Temporal scope of contractual access clause: interpretation of non-obstruction covenant after acquisition of independent property access

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentința nr. 1283 din 7 octombrie 2008 pronunțată de Tribunalul Comercial Mureș, în dosarul nr. 10887/320/2007 s-a admis acțiunea formulată de reclamanta SC A.C.I. SRL Târgu Mureș, în contradictoriu cu pârâta SC S.I. SRL Târgu Mureș și, în consecință: a fost obligată pârâta să nu obstrucționeze accesul mijloacelor de transport aparținând reclamantei sau ale beneficiarilor acesteia la imobilul aflat în proprietatea reclamantei, să plătească reclamantei cheltuieli de judecată în cuantum de 8,3 lei și s-a respins cererea pârâtei pentru acordarea cheltuielilor de judecată.

Pentru a pronunța această hotărâre prima instanță a reținut că între părți s-au încheiat două tranzacții imobiliare; că în cadrul celei de-a doua tranzacții părțile prin art. 6 s-au obligat reciproc să nu se obstrucționeze în asigurarea accesului mijloacelor de transport proprii sau ale beneficiarilor la imobilele proprietatea lor; că această clauză reprezintă voința concordantă a părților și care, având putere de lege între părți trebuie respectată, astfel că se impune admiterea acțiunii reclamantei; că prima instanță nu a fost investită să se pronunțe asupra dreptului pârâtei de a-și îngrădi proprietatea, drept statuat de dispozițiile art. 585 C. civ.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel pârâta SC S.I. SRL Târgu Mureș și prin decizia nr. 53/A din 22 iunie 2009 Curtea de Apel Târgu Mureș, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal, a admis apelul, a schimbat în tot hotărârea apelată în sensul că a respins acțiunea formulată de reclamanta SC A.C.I. SRL Târgu Mureș în contradictoriu cu pârâta SC S.I. SRL Târgu Mureș; a eliminat din cuprinsul hotărârii dispozițiile privind obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 8,3 lei; a obligat reclamanta - intimată să-i plătească pârâtei - apelante suma de 1.004 lei cheltuieli de judecată în primă instanță și apel.

Pentru a hotărî astfel instanța a reținut că prima convenție viza transferul de proprietate asupra edificatelor și a terenului de sub acestea, apelanta în calitate de vânzătoare fiind în continuare proprietara întregului teren liber de construcții, ori pentru accesul cumpărătoarei la aceste edificate avea nevoie de acordul proprietarei terenului să folosească poarta amplasată pe terenul vânzătoarei, care la rândul ei în raport de dispozițiile art. 616 C. civ. era obligată să-i asigure cumpărătoarei accesul la drumul public.

Odată cu încheierea celei de-a doua convenții, ce viza transferul dreptului de proprietate asupra terenului, reclamanta - intimată a avut posibilitatea să-și asigure accesul la drumul public pe fondul propriu deschizându-și din proprie inițiativă calea de acces printr-o poartă cu o lățime de 10 metri, împrejurare constatată în mod direct de instanța de control prin cercetarea la fața locului.

S-a constatat că la data la care s-a încheiat prima convenție s-au purtat discuții între cele două părți în legătură cu accesul cumpărătoarei la edificate și de comun acord ele au stabilit ca vânzătoarea să fie de acord ca în mod temporar până la clarificarea situației juridice a terenului aferent construcțiilor, cumpărătoarea să folosească calea de acces la drumul public prin poarta amplasată pe terenul proprietatea vânzătoarei.

Caracterul temporar al clauzei înscrise în contract la pct. 6 rezultă și din depoziția martorului Z.V.A. care precizează că a facilitat încheierea celor două convenții și că la data la care s-au purtat discuții despre vânzarea construcțiilor s-a pus și problema accesului cumpărătoarei la edificatele ce urma să le achiziționeze și în aceste condiții vânzătoarea și-a dat acordul ca până la amenajarea halei și mutarea efectivă a cumpărătoarei în spațiul cumpărat să folosească calea de acces la drumul public deschisă de către vânzătoare pe terenul ce forma proprietatea ei.

Nu în ultimul rând s-a reținut și faptul că reclamanta - intimată a inițiat și o delimitare a celor două fonduri ridicând un gard despărțitor între cele două proprietăți pe o anumită suprafață de teren, atitudine apreciată ca o recunoaștere a împrejurării că fiecare dintre părți își poate exploata edificatele și terenul aferent acestora fără a depinde de conduita celuilalt proprietar al fondului învecinat.

Concluzionând instanța de control a apreciat că prevederile cuprinse la pct. 6 din contract nu mai produc efecte.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta SC A.C.I. SRL Târgu Mureș invocând motivele de nelegalitate întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ. solicitând admiterea recursului, modificarea în tot a hotărârii atacate ca fiind nelegală și netemeinică.

