Absolute nullity of real estate sale violating statutory prohibition on alienating notified housing properties under restitution procedures

Asupra recursurilor de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentința nr. 71/ M din 7 martie 2008, pronunțată de Tribunalul Brașov, secția civilă, a fost admisă acțiunea formulată de reclamanții B.I., B.C.M. și K.M.I. împotriva pârâților U.C., U.E., M. Brașov, prin P., S.R., prin Ministerul Economiei și Finanțelor și SC R. SRL, a fost constatată nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 24894 din 9 decembrie 2004 încheiat de SC R. SRL cu U.C. și U.E., privind apartamentul 3, situat în Brașov, înscris în C.F. nr. 10259 Brașov, nr. top 5257/IV, a fost dispusă revenirea la situația anterioară încheierii acestui contract și a fost respinsă cererea reclamanților privind acordarea cheltuielilor de judecată.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că au fost încălcate prevederile art. 44 din O.U.G. nr. 40/1999, situație în care, contractul de vânzare-cumpărare este lovit de nulitate absolută.

Apelul declarat de pârâții U.C. și U.E. a fost admis, prin decizia nr. 81/ Ap din 9 septembrie 2008, pronunțată de Curtea de Apel Brașov, secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a fost schimbată, în tot, sentința tribunalului, în sensul că a fost respinsă acțiunea și au fost obligați reclamanții să le plătească apelanților-pârâți suma de 1700 lei, reprezentând cheltuieli de judecată suportate la ambele instanțe.

Schimbând soluția instanței de fond, curtea de apel a reținut că cele două notificări formulate de reclamanți au vizat exclusiv spații componente ale imobilului, cu o altă destinație decât aceea de locuință.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanții B.I., B.C.M., C.M.I și pârâta SC R. SRL Brașov, ambele recursuri fiind încadrate în prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Prin recursul declarat, reclamanții au susținut, în esență, că, potrivit art. 44 din O.U.G. nr. 40/1999, coroborat cu art. 3 din Titlul I al Legii nr. 247/2005, contractul de vânzare-cumpărare este lovit de nulitate absolută, raportat la faptul că au formulat notificare în temeiul Legii nr. 10/2001, iar contractul a fost încheiat până la finalizarea procedurii reglementate prin această lege, chiar dacă au solicitat măsuri reparatorii prin echivalent.

Pârâta SC R. SRL Brașov a susținut prin recursul său că dacă ar fi cunoscut existența celor două notificări înainte de data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, nu l-ar fi încheiat, întrucât în speță erau incidente dispozițiile art. 44 din O.U.G. nr. 40/1999 și ale art. 3, Titlul I din Legea nr. 247/2005.

Recursurile sunt fondate.

Prin notificarea nr. 1363 din 24 iulie 2001, adresată P.J. Brașov, reclamanții au solicitat restituirea prin echivalent pentru spațiile cu altă destinație decât aceea de locuință, pentru care au precizat că au primit despăgubiri în baza Legii nr. 112/1995, precum și restituirea diferenței dintre cuantumul acestor despăgubiri acordate pentru spațiile cu destinația de locuință, până la valoarea ce va fi stabilită prin expertiză.

Aceeași reclamanți au formulat notificarea nr. 400 din 14 februarie 2002, adresată P.M. Brașov, prin care au solicitat restituirea, în natură, mențiune tăiată și înlocuită cu „echivalent”, a spațiilor comerciale pentru care nu au primit despăgubiri, situate în Brașov.

Prin înregistrarea celor două notificări a fost declanșată procedura reglementată prin Legea nr. 10/2001, dar, până la finalizarea acesteia, S.R., prin SC R. SRL Brașov a vândut apartamentul nr. 3 din imobilul situat în Brașov, pârâților U.C. și U.E., prin contractul nr. 24894 din 9 decembrie 2004.

Acest contract este lovit de nulitate absolută, astfel cum în mod corect a reținut instanța de fond, fiind încheiat cu încălcarea prevederilor art. 44 din O.U.G. nr. 40/1999, conform cărora sunt interzise, sub sancțiunea nulității absolute înstrăinarea în beneficiul unui chiriaș a construcțiilor cu destinația de locuință, care fac obiectul unei încunoștiințări scrise, notificări sau cereri în constatarea sau realizarea dreptului de proprietate din partea persoanelor fizice sau juridice deposedate de aceste bunuri.

Textul de lege expus se coroborează cu dispozițiile art. III, Titlul I din Legea nr. 247/2005, prin care s-a statuat că actele juridice de înstrăinare având ca obiect imobilele cu destinația de locuință, încheiate după 14 februarie 2001, cu nerespectarea interdicției prevăzute în art. 44 din O.U.G. nr. 40/1999 și care nu au fost atacate în condițiile art. 46 (1) din Legea nr. 10/2001, republicată, pot fi atacate la secția civilă a tribunalului pe a cărui rază teritorială se află imobilul notificat, în termen de 12 luni de la data intrării în vigoare a acestui titlu sau, după caz, de la data luării la cunoștință a încheierii contractului.

Or, prin notificarea din 24 iulie 2001, reclamanții s-au referit nu numai la spațiile comerciale ale imobilului, ci și la diferența dintre cuantumul despăgubirilor acordate pentru spațiile cu destinație de locuință și valoarea acestora, ce va fi stabilită pe bază de expertiză.

Întrucât, prin această notificare, procedura reglementată prin Legea nr. 10/2001 a vizat și spațiile cu destinație de locuințe, contractul de vânzare-cumpărare ce formează obiectul litigiului a fost încheiat cu încălcarea dispozițiilor legale la care s-a făcut referire, ceea ce atrage nulitatea lui absolută, din notificare rezultând fără echivoc intenția reclamanților de a-și valorifica toate drepturile privind întregul imobil.

În consecință, conform art. 314 C. proc. civ., urmează a fi admise ambele recursuri și a fi modificată decizia curții de apel, în sensul respingerii apelului declarat împotriva sentinței tribunalului, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursurile declarate de reclamanții B.I., B.C.M. și C.M.I. și de pârâta SC R. SRL Brașov împotriva deciziei nr. 81/ Ap din 9 septembrie 2008 a Curții de Apel Brașov, secția civilă, pe care o modifică în sensul că respinge apelul declarat de pârâții U.C. și U.E. împotriva sentinței nr. 71/ M din 7 martie 2008 a Tribunalului Brașov, secția civilă, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 24 noiembrie 2009.