Compulsory sale-purchase contract following commercial lease under Law No. 133/1999 and failure to execute intabulation documentation

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Prin sentința nr. 18 din 23 ianuarie 2008 Tribunalul Alba, secția comercială, a admis în parte acțiunea precizată a reclamantei SC L. SA Alba Iulia și a obligat pârâta SC A. SA București să predea act apt de intabulare asupra imobilului înscris în CF (Alba Iulia), iar în caz de refuz, sentința să țină loc de act de intabulare. Pârâta a fost obligată să rezolve situația juridică a terenului aferent construcției să încheie act de vânzare cu reclamanta pentru cota de 50,85/361 părți din CF sub condiția plății contravalorii acestuia.

Prin aceeași sentință s-a respins cererea reclamantei, având ca obiect obligarea pârâtei la plata daunelor cominatorii pentru întârziere, dispunând ca serviciul de CF să intabuleze dreptul de proprietate al reclamantei asupra imobilului din cartea funciară menționată și a respins acțiunea față de pârâta SC F. SRL Alba Iulia.

Prin decizia nr. 51 din 18 aprilie 2008, Curtea de Apel Alba Iulia, a respins apelul pârâtei SC A. SA menținând sentința tribunalului.

Recursul formulat de pârâtă împotriva deciziei a fost admis prin decizia nr. 11 din 13 ianuarie 2009, care a casat decizia și a trimis cauza spre o nouă judecată.

În considerentele acestei decizii s-a constatat că instanța apelului nu a răspuns principalei critici formulată de pârâtă cu privire la îndeplinirea condițiilor prealabile vânzării cotei indivize de teren, în raport de incidența legislației speciale a privatizării, în speță a existenței avizului instituției publice implicate.

De asemenea, s-a statuat ca instanța de apel să de-a eficiență principiului disponibilității, iar cauza să fie soluționată în limitele investirii din cererea reclamantei, care nu a cerut și reglementarea situației juridice a terenului aferent construcției.

Prin decizia nr. 38 din 29 martie 2009, Curtea de Apel Alba Iulia, secția comercială, a admis apelul pârâtei SC A. SA București, a modificat sentința atacată, în sensul că a admis acțiunea reclamantei astfel cum a fost precizată și restrânsă și, în consecință a constatat că imobilul înscris în CF Alba Iulia s-a transmis din administrarea pârâtei SC F. SRL Alba Iulia în administrarea C.P.E. „C.N.”, devenită SC A. SA București.

Pârâta a fost obligată să încheie contract de vânzare – cumpărare cu reclamanta, având ca obiect imobilul înscris în CF Alba Iulia în caz de refuz, hotărârea să țină loc de contract valid și apt pentru intabularea proprietății pe numele reclamantei.

Pentru a se pronunța astfel, instanța a avut în vedere prevederile art. 315 C. proc. civ., precizările reclamantei, precum și renunțarea la petitul 3 din cererea de chemare în judecată.

Din probele administrate în cauză s-a reținut că imobilul în litigiu a avut destinația de librărie și a fost utilizat de reclamantă în baza unor contracte de asociere, iar ulterior – prevalându-se de dispozițiile art. 12 din Legea nr. 133/1999 – reclamanta a obținut în justiție perfectarea unui contract de leasing cu pârâta, care deși a încasat ultima rată din preț a refuzat să încheie un contract de vânzare apt pentru intabularea dreptului reclamantei în cartea funciară.

S-a avut în vedere că dreptul reclamantei se fundamentează pe art. 12 din Legea nr. 133/1999 și art. 12 din Legea nr. 346/2004, prevederi conform cu care pârâta este ținută la îndeplinirea obligației care să facă opozabil „erga omnes” dreptul de proprietate.

De asemenea, instanța apelului a considerat că pentru a fi identificat debitorul în al cărui patrimoniu se localizează obligația de a face se impune admiterea petitului în constatarea dreptului de administrare asupra imobilului, a transmiterii acestui drept, precum și modificărilor survenite în denumirea persoanelor juridice care au exercitat acest drept.

S-a constatat că dreptul de administrare a imobilului în litigiu a fost transmis din administrarea pârâtei SC F. SRL Alba Iulia, în administrarea C.P.E. „C.N.”, devenită SC A. SA București.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta SC A. SA, care a susținut următoarele critici:

- vânzarea de active nu poate avea loc decât în baza mandatului special de vânzare acordat reprezentantului A.V.A.S. și A.G.A. a SC A. SA;

- s-a considerat greșit că nu au fost executate obligațiile asumate prin contractul de leasing din 1 noiembrie 2008, motivat de faptul că nu s-au depus diligențe în vederea reglementării situației juridice a terenului.

- nu s-a avut în vedere că s-a dovedit faptul existenței unor neconcordanțe în ce privește suprafața de teren și că societatea întreprinde toate diligențele încheiate de contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică, neimpunându-se obligarea la plata cheltuielilor de judecată.

Prin întâmpinarea depusă la 22 februarie 2010, intimata a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Recursul este nefondat pentru următoarele considerente:

În esență criticile recurentei vizează aplicarea greșită a prevederilor contractului derulat între părți, critici ce sunt nefondate, în contextul în care, deși reclamanta și-a îndeplinit toate obligațiile asumate prin convenție (situație necontestată de pârâtă) recurenta a refuzat perfectarea actului de vânzare – cumpărare asupra imobilului, constând în construcție.

Față de faptul că reclamanta și-a manifestat opțiunea cumpărării imobilului, avându-se în vedere și că, prin întâmpinarea existentă în dosarul de fond pârâta a recunoscut că plata efectuată în baza convenției părților a reprezentat contravaloarea spațiului comercial nu și a terenului, se constată că instanțele anterioare au procedat în mod corect la obligarea pârâtei la perfectarea contractului de vânzare – cumpărare.

În privința celorlalte critici avându-se în vedere faptul că terenul aferent construcției nu a mai făcut obiectul analizei instanțelor ca urmare a renunțării reclamantei la judecarea petitului 3 al acțiunii precizate, nu vor mai fi analizate.

Pentru considerentele expuse, Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta SC A. SA București împotriva deciziei nr. 38/A din 29 aprilie 2009 a Curții de Apel Alba Iulia, secția comercială.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 23 februarie 2010.