În dezvoltarea recursului s-a susținut, în esență, că încheierea primei convenții a fost facilitată de martorul Z.V.A. – în calitate de consultant al SC S.I. SRL Târgu Mureș; că acesta nu a mai avut rol de intermediere în cazul următoarei tranzacții; că instanța de apel a interpretat greșit art. 6 din contractul de vânzare - cumpărare și pe cale de consecință a schimbat înțelesul lămurit și neîndoielnic al acestuia intervenind în raportul juridic dintre părți și modificând termenii contractuali; că nu se poate reține în cauză lipsa de efecte a art. 6 din contractul de vânzare - cumpărare, această clauză a fost inserată în al doilea contract; intenția părților contractante bazată pe clauza contractuală rezultă și din adresa depusă la dosarul cauzei prin care SC S.I. SRL Târgu Mureș își exprimă acordul cu privire la accesul mijloacelor de transport aparținând societății reclamante; că lipsa de efect a clauzei nu poate fi determinată de faptul că societatea reclamantă și-a edificat o poartă de intrare; că instanța nu a ținut seama de faptul că, contractul de vânzare - cumpărare este încheiat în formă autentică, care reprezintă legea părților (art. 969 C. civ.) și ca urmare „trebuie executată cu bună credință (art. 970 C. civ.)”.

Intimata SC S.I. SRL Târgu Mureș a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Analizând decizia atacată prin prisma motivelor de recurs invocate, Înalta Curte constată că acestea sunt nefondate.

Cu privire la motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. se reține că decizia atacată nu cuprinde motive contradictorii și nici străine de natura pricinii, considerentele ei raportându-se la cererile părților și la criticile formulate în apel.

Instanța s-a referit la probele dosarului făcând o apreciere corectă asupra acestora, a concludenței și utilității lor în lămurirea faptelor deduse judecății, respectând astfel prevederile art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

Motivarea hotărârii este clară, precisă, oferind posibilitatea verificării temeiniciei și legalității ei.

Motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. nu poate fi primit întrucât instanța și-a fundamentat soluția pe raportul juridic dintre părți născut ca urmare a încheierii contractelor de vânzare - cumpărare autentificat din 18 octombrie 2004 și respectiv din 12 octombrie 2005, neschimbând natura și înțelesul clauzelor contractuale.

Instanța de apel având în vedere împrejurările care au determinat înscrierea clauzei de la pct. 6 din contract, a interpretat corect această clauză conform voinței părților.

Aplicând dispozițiile art. 969, art. 970, art. 977 – art. 985 C. civ. instanța de apel a reținut corect că prevederile cuprinse la pct. 6 din contract nu mai produc efecte.

Raportat la situația de fapt reținută, necenzurabilă în recurs se constată că în mod întemeiat instanța a reținut că efectele clauzei înscrise în contract la pct. 6 erau temporare, că accesul la calea publică a cumpărătoarei de pe terenul ce forma proprietatea vânzătoarei era necesar doar până la clarificarea situației juridice a terenului aferent construcțiilor și până la încheierea convenției de vânzare - cumpărare asupra terenului și că în prezent fiecare dintre părți își pot exercita dreptul de proprietate în mod liber fără a depinde de conduita pe care o adoptă proprietarul fondului vecin, astfel că hotărârea nu este afectată de motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Restul criticilor vizează aspecte ce țin de reaprecierea situației de fapt, prin reanalizarea probelor și a concludenței acestora.

Din acest punct de vedere, criticile vizează aspecte legate de netemeinicia hotărârii recurate, situație în care hotărârea nu mai poate fi supusă controlului judiciar din acest punct de vedere.

Chiar și referirile la forța probantă ce trebuie acordate unor probe nu sunt susceptibile de a fi încadrate în vreunul din cazurile de casare sau de modificare prevăzute de art. 304 pct. 1 - 9 C. proc. civ.

Acestea se circumscriu aspectelor de netemeinicie, iar nu de nelegalitate a hotărârii atacate, încât nu pot fi cenzurate în recurs.

Făcând aplicarea dispozițiilor art. 274 C. proc. civ. se va obliga recurenta - reclamantă să plătească intimatei - pârâte 2.000 lei cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta SC A.C.I. SRL Târgu Mureș împotriva deciziei nr. 53A din 22 iunie 2009 a Curții de Apel Târgu Mureș, secția comercială și de contencios administrativ.

Obligă recurenta - reclamantă să plătească intimatei - pârâte 2.000 lei cheltuieli de judecată.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 26 ianuarie 2010.