Damages for alleged breach of pre-emption right in commercial lease: inapplicability of contractual liability post-sale and lack of culpability for property disposal

Asupra recursului de față;

Prin cererea înregistrată sub nr. 3068/89/2007, pe rolul Tribunalului Vaslui, reclamanta SC A. SRL Vaslui a chemat în judecată pe pârâții Cooperativa de Consum I. și SC O. SRL Vaslui, solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța, să constate nulitatea absolută a licitației ce a avut loc la data de 25 iulie 2007, pârâții să fie obligați la plata sumei de 30.000 lei cu titlu de daune interese, precum și la cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii se arată că pârâta Cooperativa de Consum I. i-a închiriat un spațiu comercial în județul Vaslui, prin contractul din 30 decembrie 2005, prelungit prin actul adițional din 30 decembrie 2005.

Deși în contract a fost stipulat faptul că reclamanta are un drept de preemțiune la cumpărarea spațiului, în cazul vânzării acestuia, pârâta Cooperativa de Consum I. a organizat o licitație, pentru vânzarea spațiului respectiv, fără s-o anunțe pe reclamantă, licitația fiind câștigată de SC O. SRL Vaslui.

Ulterior, reclamanta a solicitat să se constate și nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare din 6 septembrie 2007, autentificat de BNP S.M.

Prin sentința civilă nr. 645 din 9 iunie 2008 a Tribunalului Vaslui, secția civilă, a fost respinsă acțiunea reclamantei.

Pentru a se pronunța astfel, prima instanță a reținut că în cauză nu sunt aplicabile dispozițiile referitoare la atribuirea contractelor de achiziție publică și nici dispozițiile art. 504 C. proc. civ., referitoare la procedura executării silite imobiliare.

Deși nu a înștiințat pe reclamantă, cu 30 de zile înainte de vânzare, pârâta Cooperativa de Consum I. a publicat în ziarul A.V., din 10 iulie 2007, anunțul de vânzare, iar reclamanta nu a făcut nici o cerere în în acest sens.

Cererea de constatare a nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare a fost respinsă ca urmare a respingerii capătului de cerere privind constatarea nulității absolute a licitației din 25 iulie 2007.

În ce privește despăgubirile solicitate, s-a reținut că reclamanta nu și-a dovedit susținerile.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta SC A. SRL Vaslui.

Prin decizia nr. 14 din 23 februarie 2009 a Curții de Apel Iași, secția comercială, a fost admis apelul reclamantei, a fost schimbată în parte sentința apelată și a fost obligată pârâta Cooperativa de Consum I. să achite reclamantei suma de 30.000 lei, cu titlu de daune interese.

Au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței.

Pentru a se pronunța astfel, instanța de apel a reținut că reclamanta nu a făcut dovada pretențiilor sale.

Astfel, după iulie 2007, reclamanta a fost nevoită să se mute din acel spațiu, datorită lipsei curentului electric, iar în spațiul folosit după mutare, nu a obținut același profit, mai ales că marfa perisabilă, depozitată în spațiul închiriat, s-a degradat datorită întreruperii furnizării de energie electrică.

S-a reținut că au fost încălcate prevederile art. 26 din contract.

În rest, s-a constatat că hotărârea apelată este legală.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta Cooperativa de Consum I., care a criticat decizia recurată, sub următoarele aspecte.

1. În mod greșit a făcut instanța de apel aplicarea dispozițiilor art. 26 din contractul de închiriere, deoarece, pe timpul derulării contractului, ambele părți și-au îndeplinit obligațiile contractuale.

Întreruperea curentului electric a intervenit după vânzarea spațiului comercial, deci acest lucru nu-i poate fi imputabil recurentei.

2. În mod greșit a luat în calcul instanța de fond datele statistice prezentate, când datele despre profit puterau fi regăsite în documentele contabile ale societății, însă în acest sens, nu există nici o probă la dosarul cauzei.

3. Mai mult, la dosarul cauzei nu există nici o probă care să determine cuantumul daunelor suferite, acestea fiind stabilite în mod arbitrar de către instanța de apel, chiar la cuantumul solicitat de reclamantă.

4. Nu se poate reține în sarcina recurentei săvârșirea vreunui fapt ilicit, cauzator de prejudicii și care să aibă ca rezultat producerea vreunui prejudiciu în patrimoniul reclamantei.

Analizând decizia recurată, prin raportare la criticile formulate, Înalta Curte constată că recursul este fondat, pentru următoarele considerente.

1. Hotărârea instanței de apel este dată cu greșita aplicare a legii.

Astfel, instanța de apel a reținut că sunt aplicabile dispozițiile art. 26 din contractul de închiriere, însă acest contract de închiriere nu mai era în ființă, odată ce spațiul comercial a fost vândut prin licitație publică, acest lucru rezultând chiar din cuprinsul art. 25 din contract.

Prin urmare, daunele interese nu se mai puteau acorda în baza contractului, fiind clar faptul că reclamanta a solicitat aceste daune pentru prejudiciul suferit după vânzarea spațiului comercial la licitație.

2. De altfel, nici nu s-ar putea reține o culpă a pârâtei Cooperativa de Consum I., în legătură cu neexecutarea contractului, în ce privește daunele interese, atâta timp cât s-a reținut că nu există o culpă contractuală a acestei pârâte care să conducă la anularea licitației și respectiv a contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu SC O. SRL Vaslui.

Mai mult, din cuprinsul aceluiași art. 25 al contractului, rezultă că locatorul poate acorda un drept de preemțiune, deci nu avea o obligație imperativă în acest sens.

Prin urmare, prevederile art. 26 din contract, se referă la perioada în care contractul era în vigoare, și anume până la data licitației și respectiv a încheierii contractului de vânzare-cumpărare, însă, așa după cum susține chiar reclamanta, daunele s-ar fi produs ulterior acestor date.

3. Criticile cu privire la nelegala administrare a probelor și la inexistența condițiilor cerute pentru atragerea răspunderii delictuale civile nu vor mai fi analizate, deoarece hotărârea instanței de apel a fost fundamentată pe răspunderea contractuală, însă acest tip de răspundere nu a putut fi reținută, pentru considerentele anterioare.

Având în vedere cele arătate mai sus, Înalta Curte în baza dispozițiilor art. 312 alin. (1) și (3) C. proc. civ. raportat la art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și la art. 969 C. civ., va admite recursul, va modifica decizia recurată și va respinge apelul, ca nefondat.

În baza art. 274 C. proc. civ. intimata SC A. SRL Vaslui va fi obligată la 4.197,31 lei cheltuieli de judecată către recurenta Cooperativa de Consum I.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâta Cooperativa de Consum I. împotriva deciziei nr. 14 din 23 februarie 2009 a Curții de Apel Iași, secția comercială, pe care o modifică în sensul că respinge, ca nefondat, apelul declarat de reclamanta SC A. SRL Vaslui împotriva sentinței nr. 645 din 9 iunie 2008 a Tribunalului Vaslui.

Obligă intimata SC A. SRL Vaslui la plata sumei de 4.197,31 lei cheltuieli de judecată către recurenta Cooperativa de Consum I.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 18 februarie 2010.