Commercial lease: probative force of signed private contract for prepayment and lessor's obligation to ensure possession

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea adresată Tribunalului Galați, reclamanta SC S. SRL a chemat în judecată pe pârâta SC R.I. SRL, solicitând ca, prin hotărârea ce va pronunța, aceasta să fie obligată să-i asigure folosința spațiului comercial în suprafață de 42 mp, situat în Galați, care face obiectul contractului de închiriere din 1 noiembrie 2003 și să-i plătească suma de 10.628,44 lei, reprezentând daune rezultate din neexecutarea contractului pe intervalul 1 februarie – 31 mai 2007, precum și cheltuielile de judecată.

Secția comercială, maritimă și fluvială, de contencios administrativ și fiscal a Curții de Apel Galați, prin sentința comercială nr. 2124, pronunțată la data de 4 octombrie 2007, a respins, ca nefondată, acțiunea reclamantei.

Spre a hotărî astfel, prima instanță a reținut că, la data de 15 ianuarie 2002, între societățile litigante a intervenit un contract de asociere în participațiune, ce a marcat începutul unor relații comerciale între acestea; că, mai târziu, au convenit să încheie un contract de închiriere pe o perioadă determinată, stabilind, totodată, și o sumă cu titlu de chirie, dar, față de relația dintre reprezentantele celor două societăți, suma ce a fost trecută cu titlu de chirie, precum și mențiunea că a fost achitată, „au fost întocmite pur formal”, iar, la dosarul cauzei, nu există vreun înscris care să ateste că suma ce reprezintă chirie a fost achitată în avans pentru întreaga durată ce a fost stipulată în cuprinsul contractului de închiriere și că reclamanta nu a dovedit cu documente contabile demne de a reflecta o situație financiară a societății, veniturile realizate în perioada 1 februarie 2001 – 31 mai 2007.

Apelul formulat de reclamantă împotriva sentinței tribunalului - motivat pe greșita soluționare a capetelor de cerere, față de probele administrate – a fost respins, ca nefondat, de secția comercială, maritimă și fluvială a Curții de Apel Galați, prin decizia nr. 38/A, pronunțată la data de 11 aprilie 2008.

Pentru a pronunța această decizie, instanța de apel a reținut că prima instanță a stabilit corect situația de fapt, în sensul că mențiunea achitării în avans a chiriei de către apelanta reclamantă a fost făcută pur formal, întrucât aceasta nu a făcut dovada cu acte că ar fi achitat în avans suma totală stabilită cu titlu de chirie pe toată perioada valabilității contractului de închiriere, neconformându-se cerințelor art. 1169 C. civ., nici în ce privește dovedirea cererii de obligare a pârâtei la plata daunelor - rapoartele fiscale ale caselor de marcat, ilizibile, de la filele din dosarul de apel nereflectând situația financiară reală a societății pentru a putea fi antrenată obligarea intimatei pârâte la plata acestora.

Împotriva menționatei decizii a formulat recurs apelanta reclamantă SC S. SRL, invocând ca temei de drept al cererii sale dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și solicitând modificarea acestei hotărâri, în sensul admiterii apelului și, în rejudecare, admiterea acțiunii.

În motivarea recursului s-a arătat, în esență, că decizia atacată este nelegală, fiind dată cu încălcarea prevederilor art. 969 și art. 1176 C. civ., având în vedere art. 4 din contractul de închiriere din1 noiembrie 2003 și probele din care rezultă întinderea prejudiciului cauzat ca urmare a expulzării recurentei la data de 1 februarie 2007 din punctul de lucru închiriat încă din noiembrie 2003.

Recursul este fondat.

Astfel, potrivit art. 4 alin. (2) din contractul de închiriere din 1 noiembrie 2003, încheiat între reclamantă, în calitate de locator și pârâtă, în calitate de locatar, rezultă că „plata chiriei s-a făcut în avans pentru întreaga perioadă de 4 ani de zile”, iar, conform art. 5 alin. (1) lit. b), locatorul se obligă „să asigure folosința obiectului închirierii pe toată durata contractului”.

Cum convenția ce stipulează menționatele dispoziții este însușită, în totalitate, de părțile contractante, fiind semnată de reprezentanții lor legali și recunoscută de partea căreia i se opune, respectiv de intimata pârâtă, care nu a tăgăduit-o, se constată că acest înscris sub semnătură privată are între părți, potrivit art. 1176 C. civ., același efect ca și actul autentic și sub aspectul forței probante și că, prin soluția pronunțată instanța de apel a nesocotit principiul statornicit de art. 969 C. civ., în raport cu enunțatele dispoziții contractuale ca și dispozițiile art. 1176 același cod, inducând prin aceasta incidența motivului prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Este de observat că critica recurentei, fundamentată pe neacordarea daunelor solicitate prin cel de al doilea capăt al cererii introductive pentru neexecutarea contractului în perioada indicată, vizează modul în care instanța de apel a administrat și a interpretat probele încuviințate în dovedirea prejudiciului astfel suferit și nu mai poate fi valorificată pe calea recursului după abrogarea pct. 11 al art. 304 C. proc. civ., prin art. 1 pct. 112 din O.U.G. nr. 138/2000, deci anterior pronunțării deciziei atacate.

Așa fiind, în temeiul art. 312 alin. (1) teza I, alin. (2) și (3) C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul declarat în cauză, va modifica decizia atacată, în sensul că va admite apelul reclamantei și va schimba, în parte, sentința tribunalului, în sensul admiterii primului capăt de cerere, iar, în conformitate cu prevederile art. 274 alin. (1) C. proc. civ., va obliga intimata, în culpă procesuală, să plătească intimatei cheltuielile de judecată pe care aceasta le-a efectuat în recurs, astfel cum a solicitat și dovedit prin înscrisurile depuse la dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de reclamanta SC S. SRL Galați, împotriva deciziei Curții de Apel Galați nr. 38 din 11 aprilie 2008, modifică decizia atacată, admite apelul declarat de reclamantă împotriva sentinței Tribunalului Galați nr. 2124 din 4 octombrie 2007, pe care o schimbă, în parte, în sensul că admite primul capăt de cerere și dispune obligarea pârâtei să asigure reclamantei folosința spațiului comercial în suprafață de 42 mp, situat în Galați, care face obiectul contractului de închiriere din 1 noiembrie 2003 și să plătească acesteia cheltuielile de judecată în cuantum de 1.198 lei.

Menține restul dispozițiilor sentinței.

Obligă intimata să plătească recurentei suma de 603 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată efectuate în căile de atac.

Irevocabilă.

Pronunțată, în ședință publică, astăzi 16 decembrie 2008.