Expropriation Compensation Valuation: Application of Market Price Criteria Under Law No. 33/1994 vs. Expert Opinions

Asupra cauzei de față, constată următoarele:

Prin sentința civilă nr. 670 din 03 aprilie 2009 Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a admis cererea reclamantei SC V.T. SRL, a fost stabilit cuantumul despăgubirii pentru exproprierea pentru cauză de utilitate publică de interes național a imobilului – teren în suprafață de 387,59 mp proprietatea reclamantei, situat în București, nr. cadastral 5271/1 la suma de 313.146 lei; a fost obligat pârâtul la plata sumei de 1200 lei către reclamantă, reprezentând cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că prin hotărârea pentru stabilirea despăgubirilor nr. 25/2008 emisă de Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004 s-au stabilit despăgubirile privitoare la imobilul situat în București, în suprafață de 387,59 mp aflat în proprietatea reclamantei la suma de 198.944,56 lei, echivalentul sumei de 54.167 Euro, imobilul proprietatea societății reclamante fiind expropriat pentru realizarea lucrărilor de utilitate publică de interes național „fluidizarea traficului pe DN 1, între kilometrul 8+100 – 7+100 și centura rutieră în zona de nord a Municipiului București – obiect 5 A”.

Prin cererea de chemare în judecată a fost contestat de către reclamantă cuantumul despăgubirilor propuse de către Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 din cadrul C.N.A.D.R., valoarea despăgubirilor propusă în conformitate cu art. 6 din Legea nr. 198/2004, fiind așa cum s-a arătat anterior, de198.944,56 lei, echivalentul sumei de 54.167 Euro.

Potrivit dispozițiilor art. 9 din Legea nr. 198/2004, expropriatorul nemulțumit de cuantumul despăgubirilor, precum și orice persoană care se consideră îndreptățită la despăgubiri pentru exproprierea imobilului se poate adresa instanței judecătorești competente în termen de trei ani de la data intrării în vigoare a hotărârii guvernului prevăzute de art. 4 alin. (1) sau în termen de 15 zile de la data la care i-a fost comunicată hotărârea comisiei prin care i s-a respins în tot sau în parte cererea de despăgubire. S-a reținut că respectiva acțiune se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea despăgubirii (dispoziție rămasă în vigoare și după modificările legislative ale Legii nr. 198/2004, prin Legea nr. 184/2008 și prin O.U.G. nr. 228/2008.

Prin raportul de expertiză tehnică judiciară nr. 1986/2009 efectuat de către experții P.V. și V.R.M. (comisia alcătuită din expertul desemnat de către instanță și de expertul desemnat de reclamantă) ținând cont de dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 s-a stabilit valoarea terenului expropriat la suma de 491.486 lei la data efectuării expertizei, respectiv de 418.366 lei la data de 25 februarie 2008, data emiterii hotărârii nr. 25/2008 (fila 54).

Expertul desemnat din partea pârâtului a formulat un punct de vedere diferit, în sensul că valoarea de circulație a terenului la data emiterii deciziei este de 333.276 lei, iar la data efectuării raportului de expertiză este de 313.145 lei.

Tribunalul a apreciat că nu putea lua în considerare nici una dintre valorile imobilului stabilite prin raportare la expertiza efectuată în cauză, întrucât nu reprezintă valoarea reală, în raport de prețul cu care se vând în mod diriguit imobilele de același fel situate în aceeași unitate administrativ-teritorială.

În acest sens s-a avut în vedere că art. 26 din Legea nr. 33/1994, la care Legea nr. 198/2004 face referire, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, față de textul enunțat, a avut în vedere prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate.

În cazul exproprierii parțiale, dacă partea din imobil rămasă neexpropriată va dobândi un spor de valoare ca urmare a lucrărilor care se vor realiza, experții pot propune instanței o eventuală reducere numai a daunelor.

În raport de aceste dispoziții legale, sumele menționate prin raportul de expertiză judiciară, efectuat de experții P.V. și V.R. (comisia alcătuită de expertul desemnat de către instanță și cel desemnat de reclamantă), de 4901.486 lei la data efectuării expertizei, respectiv de 418.366 lei la data de 25 februarie 2008, data emiterii hotărârii nr. 25/2008 nu poate fi luată în considerare, deoarece s-a apreciat că nu poate reflecta prețul la care se practică vânzarea imobilelor de același fel în respectiva unitate administrativ-teritoriale, fiind prețuri exagerate, peste valoarea pe care reclamanta ar putea să o dețină pe piața liberă.

