător pentru imobilul situat în Buftea, în suprafață de 14.050 m.p. și să-l asiste pe vânzător cu diverse servicii, în schimbul unui comision calculat la suprafața terenului și nu la prețul obținut, comision prestabilit la suma de 42.150 Euro, inclusiv T.V.A.

Reclamanta și-a îndeplinit obligația de a găsi un cumpărător, însă pârâtul a negociat direct cu acesta, eludând participarea reclamantei, fără ca să fi denunțat în prealabil, contractul încheiat, astfel încât datorează comisionul prestabilit în contract.

Cu privire la natura contractului încheiat între părți s-a reținut că respectivul contract, deși poartă denumirea de contract de comision, este de fapt un contract de prestări de servicii imobiliare.

Deasemenea, în ce privește penalitățile de întârziere, s-a reținut că dispozițiile art. VII – din contract, pentru situația de față, nu fac trimitere la dispozițiile art. IV lit. b) ci la dispozițiile art. IV lit. a).

Referitor la continuitatea completului de judecată, s-a reținut că în cauză sunt aplicabile dispozițiile art. 98 – art. 99 ale Regulamentului de ordine interioară al instanțelor, privind incidentele procedurale.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs, pârâtul S.P., aducându-i următoarele critici:

1. Hotărârea recurată nu a fost dată cu aplicarea corectă a legii în sensul că, în mod greșit, contractul încheiat între părți a fost calificat ca unul de prestări servicii imobiliare, în loc să fie calificat ca unul de comision, fapt ce ar fi dus la nulitatea acestuia.

2. Reclamanta l-a indus în eroare, deoarece el s-a așteptat tot timpul ca reclamanta să-i prezinte o ofertă scrisă de la cumpărătoare, ofertă care nu i-a fost prezentată în această formă și pe care o așteaptă și acum.

Vânzarea terenului s-a făcut ulterior așa-zisei oferte făcute de reclamantă, prin intermediul altei persoane, care a folosit alt canal de informații.

Pârâtul consideră că reclamanta nu și-a îndeplinit obligațiile profesionale și că a fost înșelat de reclamantă prin contractul respectiv.

Pârâtul a solicitat judecarea cauzei în lipsă.

Analizând decizia recurată, prin raportare la criticile formulate, Înalta Curte constată că recursul este nefondat, pentru considerentele ce urmează:

1. Prima critică nu poate fi reținută, deoarece, în mod corect atât instanța de apel cât și prisma instanță au reținut că voința reală a părților, atunci când au încheiat contractul nr. 116 din 5 martie 2007, a fost de a încheia un contract de prestări servicii imobiliare, chiar dacă l-au denumit „contract de comision”, acest contract neîntrunind caracteristicile contractului prevăzut de art. 405 C. com.

Interpretând clauzele contractului respectiv, rezultă că părțile au convenit ca reclamanta să identifice un cumpărător pentru terenul situat în Buftea, în suprafață de 14.050 m.p. și să-l asiste pe vânzător la încheierea actelor de vânzare, stabilind de la început un așa – zis „comision” pentru prestarea acestor servicii, în sumă de 42.150 Euro.

Aceste clauze conduc la concluzia că, într-adevăr, acest contract este unul de prestări servicii imobiliare și nu unul de comision, în sensul art. 405 C. com., astfel încât nu se poate pune problema nulității acestui contract.

2. Nici ce-a de-a doua critică nu poate fi reținută, deoarece pârâtul este cel care nu a respectat clauzele contractului și nu reclamanta.

Astfel, nu rezultă din contractul nr. 116/2007 că reclamanta trebuia să prezinte o ofertă scrisă din partea unui eventual cumpărător, ci doar că trebuia să identifice un cumpărător, fapt ce s-a și petrecut, prezentând pârâtului pe d-na M.M.C.

Cel ce nu a respectat prevederile contractului, respectiv prevederile art. VII din contract, este tocmai pârâtul, care a încheiat un antecontract de vânzare - cumpărare și, după aceea, un contract de vânzare - cumpărare chiar cu cumpărătorul identificat de reclamantă, cu eludarea participării reclamantei, încercând astfel să evite plata comisionului stabilit prin contract.

Pârâtul ar fi avut posibilitatea să denunțe contractul respectiv, prin notificarea reclamantei, potrivit art. III din contract, însă nu a făcut-o.

Având în vedere cele de mai sus, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge recursul, ca nefondat.

În baza art. 274 C. proc. civ., recurentul – pârât va fi obligat la 7.612,66 lei cheltuieli de judecată, către reclamanta – intimată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de pârâtul S.P. împotriva deciziei comerciale nr. 124 din 16 martie 2009, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, ca nefondat.

Obligă recurentul – pârât să plătească intimatei – reclamante SC N.R.E. SRL București suma de 7.612,66 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 3 februarie 2010.