Lease termination and rent liability for non-payment; validity of auction-derived ownership and rejection of suspension pending related title litigation

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin acțiune, reclamanta SC I.C.A. SRL București a chemat în judecată pe pârâta SC G.S. SRL Puchenii Mari, solicitând ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se dispună rezilierea contractului de închiriere din 1 aprilie 1995, pentru executarea necorespunzătoare a obligațiilor contractuale, obligarea pârâtei la plata sumei de 172.800.000 lei, echivalentul a 8.640 dolari S.U.A., chirie datorată pentru perioada 1 noiembrie 1997 – 1 noiembrie 2000 și evacuarea pârâtei din imobilul ce a făcut obiectul contractului de închiriere – ferma P., comuna Puchenii Mari, județul Prahova.

Pârâta a formulat cerere reconvențională prin care a arătat că a efectuat la imobil o serie de îmbunătățiri a căror contravaloare o solicită, dar fără să o precizeze.

Tribunalul Prahova, prin sentința civilă nr. 319 din 19 februarie 2001, a admis excepția lipsei calității procesuale a reclamantei, invocată de pârâtă, și a respins acțiunea reclamantei în totalitate, ca formulată de o persoană ce nu are calitate procesuală activă.

Prin decizia civilă nr. 34 din 4 iunie 2002, Curtea de Apel Ploiești, secția contencios administrativ și comercial, a admis apelul declarat de reclamanta SC I.C.A. SRL București, împotriva sentinței civile nr. 319 din 19 februarie 2001, pe care a schimbat-o în tot și, pe fond, a admis acțiunea reclamantei și a obligat pârâta la plata sumei de 172.800.000 lei, contravaloare chirie pentru perioada 1 noiembrie 1997 – 1 noiembrie 2000.

A constatat reziliat contractul încheiat la 1 aprilie 1995, prin expirarea duratei și a dispus evacuarea pârâtei din spațiul în litigiu.

A fost obligată pârâta și la 10.757.000 lei cheltuieli de judecată la fond și la 80.000.000 lei cheltuieli de judecată în apel. S-a respins cererea de aderare a pârâtei la apelul principal.

Împotriva menționatei decizii, pârâta SC G.S. SRL Puchenii Mari a declarat recurs, în temeiul art. 304, pct. 7 – 10 C. proc. civ., criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, solicitând, în concluzie, admiterea recursului și casarea deciziei.

În criticile formulate, recurenta-pârâtă susține, în esență, următoarele:

- că în mod greșit a fost obligată la plata sumei de 172.800.000 lei, contravaloare chirie, ignorându-se probele administrate în cauză (raportul de expertiză și declarațiile martorilor), din care rezultă foarte clar că suprafața de teren efectiv utilizată a fost de 2.800 mp, restul suprafeței închiriate fiind ocupată de construcții, ce nu au făcut obiectul contractului;

- că măsura evacuării societății sale este nelegală, reclamanta nefiind proprietara imobilului în cauză, impunându-se suspendarea judecării, conform art. 244 pct. 1 C. proc. civ., până la soluționarea litigiului ce face obiectul dosarului nr. 5290 din 2002, în aplicarea Legii nr. 18/1991;

- că suma de 80.000.000 lei, reprezentând cheltuieli de judecată acordate în apel, este foarte mare în raport cu valoarea pretențiilor, ce formează obiectul recursului;

- că reclamanta nu are calitate procesuală activă, având în vedere că nu deține nici un titlu de proprietate în formă autentică.

Recursul nu este fondat.

Curtea, analizând hotărârea prin prisma criticilor formulate, în raport cu actele și lucrările dosarului, constată că acestea nu sunt de natură a conduce la casarea deciziei recurate, în speță, nefiind întrunită nici una din situațiile prevăzute de art. 304 C. proc. civ.

Prima critică a recurentei, în sensul că instanța nu a ținut cont de probe în stabilirea suprafeței de teren utilizată, este neîntemeiată.

Instanța de apel a reținut în mod corect situația de fapt, în sensul că, la baza raporturilor dintre părți, a stat contractul de închiriere din 1 aprilie 1995, prin care reclamanta i-a închiriat pârâtei imobilul compus din teren, în suprafață de 23.379 mp, și construcții, în suprafață de 572 mp, precum și alte bunuri aflate în incinta fermei P., comuna Puchenii Mari; că, potrivit art. 4 din contract, pârâta avea obligația să achite 240 dolari S.U.A. chirie lunară, la cursul B.N.R. din ziua plății, și că aceasta nu a achitat chiria pentru perioada 1 noiembrie 1997 – 1 noiembrie 2000.

Cum, din probele administrate în cauză, nu a reieșit că, prin acte adiționale, au fost modificate clauzele contractului de închiriere, soluția instanței de apel, de obligare a pârâtei la plata sumei de 172.800.000 lei, reprezentând chirie, este justă. Deci, forța obligatorie a contractului în cauză se limitează numai la ceea ce s-a convenit legal, în sensul prevederilor art. 969, C. civ., potrivit cărora convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante și ele trebuie executate cu bună credință.

Critica recurentei pe considerentul că instanța a ignorat actele depuse la dosar din care rezultă că reclamanta nu este proprietara imobilului și că, pe acest aspect, a respins cererea de suspendare a judecății, potrivit prevederilor art. 244 pct. 1 C. proc. civ., până la soluționarea dosarului nr. 5290/2002, aflat pe rolul altei instanțe, dispunând în mod nelegal evacuarea sa, este neîntemeiată.

Reclamanta, SC I.C.A. SRL București, cu procesul-verbal de licitație din 8 iulie 1993, care a fost transcris în registrul de transcripțiuni imobiliare sub nr. 12775 din 8 mai 1993, aflat în dosarul de fond, a făcut dovada calității de proprietar asupra imobilului în cauză; or, valabilitatea acestui titlu nu poate fi analizată de instanța supremă, ea nefăcând obiectul recursului de față.

Prin încheierea de ședință din 19 martie 2002, Curtea de Apel Ploiești a respins cererea de suspendare a judecării cauzei, reținând, în mod corect, că nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 244 C. proc. civ., față de obiectul cauzelor.

Or, față de această situație, evacuarea pârâtei din spațiul în litigiu este legală, dat fiind că pârâta nu și-a îndeplinit obligațiile asumate prin contract, respectiv, plata chiriei, cu atât mai mult, cu cât durata de valabilitate a contractului de închiriere a expirat la 1 aprilie 2002.

Susținerea recurentei potrivit căreia cheltuielile de judecată acordate în apel sunt disproporționat de mari, în raport cu valoarea pretențiilor nu poate fi reținută.

Conform art. 274 alin. (3) C. proc. civ., când pretențiile părții au fost încuviințate, instanța poate să aprecieze în ce măsură partea adversă poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată.

Nu poate fi primită nici ultima critică a recurentei, privind lipsa calității procesuale active a reclamantei pentru lipsa unui titlu de proprietate în formă autentică, în condițiile în care s-a făcut dovada legalității locațiunii, în raport cu probele administrate în cauză și cu precizările făcute.

Așa fiind, cum decizia instanței de apel este temeinică și legală, urmează a se respinge recursul pârâtei ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de pârâta SC G.S. SRL din comuna Puchenii Mari, județul Prahova, împotriva deciziei nr. 34 din 4 iunie 2002 a Curții de Apel Ploiești , secția contencios administrativ și comercial, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată, în ședință publică, astăzi, 21 februarie 2003.