La aprecierea valorii s-a avut în vedere că terenul face parte dintr-o suprafață mai mare, prin expropriere reclamantei aducându-i-se o atingere minimă.

Tribunalul în final a avut în vedere valoarea de 313.146 lei, întrucât reflectă valoarea imobilului la data întocmirii raportului de expertiză în funcție de care se calculează despăgubirea conform art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 la care fac trimitere dispozițiile art.9 din Legea nr. 198/2004.

S-a reținut că instanța nu se poate pronunța pe anularea hotărârii nr. 25/2008, întrucât, pe de o parte modificarea cuantumului despăgubirii nu atrage anularea hotărârii de stabilire a despăgubirilor inițiale, iar pe de altă parte, prin această hotărâre se dispune exproprierea imobilului, ori măsura exproprierii nu poate face obiectul contestației și deci nu poate fi anulată.

Prin decizia nr. 630 A din 26 noiembrie 2009, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă, au fost respinse ca nefondate apelurile declarate de reclamantă și de pârât împotriva sentinței civile nr. 670 din 30 aprilie 2009 a Tribunalului București, secția a IV-a civilă.

În ceea ce privește apelul reclamantei s-a reținut că, din interpretarea art. 25 din Legea nr. 33/1994 privind constituirea comisiei de experți pentru stabilirea despăgubirilor cuvenite expropriatului rezultă că nici unul dintre experții ce au compus comisia nu au avut calitate de experți – poate în sensul avut în vedere de reglementările speciale în materie de expertiză prevăzute de O.G. nr. 2/2000 sau cele generale privind administrarea acestei probe din Codul de procedură civilă, respectiv art. 201 alin. (5), chiar dacă doi dintre experți sunt desemnați de părțile litigante.

Întrucât pentru efectuarea lucrării de specialitate se constituie o comisie de experți este necesar ca fiecare dintre ei să-și expună punctul de vedere în cauză, prin raportul de expertiză comun, dacă este întrunit consensul, sau separat, în caz contrar.

În ultima situație, trebuie reținută ca nerelevantă o opinie majoritară a comisiei de experți, instanța în lipsa unei dispoziții legale exprese cu privire la acest aspect, nefiind obligată să țină seama de această opinie, neîncălcând din opțiunea exprimată, imparțialitatea invocată de apelanta-reclamantă. Esențial a fost că instanța a avut în vedere opinia unui specialist, respectiv opinia exprimată de unul dintre experții judiciari desemnați în acest scop.

Mai mult, prevederile art. 27 din Legea nr. 33/1994 au permis instanței să compare rezultatul expertizei cu oferta și cu pretențiile formulate de părți, tocmai pentru ca soluția pronunțată să fie în concordanță cu finalitatea acestei proceduri judiciare, aceea de a asigura o justă dezdăunare a proprietarului pentru bunul expropriat.

În speță s-a apreciat că valoarea cea mai apropiată de realitate este cea menționată de expertul A.D., cea de 313.146 lei, de la data efectuării expertizei, care a avut în vedere criteriile obiective, indicate chiar de textul legal, criticile apelantei privind lipsa de obiectivitate a judecătorului corect neputând fi primite.

Instanța a ținut seama de primirea unui specialist care a participat la întocmirea expertizei, astfel că orice critică vizând acest aspect s-a reținut ca nefondată.

Faptul că valoarea reținută este cea mai mică indicată de către experții desemnați în cauză s-a reținut ca fără relevanță, atâta vreme cât soluția adoptată s-a bazat pe argumente suficiente și în mod corect s-a avut în vedere valoarea imobilului din momentul efectuării raportului de expertiză, cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 198/2004.

Curtea a reținut că nu s-a ignorat în cadrul analizei faptul că terenul expropriat făcea parte dintr-o suprafață mai mare aflată în proprietatea reclamantei și că atingerea adusă dreptului de proprietate a fost minimă și instanța a dat o interpretare corectă sintagmei legale”imobile de același fel”, cu respectarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Nu s-a trecut nici peste faptul că în perioada cuprinsă între data emiterii hotărârii contestate de reclamantă și data efectuării expertizei prețurile imobilelor au scăzut (februarie 2008 – ianuarie 2009) din cauza situației de criză economică ce a afectat în mod deosebit piața imobiliară.

