Privatized asset sale: start of limitation period for land transfer obligation under suspensive condition

Asupra recursului de față,

Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Prin sentința nr. 2217 din 18 octombrie 2007, Tribunalul Galați, secția comercială, maritimă și fluvială și de contencios administrativ, a respins excepția prescripției invocată de pârâtă și a admis acțiunea formulată de reclamanta SC D. SRL Galați, în contradictoriu cu pârâta SC A. SA Galați și, în consecință, a dispus obligarea pârâtei la vânzarea terenului situat în Galați, teren pe care este amplasat activul cumpărat de reclamantă la data de 20 ianuarie 1997.

În considerentele sentinței, prima instanță a reținut că, în procesul de privatizare, pârâta a vândut prin licitație publică o serie de active, ocazie cu care reclamanta a adjudecat activul în suprafață de 409 mp, iar prin contractul de vânzare - cumpărare pârâta și-a asumat obligația ca după obținerea titlului de proprietate asupra terenului aferent activului – să procedeze la vânzarea lui către reclamantă.

S-a mai reținut că odată cu preluarea activului, reclamanta a preluat și posesia terenului fapt ce echivalează cu o recunoaștere a dreptului reclamantei, devenind incidente prevederile art. 16 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958 privind întreruperea cursului prescripției.

Instanța a considerat că prescripția extinctivă s-a întrerupt până la notificarea făcut de reclamantă la 25 iunie 2005, prin care a cerut pârâtei încheierea contractului de închiriere pe teren.

Pe fondul cauzei, s-a avut în vedere că promisiunea de vânzare reprezintă o convenție prin care părțile se obligă să încheie pe viitor un anumit contract astfel că, părțile sunt ținute să respecte și să-și îndeplinească obligațiile asumate.

Apelul declarat de pârâtă împotriva sentinței a fost respins ca nefondat prin decizia nr. 26 din 31 martie 2008 de Curtea de Apel Galați, secția comercială, maritimă și fluvială.

Instanța de apel a reținut că sentința este corectă – în ce privește dispozitivul – însă a considerat că se impune a se completa considerentele hotărârii.

Astfel, s-a avut în vedere că terenul în discuție se află în coproprietatea indiviză a tuturor proprietarilor din imobilul „bloc X”, motiv pentru care pârâta nu putea fi proprietară exclusivă a terenului situat sub activ și nu putea dispune de acesta, ci numai de cota indiviză din acesta, iar eventualitatea luării în posesie a terenului de către reclamantă contravine chiar contractului invocat ca temei al obligației reciproce.

De asemenea, instanța a reținut că între părți a existat o promisiune de vânzare – cumpărare, convenție supusă prevederilor art. 1073 și următoarele C. civ., cu obligații prescriptibile dar condiționate de un eveniment viitor și sigur, respectiv momentul în care vânzătorul activului obținea titlul de proprietate asupra terenului aferent activului, conform procedurii H.G. nr. 834/1991.

Așa fiind, reclamanta nu putea acționa înainte de a avea cunoștință despre împlinirea condiției astfel că, față de momentul la care a luat cunoștință despre obținerea certificatului de atestare a dreptului de proprietate (adresă prin care pârâta i-a solicitat plata unei chirii pentru folosința terenului), acțiunea a fost formulată în termenul de prescripție de 3 ani.

Împotriva deciziei, pârâta SC A. SA a declarat recurs prin care a invocat motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ., susținând următoarele:

- Dreptul la acțiune al reclamantei s-a prescris prin trecerea termenului de prescripție de 3 ani de la data la care pârâta a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului.

- Instanța de fond a reținut în mod greșit că nu sunt aplicabile dispozițiile invocate în materia prescripției pentru faptul că reclamanta a avut în continuu posesia terenului.

- Art. 8 din contract a fost interpretat în mod greșit prin faptul că instanța a reținut că s-au stabilit condițiile de vânzare a terenului.

Recurenta susține că menționata clauză este numai o promisiune de vânzare – cumpărare, rămânând la latitudinea părților să convină condițiile de vânzare – cumpărare, condiții ce trebuiau finalizate în termen de 3 ani de la data dobândirii.

De asemenea, se arată că pentru validarea unui antecontract de vânzare - cumpărare trebuie să existe un înscris din care să rezulte obligația de înstrăinare, modalitățile de plată sau constatarea că aceasta a fost achitată or, aceste condiții nu au fost îndeplinite de reclamantă.

Prin întâmpinarea depusă de intimata SC D. SRL s-a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Analizând decizia atacată prin prisma criticilor invocate, Înalta Curte constată că recursul este nefondat.

Astfel, potrivit art. 7 alin. (1) și (2) din Decretul nr. 167/1958 – prescripția începe să curgă la data când se naște dreptul la acțiune, iar în cazul în care dreptul este sub condiție suspensivă sau cu termen suspensiv, prescripția începe să curgă de la data când s-a împlinit condiția sau a expirat termenul.

În cauza dedusă judecății, prin contractul de vânzare - cumpărare din 20 ianuarie 1997, la art. 8 părțile au convenit ca – pentru terenul (eventual cota parte indiviză) pe care se află amplasată construcția (activul) actul de vânzare - cumpărare se va perfecta după obținea de către vânzător (conform legislației în vigoare) a actului de proprietate.

Clauza în discuție a fost calificată în mod corect ca având valoarea unei promisiuni de vânzare - cumpărare sub condiția obținerii – de către vânzător – a certificatului de atestare a dreptului de proprietate, în condițiile H.G. nr. 834/1991.

Numai că, în cadrul procedurii de obținere a actului menționat, reclamanta avea calitate de terț, calitate în care – deși era interesat – nu avea posibilitatea de a lua la cunoștință de obținerea actului decât la înștiințarea sa de către promitentul – vânzător sau, în eventualitatea efectuării operațiunilor de publicitate (neexistând la dosar date în acest sens).

Așa fiind, față de data la care reclamanta a luat cunoștință de obținerea certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului – 20 iunie 2005 - și data promovării acțiunii la instanță (18 august 2005), în mod corect s-a statuat că dreptul la acțiune al reclamantei nu este prescris.

În consecință, criticile recurentei ce se încadrează în motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. sunt nefondate.

Cum recurenta a invocat și dispozițiile art. 304 pct. 7 și 8 C. proc. civ. dar numai la modul generic, lipsind argumentele în susținerea acestora, Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de pârâta SC A. SA Galați împotriva deciziei nr. 26/A din 31 martie 2008, pronunțată de Curtea de Apel Galați, secția comercială, maritimă și fluvială, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 25 noiembrie 2009.