Rescission of preliminary sale contract for failure to execute authentic deed

Prin sentința comercială nr. 549 din 24 martie 2009 pronunțată de Tribunalul Arad s-a admis acțiunea formulată de reclamanta SC S.C. SRL împotriva pârâtei F.S.C.C. Arad și în consecință s-a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare - cumpărare nr. 13 din 3 ianuarie 2008 privind imobilul, spațiu comercial, fost magazin alimentar de la parterul blocului, situat în localitatea Macea, înscris în C.F. și pârâta a fost obligată să restituie reclamantei suma de 144.000 lei preț.

A fost anulată, ca netimbrată, precizarea de acțiune formulată de reclamantă pentru cele patru capete de cerere în sumă de 110.745,47 lei, iar pârâta a fost obligată la 5.000 lei cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut, în esență, că pârâta, în calitate de vânzătoare nu și-a respectat obligația asumată prin antecontractul de vânzare-cumpărare de a încheia contract autentic de vânzare-cumpărare în termenul de 3 luni de la achitarea integrală a prețului de către reclamanta - cumpărătoare, fiind incidente dispozițiile art. 1021 C. civ., raportat la art. 969, 970, 977 C. civ.

În privința precizării de acțiune s-a făcut aplicarea art. 20 alin. (3) din Legea nr. 146/1997, pentru neplata taxei judiciare de timbru stabilită potrivit art. 2 alin. (1) lit. f) din lege, și dată fiind excepția, nu s-a putut pronunța asupra cererii de renunțare la judecată.

În baza art. 274 alin. (3) C. proc. civ., cheltuielile de judecată au fost acordate doar în limita sumei de 5.000 lei.

Prin sentința comercială nr. 729 din 14 aprilie 2009, Tribunalul Arad a admis cererea de completare a sentinței nr. 549 din 24 martie 2009 și a dispus obligarea pârâtei la plata sumei de 4.133 lei cheltuieli de judecată reprezentând timbrajul aferent acțiunii.

Apelurile declarate de pârâtă împotriva celor două sentințe au fost respinse, ca nefondate, fiind totodată obligată la 1.000 lei cheltuieli de judecată, prin decizia civilă nr. 190 din 26 noiembrie 2009 a Curții de Apel Timișoara.

În considerentele deciziei instanței reține că prin sentință s-a stabilit o stare de fapt conformă cu înscrisurile dosarului și s-a realizat o aplicare corectă a legii în raport de clauzele contractului încheiat între părți și cu aplicarea art. 969, 1020 și 1021 C. civ.

S-a mai reținut că reclamanta nu poate fi obligată a promova o acțiune în prestație tabulară contrar voinței sale, iar dispozițiile art. 971 C. civ., nu au relevanță în speță, întrucât se referă, la momentul transmiterii proprietății asupra bunului și nu la sancțiunile aplicabile în situația neexecutării clauzelor contractuale.

Pe de altă parte, s-au respectat și prevederile art. 1079 alin. (1) C. civ., în condițiile în care s-a făcut dovada întocmirii și comunicării notificării pârâtei asupra pretențiilor pe care le va solicita în instanță izvorâte din contractul părților.

Instanța de fond a procedat corect și cu privire la completarea hotărârii inițiale, conform art. 2812 C. proc. civ., în condițiile în care s-au acordat inițial cheltuieli de judecată ce au cuprins doar onorariul de avocat, deși cheltuielile de judecată prevăzute de art. 274 alin. (1) C. proc. civ., trebuie să cuprindă și taxele de timbru și timbrul judiciar, achitate și dovedite de către partea reclamantă și ce urmează a fi suportate de partea care a căzut în pretenții.

Împotriva deciziei pronunțată în apel pârâta a declarat recurs, solicitând modificarea acesteia și, pe fond, respingerea acțiunii.

În motivare invocă greșita aplicare a legii, faptul că în mod eronat nu s-a reținut efectul translativ de proprietate al actului de adjudecare în baza căruia s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare, faptul că intabularea dreptului de proprietate al reclamantei era la îndemâna acesteia prin formularea unei cereri la cartea funciară.

De asemenea, necesitatea încheierii contractului provizoriu a rezultat din faptul că prețul nu a fost achitat integral și el nu produce alte efecte juridice.

Totodată, învederează că reclamanta își menține calitatea de proprietar și după rezoluțiune, câtă vreme este în posesia unui act de adjudecare la licitație, asupra căruia instanțele nu s-au pronunțat.

Prin întâmpinare intimata a invocat excepția nulității recursului, conform art. 3021 alin. (1) lit. c) C. proc. civ., excepție care a fost soluționată în sensul respingerii, potrivit considerentelor reținute în ședința publică din 18 mai 2010.

Recursul nu este fondat.

Interpretarea dată de instanțele de fond contractului dedus judecății nu a schimbat în nici un fel înțelesul clauzelor asumate de părți la încheierea acestuia, nefiind incident motivul prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ.

Astfel, reclamanta a adjudecat la licitație un spațiu comercial, încheindu-se procesul verbal din 27 decembrie 2007 care nu face obiectul litigiului, instanțele neputându-se pronunța și asupra acestuia, potrivit principiului disponibilității, în lipsa unui petit corespunzător în cadrul acțiunii, ori a unei cereri reconvenționale din partea pârâtei, astfel încât criticile acesteia în privința acestui act sunt nefondate.

Urmare a licitației, între părți s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 13 din 3 ianuarie 2008, obiect al prezentului litigiu ale cărui clauze au fost corect interpretate de instanța de apel, fără a denatura în vreun fel înțelesul lor explicit.

Potrivit contractului în termen de trei luni de la constatarea achitării prețului de către cumpărătoare, asupra imobilului părțile urmau să încheie act autentic.

Pârâta nu s-a conformat, nici ca urmare a notificării sale, astfel încât, opțiunea de a cere executarea contractului sau dimpotrivă, desființarea acestuia, aparține creditorului obligației neexecutate, în speță recurentei, în calitate de cumpărător.

În consecință, în mod legal s-a făcut aplicarea art. 969, 1020 și 1021 C. civ., dispunându-se rezoluțiunea și repunerea părților în situația anterioară.

Susținerile recurentei conform cărora voința părților a fost de a nu da alte efecte juridice antecontractului și că încheierea acestuia a fost determinată doar de neachitarea integrală a prețului la momentul adjudecării, nu pot fi reținute în contra celor stipulate prin acordul de voință al semnatarilor antecontractului de vânzare-cumpărare, care, dacă doreau acest lucru, s-ar fi exprimat ca atare în cuprinsul contractului, prevăzând exact ce drepturi au fiecare și totodată, ce obligații le incumbă, prevăzând și scopul (altul) avut în vedere la încheierea convenției.

În caz contrar, potrivit principiului statuat în art. 969 C. civ., conform căruia convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, părțile au obligația respectării lor, sub sancțiunile de ele prevăzute, în speță art. 1020 C. civ.

În baza acestor considerente, nefiind fondat, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., pârâtei se va respinge, iar decizia pronunțată în apel se va menține în întregime.

Fiind în culpă procesuală, în baza art. 274 C. proc. civ., recurenta va fi obligată la plata sumei de 2.500 lei cheltuieli de judecată în favoarea intimatei SC S.C. SRL Arad, reprezentând onorariu avocațial, potrivit chitanței.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de pârâta F.S.C.C. ARAD împotriva deciziei nr. 190/A/2009 din 26 noiembrie 2009 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția comercială, ca nefondat.

Obligă recurenta la 2.500 lei cheltuieli de judecată către intimata S.C. SRL ARAD.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 18 mai 2010.