În condițiile în care reclamanta nu a arătat în concret în ce ar consta prejudiciul suplimentar invocat cauzat de expropriere Curtea a reținut că în mod corect i se cuvin numai despăgubiri reprezentând valoarea terenului expropriat, stabilind în conformitate cu criteriile arătate de art. 26 din actul normativ menționat, motiv care a fost respins ca nefondat.

În privința apelului declarat de pârât s-a reținut că instanța de fond a făcut o corectă interpretare și aplicare a Legii nr. 198/2004 referitor la posibilitatea celui expropriat de a contesta cuantumul despăgubirilor stabilite de expropriator conform procedurii speciale reglementată de acest act normativ.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs în termen reclamanta SC V.T. SRL și pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA, criticând-o pentru nelegalitate, potrivit art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

În ceea ce privește criticile reclamantei se arată în primul rând că instanța de apel a apreciat greșit când a respins motivele invocate, considerând corectă argumentarea instanței de fond, considerând conformă cu realitatea opinia unui singur expert.

A apreciat că instanța nu poate stabili care este valoarea ce ar putea fi obținută pe piața liberă prin vânzarea terenului și tocmai de aceea stabilirea cuantumului despăgubirilor se face prin efectuarea unei expertize de către o comisie formată din trei experți.

Un alt aspect reținut și apreciat în mod greșit de către instanța de apel îl reprezintă faptul că reclamanta nu a formulat cerere de acordare a despăgubirilor pentru expropriere, situație infirmată de actele existente la dosar.

De asemenea se arată că nu s-a ținut cont de impactul exproprierii asupra reclamantului în condițiile în care construcția edificată pe teren are destinația pentru închiriere, ceea ce înseamnă că s-a indicat prejudiciul suplimentar.

Susține recurenta că despăgubirile acordate sunt incomplete, deoarece nu cuprind suma acordată pentru terenul expropriat și suma acordată pentru investițiile aflate pe teren.

Recursul promovat de pârât vizează nelegalitatea despăgubirilor acordate în raport cu dispozițiile art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994.

În cererea formulată de recurenta-reclamantă la 18 februarie 2010 a solicitat să se ia act că renunță la judecata recursului.

În această situație, având în vedere că procesul civil este guvernat, între altele, de principiul disponibilității, în sensul căruia cel ce a sesizat instanța, poate oricând să renunțe la judecată, urmează a se face în cauză aplicarea art. 246 C. proc. civ. și a se lua act de renunțarea la judecarea recursului de față.

Examinând decizia în limita motivului întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., instanța constată recursul pârâtului nefondat pentru următoarele considerente:

Art. 9 din Legea nr. 198/2004 prevede acțiunea în ceea ce privește stabilirea despăgubirilor se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994.

Criteriile în raport de care se stabilește cuantumul despăgubirilor sunt prevăzute de Legea nr. 33/1994, care, în art. 26 prevede că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite și că la calculul cuantumului, experții și instanța vor ține seama de prețul la care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului său, după caz, altor persoane îndreptățite.

În cauză a fost efectuată o expertiză de către trei experți conform art. 25 din Legea nr. 33/1994, iar față de prevederile art. 26 din lege, corect s-a stabilit valoarea despăgubirilor în raport cu prețul de vânzare de la data întocmirii raportului de expertiză. Experții au avut în vedere criteriul de calcul prevăzut de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, critica pârâtului fiind nefondată.

Pentru aceste considerente, instanța în baza dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ. va respinge recursul declarat de C.N.A.D.N.R. SA în calitate de reprezentantă legală a Statului Român și conform art. 246 C. proc. civ. va lua act de renunțarea la judecarea recursului declarat de reclamanta SC V.T. SRL.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Ia act de renunțarea la judecata recursului declarat de reclamanta SC V.T. SRL împotriva deciziei nr. 630 A din 26 noiembrie 2009 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă.

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA împotriva aceleiași decizii.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 28 iunie 2010.